我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，坐标深圳，有深圳 房票，首付120-150万，预算400万，打算在深圳西部买套房投资，这个预算请问深圳西部买房怎么买，未来出手比较容易。
深叔：你好，当前西部比如西部沙井、南山、前海、宝中等，不断受到购房者的追捧，一个区域的房价浮动能得到得到大众共识认同，那么自然该区域会有热度，还有楼龄新也是一个卖点，毕竟楼龄新品质好的房子受市场认可。另外房子低总价，地段好，带学位这样的性价比会容易受到购房者欢迎，总的来说如果想要在深圳买房投资，建议选择西部户型小总价低，地段好带学位市场认可度高的流通性强的房子，这样未来出手也比较容易。
提问：深叔，你好，请问今年会是深圳买房的最佳时机吗？
深叔：你好，研究深圳这20年以来的成交数据和房价的走势，深圳楼市大概五年有一轮行情，每轮行情会经过四个阶段，启动、爆发、见底、调整，用数据说话，就拿最近15年的三轮行情来验证，2008年金融危机之后啊，09年国家四万亿，就是降准降息，降首付，减免税费来鼓励买房，这个行情也就是从零九年初开始的金九银十，楼市进入爆发期，到了年底12月份，仅仅一个月啊，就成交27000多套二手房，这个数据是我们去年一年的成交量，正是因为这次房价爆发来得太猛，以至于10年一年之间陆续出台国十条，国八条，930限购等政策，都没有压制住房价的上涨，直到2011年七月份出台二手房实施评估价收税，才算控制住这个势头，达到这次行情的顶点，随后就进入到两年多的调整期啊，虽然一三年初呢也有过一次小爆发，但很快也就熄火了，直到2014年九月份，深圳又放松限贷政策，认房不认贷，在号召去库存的背景下，第二轮行情又开始启动了，15年330新政，营业税五改二啊，这个放松政策让深圳房价快速进入到爆发期，当月一套房子涨个几十万都很正常，直到一六年出台两次限购政策之后，这个行情才在一六年的十月份迎来了它的顶点，同样进入两年多的调整期，那最后这轮行情是19年八月份从宝中开始启动的，再到11月份调整豪宅税的标准，双11就开启了抢房模式，自此呢就进入到爆发期，2020年上半年很多楼盘直接涨了50%都不止，所以上面就赶紧出台715政策，限购升级，增值税二改五，调整普通住宅标准，堵死离婚买房，，特别是二手房指导价，迅速让深圳楼市进入到寒冬，直到今年才开始有点复苏的迹象，从21年二月份到现在，也有接近两年半的时间，那2024年会不会是一个启动期呢？如果按照五年一轮行情的规律来推算。大概率今年下半年会进入到启动期
提问：深叔，你好，都说投资要尽量选择一线城市，很多人买深圳，我也随大流投资了一套深圳的房产，但是这两年不赚反赔，是什么原因呢？在深圳投资买房应该怎么做呢？深圳以外，还有没有其他热门城市可以买呢？
深叔：你好，深圳一向是买房客的热衷之地，但这并不意味着深圳的房子不会赔钱。首先价格洼地并不一定有价值，这并不是说价格洼地就不能买，而是说每个区都有自己重点发展的区域。像东偏北的龙岗，目前有价值的区域是华为所在的坂田和交通枢纽大运片区，这两个板块的房价基本上是片区的天花板。就算你的资金只够在龙岗挑，也要研究一些板块的交通规划。其、更多刚需群体会选择临深城市，但要注意几个基本原则，交通、配套、规划、学校、品牌。目前的热门城市有广州、惠州、东莞、中山、珠海。但是这些城市的房子也不能乱买，交通枢纽、教育配套、品牌开发商、大社区都要关注起来。
提问：深叔，你好，首付预算有100万，想买一套房子解决自住问题，有投资价值能方便置换更好，但是现在的情况是，打新社保比不过别人，买二手房资金又不够，请问我应该怎么办呢？
深叔：你好，100万的预算想在深圳买房，可以考虑商务公寓，之所以推荐公寓，有这样几个原因：1.受政策影响，购买力从新房二手房向其他产品流入，相比小产权房等产品，建议年轻人选择安全有保障的产品；2.商务公寓不影响打新积分；3.商务公寓居住属性被加强，不仅可通燃气，部分公寓可以申请学位；4.商务公寓价格较低，且已停止审批，会越来越稀缺。关于如何选择公寓，可以从这几个角度来看：1.从片区来说，光明最值得考虑，区位好，有科学城规划，企业多，产业强劲；2.从地段来说，光侨路连接两个核心片区，占地广，规模大，很有发展空间。
提问：深叔，现在深圳更新旧改回迁房，想问一下如果投资拆迁房的话，需要注意哪些事情呢？
深叔：你好，首先投资拆迁房要注意以下几点，一个项目在前期时，开发商首先会大致圈定更新范围；其次改造方向等内容也确定下来，风险降低；房价可能已经成较高的水平，所以此时的购买需更加谨慎。最后在项目建成之后协议进行选房回迁，房屋就正式由旧房变新房了。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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