一、宏观背景：绵阳城市能级提升的“双刃剑”效应

1. 科技产业驱动的“人口红利2.0”
   根据绵阳市统计局预测，2025年科技城新区将吸引超300家科技企业入驻（含8家科创板上市公司），带动年均3.5万中高端人才流入。这类人群购房预算集中在80-150万元区间，对高新区、科创园板块的次新学区房需求形成直接支撑。
2. 基建升级的隐性成本
   成渝中线高铁（绵阳段）2024年底通车后，主城区至重庆通勤时间压缩至90分钟，短期内可能分流部分改善型需求至重庆西永、科学城板块，尤其是总价150万以上的大户型持有者出现置换犹豫期。

二、政策变量：全国“因城施策”下的绵阳特殊性

1. 信贷工具箱的精准调控
   截至2024年6月，绵阳首套房贷款利率已降至3.65%（LPR-50BP），但二套仍执行4.25%下限。据住建部门内部研讨文件，2025年或对“二胎家庭置换需求”放开二套房利率优惠，此举可能释放约2.3万套置换需求，重点利好90-120㎡三房户型。
2. 存量房交易税改试点
   作为四川省“房地产税模拟评税”三个试点城市之一，绵阳已启动二手房核验价动态调整机制。2025年预计将非普通住宅（144㎡以上）的增值税免征年限从5年恢复至2年，但新增“跨区置换退税”政策（如涪城区置换游仙区可减免50%契税），引导市场内部循环。

三、供需结构：从“全面过剩”到“结构性短缺”

1. 库存分布的极端分化
   2024年Q2数据显示，主城区二手房挂牌量达4.2万套，但其中：
2. 次新学区房（5年内+一类学区）：占比仅7%，平均去化周期3.2个月
3. 15年以上老破小：占比41%，平均去化周期达23个月
   预计2025年这种分化将进一步加剧，核心板块（如南山双语学区、科创园）可能出现“无房可卖”的伪短缺现象。
4. 开发商的“以价换量”后遗症
   2023-2024年期间，绵阳新房市场通过降价15%-20%快速去库存，导致同期交付的次新房（如经开区的朗基·香樾府、富临·大都会）在2025年进入二手市场时面临“价格倒挂”，预计挂牌价需低于新房现售价8%-10%才有竞争力。

四、价格走势：三个维度的精细化预测

1. 板块价值重构图谱
2. 领涨区（年涨幅3%-5%）：科技城直管区（人工智能产业园辐射带）、涪城万达商圈（旧改商业升级）
3. 横盘区（±2%）：游仙经济试验区、经开区（受新房供应挤压）
4. 阴跌区（年降幅4%-6%）：高新区普明片区（老龄化+物业失管）、安州河东新区（配套落地延迟）
5. 总价段成交占比迁移
6. 60万以下：占比从2023年的38%降至25%（老破小流动性枯竭）
7. 80-120万：占比从43%升至55%（刚性改善主力区间）
8. 150万以上：占比稳定在20%，但成交周期延长至9-12个月

五、风险警示：被低估的三大灰犀牛

1. 保障性租赁住房的挤出效应
   绵阳已筹建2.1万套保租房，其中科技城青年公寓实行“租金抵购房款”政策（租满5年可抵扣总房款20%），直接分流二手房刚需客群。
2. 老旧社区“物业罢工潮”
   2024年已有17个小区因物业费收缴率低于40%导致停摆，这类社区房价加速贬值通道已形成。
3. 法拍房堰塞湖风险
   截至2024年5月，绵阳法拍房存量达3872套，同比激增220%，部分总价50万以下的标的已出现“六拍流标”现象，对市场心理预期造成持续压制。

结语：不再是“一块铁板”的市场

2025年的绵阳二手房市场，将彻底告别普涨普跌的时代，进入“微观战役”阶段——同一街道不同小区的房价可能呈现10%以上的分化幅度。对于买家而言，需警惕“虚假性价比陷阱”