12月初，《成都国土空间总体规划（2021-2035）》（下文简称“国土空间规划”）正式发布，宣告了成都未来十年的城市定位与核心功能，对各类空间格局、资源保护、城市更新进行了明确规划。
图源：成都国土空间总体规划（2021-2035）
根据国土空间规划中的“核心城市更新单元规划图”，金色中环沿线共有八里庄、崔家店、槐树店三处重点更新区域，还有多处一般更新区域。
图源：成都国土空间总体规划（2021-2035）
金色中环三处城市重点更新区域中，八里庄片区最早启动，通过对老工业遗存和现代文创产业、艺展公园、生态绿景创新性融合的尝试，已经成为成都乃至全国城市更新的范本之一；崔家店片区，已相继启动多个拆迁项目，重点项目铁塔厂2号地块也即将动工；唯有槐树店片区之前动静较小，但近期已明显开始发力，区域内完成多宗土地整理，多条道路也开始招标建设。
01
槐树店片区城市更新
近两年，槐树店在成都楼市被频频提及，各大开发企业也相继落子于此，崔槐新城的提法也逐渐获得市场认可，但这只是一个宽泛的板块概念。在官方发布的“核心城市更新单元规划图中”，作为重点更新区域的槐树店片区，只包括成洛大道以南，中环路以西，御风一路以北的区域。
根据官方最新的《东客站枢纽经济区投资指南》，槐树店片区以生态科教与兴趣培训为主要功能，计划打造集宣传、培训、实践、运动于一体的多功能科教实验综合体、教育培训商业街区和生态亲子乐园。
图源：成都东客站枢纽经济发展区投资指南
片区城市更新总面积730余亩，采用“留、改、建”方式更新，其中保留面积约320亩，改造面积约26亩，拆除和新建面积合计约390亩。
图源：成都东客站枢纽经济发展区投资指南
390余亩待拆除与新建土地，规划了幼儿园、小学、中学各一所，还有部分临大头河的公园绿地，剩下的均为商业和住宅用地，其中住宅用地约200亩，容积率均在2.5，可以判断后续大概还有4-5个改善住宅项目，产品也都会以高端改善产品为主，并形成连片效应，使得区域居住价值得到快速提升。
另外，在靠近环城铁路一侧，还有医疗用地（81亩）、公共交通用地（22亩）、住宅用地（38亩）各一宗，合计140余亩，这意味着槐树店城市更新片区，总共有近550亩的增量开发空间。
由于前几年拆迁进度较为缓慢，片区城市界面一直未有较大改观。近期，随着中国五冶职工大学、东升幼儿园的拆除，片区更新建设开始提速，已完成3-4宗地块整理，其中两宗土地将新建一所小学和一所幼儿园。
小学占地23亩，建筑面积约约2.9万平，办学规模30个班，学生约1350人。幼儿园紧邻小学，占地约7亩，建筑面积5000余平，规模9个班。两个项目均已完成设计招标，预计2025年开工建设。
图源：成都公共资源交易中心
图源：成都公共资源交易中心
另外，片区道路也在加紧建设，连接成洛大道与迎晖路的重要通道，投资3700万元的槐柳三路已开始打围施工。
根据《成华区交通建设发展“十四五”规划》，槐树店一路、御风一路等道路也已列入近两年计划，影响槐树店一路建设的华建学校，已停止招收新生，待学校搬迁后，道路即可开始施工招标。
图源：《成华区交通建设发展“十四五”规划》
02
价值分析
槐树店城市更新片区，作为成都城市更新重点区域，也是面积6000余亩中环路城市更新组团的主阵地，待城市更新完成后，商业、教育、交通、公园等生活配套一应俱全，片区也必将迎来价值焕新。
商业方面，片区更新范围内虽未规划大量商业用地，但一街之隔的东方希望上东里、成华和悦广场两大商业综合体均在全力建设中，还有鲁能秀街、兴光大厦等社区底商作为补充，且大部分距离均在500米范围内。
教育方面，片区内华建学校已停止招收新生，新建的小学和幼儿园短期内就会开工，而规划中学暂无更多消息，但在成洛大道北侧300米，由树德中学领办的成都和悦初级中学将于2025年动工，待上述学校建设完成，片区1公里范围内，将形成兴幼儿园、小学到中学的完备教育配套。
目前区域成熟度最高的，无疑是交通配套，轨道交通有地铁4号线、7号线加持，成洛大道与中环路一纵一横，共同形成了通达全城的地铁和道路体系。
高铁城市公园与大头河沿岸绿地的打造，则为片区带来了老城稀缺生态配套。
高铁城市公园总占地578亩，分三期进行打造，是成都首个以高铁文化为主题的公园，目前已经全部竣工。虽然高铁城市公园距片区在600米左右，且有铁路分割，但沿大头河两岸绿地步行10分钟就可直达公园。
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