父母想把房子留给子女，看似简单的“过户”背后，藏着税务、流程和未来交易的多重考量。赠与、买卖、继承三种方式到底怎么选？本文用真实案例算清账，帮您避开隐形成本。
一、赠与过户：快速过户，但“后遗症”不少
适合场景：急需过户（如老人身体欠佳）、不考虑子女未来卖房
办理流程：
首先签订《赠与合同》，明确“无偿赠与”；接着到公证处办理赠与公证（非强制，但能避免未来纠纷）；然后由子女缴纳3%的契税（按房产评估价计算），同时支付1%-2%的公证费；最后到不动产登记中心换证，整个流程约15个工作日。
费用清单（以100万房产为例）：
- 契税：100万×3% = 3万元
- 公证费：100万×1.5% = 1.5万元（按中等城市标准）
- 登记费：80元
合计约4.51万元
优点：流程简单，没有购房资格限制，过户后子女直接拥有100%产权，适合急需完成产权转移的家庭。
缺点：未来子女若转卖这套房，需按房屋增值部分的20%缴纳个人所得税。比如100万买入的房子，若以150万卖出，仅个税就需多交10万元。此外，公证费和契税占比较高，更适合房产价值较低或急于过户的情况。
二、买卖过户：满五唯一最划算，适合长期持有
适合场景：子女有购房资格，且房产满足“满五唯一”（房产证满5年、父母家庭唯一住房）
办理流程：
双方签订正规《购房合同》（可约定“0元购房”，但税务部门会按市场价计税）；然后缴纳契税（子女首套房，90㎡以下1%、90㎡以上1.5%）、增值税（房产证满2年免缴，不满2年需缴5.3%）、个人所得税（满五唯一免缴，否则1%）；最后完成网签备案和过户登记，周期约1个月。
费用分档计算（100万房产，100㎡为例）：
- 情况1：满五唯一
子女首套房，仅需缴纳1%-1.5%的契税（1万-1.5万元），加上登记费80元和交易费600元（6元/㎡），合计仅1.07万-1.57万元，是三种方式中即时成本最低的情况。
- 情况2：不满5年
需额外缴纳5.3%的增值税（5.3万元），总费用飙升至6.37万-6.87万元，成本大幅增加，不建议选择。
优点：若满足满五唯一，税费优势明显，且子女未来转卖房产时，按普通二手房交易计税，没有额外负担；流程透明，可通过中介协助，适合高价值房产家庭。
缺点：子女需具备购房资格，且若房产不满2年，税费成本极高，相当于“花钱买流程”。
三、继承过户：成本最低，但需“等得起”
适合场景：父母身体健康，希望长期持有房产，提前规划遗产传承
办理流程：
父母生前最好立公证遗嘱（明确房产归属，避免多子女纠纷）；父母去世后，子女需携带死亡证明、遗嘱公证书、亲属关系证明等材料办理继承公证；最后凭公证书到不动产登记中心换证。需注意，所有法定继承人（如配偶、其他子女）需签字确认，无时间限制但需处理好继承关系。
费用清单：
- 公证费：按房产评估价的1%-2%收取（100万房产约1万-2万元）
- 登记费：80元
合计约1.01万-2.01万元，无需缴纳契税、增值税、个税，是即时成本最低的方式。
优点：税费负担最轻，仅需公证费和登记费，适合多子女家庭通过遗嘱明确份额，避免纠纷。
缺点：必须等父母去世后才能办理，期间房产无法提前处置；若未立遗嘱，可能引发法定继承纠纷（配偶、子女均有平等继承权）。
四、综合对比：到底怎么选？
从即时成本看：
- **买卖过户（满五唯一）**最低，适合子女有购房资格、房产持有时间长的家庭；
- 继承过户次之，适合不急于过户、希望低成本传承的家庭；
- 赠与过户成本较高，仅推荐急需过户且子女无卖房计划的情况。
从未来交易看：
赠与过户后子女卖房可能面临高额个税，而买卖和继承过户按普通二手房交易计税，更具优势。
最优建议：
1. 首选买卖过户：若房产满五唯一，直接走买卖流程，省钱又省心，尤其适合一二线高房价城市；
2. 次选继承过户：提前立公证遗嘱，明确房产归属，适合长期规划、多子女家庭；
3. 慎选赠与过户：仅推荐给房产价值低（如老破小）、急需过户且子女无卖房计划的情况。
避坑提醒
- 提前查政策：各地契税、增值税税率可能微调，过户前拨打12366咨询当地税务政策；
- 留好凭证：赠与或买卖的合同、付款记录务必保存，避免未来个税争议；
- 多子女家庭必立遗嘱：通过公证明确份额，防止“口头约定”引发纠纷。
房产过户不是“一锤子买卖”，结合家庭实际情况（是否急用钱、子女是否限购、未来是否卖房）算清长远账，才能让父母的爱“不留税痕”，家庭财产稳稳传承。建议咨询专业房产律师或税务师，量身定制方案哦！