基于最新政策导向和市场动态，未来三年（2025-2027年）甘肃兰州房价将呈现“区域分化加剧、整体稳中有降”的趋势，具体分析如下：
一、政策调控与市场信心
1. 政策松绑与信贷支持
2024年以来，兰州市取消新建商品住房价格备案制度，允许供需双方自主协商价格，并通过降低首付比例（首套15%、二套25%）、公积金贷款利率（首套2.85%）等信贷政策降低购房门槛^1^6。叠加房票安置政策（可抵扣购房款、免征契税），短期内刺激了部分新房销售，但政策效果边际递减，居民杠杆率接近极限，长期支撑力有限。
2. 土地供应与现房销售试点
2024年土拍市场“减量提质”，住宅用地成交金额同比上涨183.52%，但土地供应总量缩减，未来新房供应将进一步稀缺。若2025年实施现房销售政策，开发周期拉长可能导致核心区域供需失衡，加剧房价波动。
二、市场供需与库存压力
1. 库存高企与去化分化
兰州显性库存去化周期为10个月，隐性库存（含未开工土地）高达35个月，远超健康水平。远郊区域（如九州、青白石）房价跌至5000-6000元/㎡，去化压力大；而核心区（城关、七里河）因配套完善，改善型项目（如保利天汇、龙湖天璞）均价稳定在1.2万/㎡以上。
2. 人口外流与需求疲软
兰州年轻人口持续外流，本地中等收入群体规模有限，高端购买力转向减配地产投资，二手房挂牌量激增，2025年1月二手房均价同比下跌9.3%。需求端疲软抑制整体房价反弹空间。
三、区域分化与结构性机会
1. 核心区抗跌性凸显
城关区（均价1.18万/㎡）、七里河奥体板块（地铁规划利好）等区域，因优质学区、交通和商业资源集中，房价跌幅收窄甚至企稳，部分改善型楼盘（如中海铂悦府）价格逆势微涨。
2. 远郊与新兴板块承压
兰州新区、福源新城等远郊区域库存积压，去化周期长，房价或进一步下探至5000元/㎡以下；新兴板块（如彭家坪、陈官营）依赖“以价换量”，均价0.8-1万/㎡，需依赖政策红利吸引刚需外溢。
四、中长期趋势预测
- 2025年：政策刺激下市场短暂企稳，核心区房价环比持平，远郊跌幅收窄至5%以内，但二手房持续阴跌。
- 2026年：土地供应减少导致核心区新房稀缺，高端项目（如城关塔尖豪宅）价格微涨3%-5%，远郊房价触底但反弹乏力。
2027年：市场进入存量博弈阶段，整体房价同比降幅收窄至2%-3%，区域分化进一步固化，购房逻辑转向“品质+地段”双核心。
总结与建议
未来三年兰州房价“稳中有降、分化延续”：
自住需求：优先选择城关、七里河等核心区或地铁沿线项目，关注政策红利窗口期（如房票、契税减免）；
投资需求：警惕远郊库存风险，聚焦稀缺性高端改善产品；
开发商策略：从增量开发转向存量运营，提升产品力与服务质量以应对竞争。
政策优化与经济基本面改善是扭转颓势的关键，但短期内难见显著突破，市场需理性看待波动。