石家庄房地产市场在2025年上半年呈现“弱复苏与深度分化并存”的特征，具体现状如下：
一、整体市场：价格下行压力持续，政策托底效应初显
- 房价走势
二手房：2025年5月均价12368元/㎡，同比下跌2.73%，6月微涨0.25%至12399元/㎡，但较2024年高点累计跌幅显著（如部分二环内小区单价从1万降至8000元）。
新房：5月均价15219元/㎡，同比微涨0.16%，但成交量波动大（5月成交4236套，环比+100.66%）。
区域分化：核心区（如长安、裕华）学区房价格抗跌（1.8万-2.5万/㎡），远郊（正定新区）2023年跌15%，2025年或再跌10-15%。
- 成交量与库存
新房去化周期约20个月，二环外库存积压严重；二手房因26万张新房产证下发（新增15%-20%供应），加剧竞争，部分小区去化周期超12个月。
5月河北省新房成交环比增21.2%，但同比仍跌7.8%，市场以“降价走量”为主。
️ 二、供需关系：供应激增与需求疲软矛盾突出
- 新增供应冲击
26万张历史遗留房产证集中下发（长安区占12万张），新增约1万套二手房挂牌量，导致供需失衡进一步恶化。
土地市场流拍率超30%，房企聚焦核心地块，远郊供地收缩。
- 需求端制约
人口增长疲软（2023年常住人口1120万，仅微增0.3%），且省内人才被雄安、天津分流。
老龄化加剧（60岁以上占22%），刚需购买力不足；非学区房（尤其大户型）成交低迷，部分跌幅超2000元/㎡。
三、市场分化：学区房坚挺 vs. 刚需房承压
- 学区房“量增价稳”
小户型学区房（尤其一流初中学区）价格逆势上涨，如燕港新村一室成交单价破3万，棉四小区去化周期不足6个月。
阳光招生政策推动成交量激增（棉四2024年成交增96%）。
- 非学区房普遍下跌
刚需盘（如奥北公园）2024年单价跌2100元，2025年预计再跌超1000元/㎡；大户型即使品质佳（如阿尔卡迪亚）仍跌3-5%。
商业公寓、远郊文旅盘流动性接近“冰冻”。
️ 四、政策与房企：宽松政策加码，国央企主导市场
- 政策刺激持续
购房补贴延至2025年6月（新房补贴5000-1.5万/套）+ 以旧换新补贴1万/套。
公积金贷款额度提高（双缴存家庭最高100万），首付比例降至20%，"商转公"即办即批。
- 房企格局重塑
国央企占主导：2025年1-5月，城发投集团（销售额56.37亿）、保利发展（40.05亿）分列房企销售榜前二，聚焦核心区高品质项目（如保利维璟天珺销售额15.28亿）。
民营房企风险犹存，购房者偏好现房或国企项目。
五、未来趋势：下行压力与结构性机会并存
- 短期承压因素
二手房新增供应释放 + 房产税预期（若落地或致持有成本年增3000元/套），可能加剧抛售潮。
产业转型缓慢（依赖制药、化工等传统产业），财政压力制约政策空间。
- 修复动力与机会
中央政策加码（降准、公积金利率下调）+ 地方“以旧换新”收购二手房作保障房，缓解库存压力。
核心区稀缺资产（小户型学区房、地铁现房）仍具抗跌性，远郊需防“鹤岗化”风险（单价或跌破6000元/㎡）。
总结
石家庄楼市正处于深度调整期：二手房受“房产证潮”冲击价格承压，新房靠政策与核心项目勉强维稳；“学区房热”与“远郊冷”的撕裂格局成为典型特征。
未来市场能否企稳，取决于产业升级进度与人口回流趋势，短期建议刚需优先核心区现房，投资者谨慎布局稀缺资产。