今年春节假期，
出现一个明显的变化。
往年的话题都离不开房子，
但今年都默契十足的闭口不谈了。
那今年合肥楼市，还会不会有小阳春？
PS：以下均为个人观点，欢迎批评指正。
01
由于春节假期，住宅的网签数据偏少，滞后也不及时，没什么参考性。找了同行的一些朋友，获取了部分典型项目假期中的实际去化数据，主要是及时性强，好对今年的春节市场做个判断。
首先，看新房市场。今年春节假期，市区主要项目大概卖了约230到250套左右（数据仅为初步不完全统计，可能有遗漏），而去年春节假期认购了约300套左右。
整体上跌了约20%。
由于春节假期，差不多1周的时间，再对比1月份周均水平(约480套)，也是不及。
成交量的下跌，主要两方面原因：
1、春节假期，有卖得好的，也有基本没开张。
卖得好的，一方面是新计容楼盘，以其品质高、得房率高和低于预期的价格策略，获得了不错的流量。另一方面，部分之期的老计容楼盘，通过大的折扣力度，也有不错的流量收获。
但是热销盘，毕竟是少数。有些差的和远郊楼盘，平常就没什么流量，所以整个春节假期算是躺平了。
2、主要是由于过年的原因，基本上在春节前几天，客户来访量就下滑的很厉害了，从而导致春节期间储备客户量不足。当然还有其他原因：
①、从部分楼盘反馈的信息来说，原本有些置业打算的客户，由于年末收入的实际收入未达到预期，不得已被迫延迟了购房的计划。
②、目前市场上大多数楼盘都比较依赖分销，但是临近春节，再加上客户量本来就不足，促使了不少经纪人和门店都提前放假过年了，使得客户带访自然就下来了。
③、二手房的影响，虽然目前市场上中层客户回流新房，但是回流的前提大都数还是卖旧买新。一方面，二手房价近1个月在阴跌，使得客户有些犹豫；另一方面，从12月开始二手市场下行，交易量逐步下来，导致换房客户的再购新房计划终止或延迟。
就如去年，其节后开始不少楼盘初七、初八来访和认购都上来了，尤其是到正月十五之后，市场上的主力项目客流都开始呈现明显的上升，从而开启了小阳春。
所以，如果按照这个规律，今年只能等元宵节后，如果那时来访和认购都有明显的攀升趋势，就能基本能佐证今年的小阳春还健在，否则的话，就只能凉凉了。
（图片来源于网络）
其次、再看看，春节二手房市场。
春节前一周，贝系平台显示二手房成交230套，对比1月周均436套，环比跌了47%。同比去年春节所在的2月周均，也是大幅下降的。可喜的是，假期后，贝系单日成交量就达到63套，和去年很类似，但是能否保持，还要观察一段时间。
而从去年12月中旬开始，整个二手房就再次进入下跌的通道，同时还伴随着二手房价的下跌。整个二手房成交均价已经跌破1.5万/㎡的关口，直至1.4万/㎡ 的水平线。
这次二手房成交量的下跌，虽然是说有不少门店、经纪人提前回家过年的原因，但说实话，如果交易量大，能赚到佣金，谁会放着钱不挣？
核心问题还是市场在进一步探底，价格阴跌，交易量锐减，加重了观望情绪。
想要有小阳春爆发，至少要像3月份一样，周均卖掉800+套。但是，有一点是不能改变的，就是流量的抬升肯定是以牺牲价格为前提。
总之，目前合肥市场上主力在售的项目，基本上都是21-23年拿的地，去年虽然出让的地块多于2023年，但是，大多数都是被平台公司所拿，其开发进度要慢一些。
所以，随着时间推移，市场上可售房源会减少，而短期内没有多少新房源补充。从实际数据也能看出，合肥新房的库存量目前确实很低。
这算是，目前合肥市场的底气。
02
最近，中指研究院出了1月份的房产数据，百城二手住宅平均价格为1.4万/㎡，环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。当然了，这仅仅是一个平均降幅，普通人能够买得起的刚需产品降幅力度肯定比这个大。
其中，一线城市二手房房价环比下跌0.15%，二线城市二手房价格环比下跌0.58%，三四线城市二手房价格环比下跌0.59%，很明显，二手房房价依旧是全线下跌。
这个数据相较于去年已经有很大的改变了，因为去年是一线城市的跌幅比例高于二三线城市。现在通过楼市松绑，一线城市的跌幅比例又低于了二三四线城市。
其实，1月的二手房价下跌其实都在意料之中，从去年12月底开始主要城市的二手房流量已经开始回落。这就说明目前市场还是处在多空博弈的状态，再叠加经济和收入预期不太理想，房价自然很难出现明显的价格抬升。
毕竟，靠政策的那点威力能维持九周已经很不容易。
（图片来源于网络）
其实，相较于一线城市，二三线城市才更触目惊心。新房基本上是要靠以价换量，而二手房更是完全的买方市场，四线及以下城市的房价其实已无法用数据衡量，很多地方都跌到脚后跟了。
可见，现在稳楼市所稳的对象，很明显就是一线城市以及极个别的头部二线城市，但是，这和大部分普通人买房是没有关系的。对于普通人而言，买房只需要盯好你所在城市的就行了，一线城市以及极个别二线城市的销量再高，和你我是没关系。
从去年9月以来开始执行的各类救市组合拳，个人感觉其本质是场针对楼市的预期实验。尤其是降低首付比例，其的真实目的，就是想让更多人能接盘不良资产。
而所谓的“城投收储房子”，实际上就是把开发商的烂账挪到政府表外。从而达到表面上消化库存，实则锁定流动性。如果这些房子若干年后再重回市场的话，折旧率必然将吞噬全部的政策红利。
而更要命的是，目前居民负债率已经居高不下，2024年居民部门杠杆率攀升至65.3%。过高的居民杠杆率、同时收入预期不稳定等因素，也使得购房需求难以释放。房地产市场的本质是债务转移，但在当前环境下，居民承接债务的能力有限，地方政府的收储措施也难以从根本上解决问题。
这意味着每套房的首付款，都是在为过去狂欢留下的烂账填坑。
楼市最危险的时刻，往往是美梦最泛滥之时。现在的“史诗级救市”、“利率历史最低”，不过是同一方式，只是换了台词而已。应当要明白，当居民杠杆率撞上天花板，当土地财政游戏难以为继，当全球化红利消退，所有政策工具都只是延缓危机发作的止痛剂。
说白了，目前，新房市场“以价换量”策略仍将延续，而二手房则处于“以时间换空间”的调整周期，市场整体尚未脱离筑底阶段。
而那些仍在鼓吹“现在不买永远后悔”的人，并不关心你能不能从楼市赚到钱。他们只关心能不能从你身上赚到钱而已。
对普通人而言，要时刻保持清醒的认识。
03
如今的楼市，很难。
其实房地产的本质就是债务，
只要有人愿意承接大量的债务，那么交易量自然会上涨。
但问题是现在没有人愿意承接，
目前居民能承受的债务不足以托起庞大的房地产市场。
所以房地产的债务转移不下来，
那所谓的放水资金就只能在银行里空转。
当前正处于大变局时代，个人能力终归有限。