中国四五线城市及小县城房价受多种因素影响，未来呈分化和长期调整趋势，具体如下：
- 房价下跌核心驱动因素
1.人口结构变化：小县城人口向省会及沿海城市迁移，生育率下降，购房主力（25-45岁群体）规模逐年减少，住房需求萎缩，部分县城人口自然增长率为负。
2.供需失衡：过去十年城镇化扩张使商品房库存高，人均住房面积远超需求；开发商早期拿地成本低有降价空间，但部分项目接近成本线。
3.经济基础薄弱：多数县城缺乏支柱产业，就业机会少，居民收入增速放缓，购买力不足；地方财政依赖土地出让收入，以价换量加剧市场预期下行。
政策干预与市场托底
中央政策：坚持“房住不炒”，构建房地产发展新模式，保障性住房建设或分流刚需；地方放开限购、降低首付比例、推行“房票”安置并提供购房补贴。
金融工具：首套房贷利率降至历史低位，公积金贷款额度提升；央行设“保交楼”专项借款，但主要针对停工项目。
政策效果局限：政策重防风险而非刺激房价上涨，难以扭转人口流出城市长期趋势；居民加杠杆意愿低，中长期贷款同比少增。
未来房价趋势判断
短期（1-3年）：区位优越、有特色产业的县城房价或企稳；人口持续流失、库存周期超24个月的城市仍将阴跌，年均跌幅3-5%。
中长期（5年以上）：全国住房总需求下降，四五线城市受冲击大；房价向“居住成本定价”回归，与租金收益率重新匹配。
普通消费者应对策略
1. 自住需求：选择现房或央企国企项目，关注政府补贴窗口期；聚焦行政中心、优质学区等抗跌板块，避开新区期房；控制杠杆，月供不超家庭收入40%，留12个月应急资金。
2.多套房持有者：处置老旧小区房产，置换核心地段优质资产；关注房地产税试点，提前分散资产。
3.投资需求：县城房产不再安全，转向REITs、核心城市优质商办等；利用旧改、棚改政策窗口期，通过房票制度退出。
4.租房群体：租金下行，可签3-5年长租协议锁定成本，暂缓购房。
5.风险预警信号：常住人口连续3年下降且小学生人数减少超5%；住宅用地流拍率超30%，地方城投托底拿地占比超60%；当地银行房贷不良率突破2%，法拍房数量季度环比增长20%以上
四五线县城房产加速回归居住属性，多数地区房价经历“慢撒气式”调整。消费者应理性决策，防范流动性风险，政策托底只能延缓下跌，市场出清需较长时间。