多年无供货 城北人买房真是太难了
当前，第四代住宅作为房地产的时兴产品，风靡大西安，但若把视线缩小至以未央路为界、凤城一路到凤城十二路之间，可以发现，这里的第四代住宅仍然是一片空白。
这片区域作为市政府驻地，西安市的行政中心，聚集着二环以北蕞强资源，为何在房地产领域没有跟上“潮流”？
究其原因，与土地供应有关。
土拍作为区域变迁的放大镜，预判着新房走势，AI君扒了扒土拍数据，仅从近三年区域土拍数据来看，偌大的凤城路市府板块仅有2宗居住用地供应（统计范围以未央路为界、凤城一路到凤城十二路之间），且均为20亩左右的小型地块，用寸土寸金形容并不为过，房企也是有心无力，苦于没有大展拳脚的机会。
但，最难的莫过于老城北的买房人。
这里人口密集，发展较早，尤其是房屋，部分已经年代久远，只能满足“居者有其屋”，因此改善需求也随之水涨船高，若不想离开长久居住的领域，想要达到改善，可谓是难上加难。
一来土地供应少，没有选择余地；二来就算有新供的土地，往往受到规划条件的制约更明显，改善达不到，因为这里不是一张白纸，影响因素太多。
因此，想要改善的客户只能被迫外溢，如果舍得狠心离开老城区，前往新兴发展区域，则又面临进退两难的困境。
核心区域流行的大平层，价格直逼3W，购房门槛高；外围区域则配套跟不上，住惯了主城区的人又很难接受。
就在前两天，AI君发现该区域迎来了一个纯新盘——世融星樾，主打建面约140-170㎡改善产品，打造区域首个第四代住宅，产品力可圈可点，虽然具备供应上和产品上的双重稀缺属性，比较契合城北这一大波改善客户的需求，但缺点也很明显，不容忽略。
地段、配套尚可，但存在众多噪音源
世融星樾位于经开区凤城四路与凤锦路十字西北角，地段尚可，2公里即可到达二环，周边配套发展成熟可见，生活氛围浓厚。
项目东侧约400米为经开第十一小学和经开第五中学；西侧约300米为汉城湖公园；自带一栋4层独立商业体，周边均为早期交付的小区，底商发展成熟；道路交通发达，紧邻朱宏路快速干道，向北通达绕城高速，向南连接二环，但轨道交通不便，虽然周边有两条地铁线路，但无论是已经运营的地铁2号线，还是在建的地铁8号线，都在1.6公里以上，步行出行困难。
虽然项目所处地段成熟，但城市界面一般，聚焦地块四周存在众多不利因素。
项目西侧紧邻西安急救中心，再往西为朱宏路快速干道，北侧临近凤城五路高架桥，且南侧、东侧均为城市道路，周边噪音源较多。整体来看，项目外部大环境一般，存在众多不利条件，很难达到改善的环境。
定位清晰，产品力有亮点
1、地块小，不利因素多，还能做改善？
我们都知道开发商在做房地产开发过程中，有一个重要环节，那就是市场调研，需要对区域房地产市场、客户、竞品项目进行全方位了解和分析，从而为项目定位奠定基础，以免出现定位错误，在后期销售中陷入尴尬局面。
世融星樾外部面临着众多不利影响，且地块小有限制，但做了主力建面140-170㎡的纯改善社区，何来信心？
主要源于区域痛点：供需关系的不平衡。
仅以项目1公里范围为半径，剔除家属院、街道办下辖社区，世融星樾周边就分布有8个中大型社区，近2万户，且这些建筑年代都比较早，大部分为2012年之前建设。如此大的人口基数，加上现有的居住环境已无法满足品质要求，改善置换需求可见一斑。
但要是把范围再度扩大，数据则更加惊人。
综合来看，世融星樾的定位是清晰且准确的，主要在抓城北这一大波被压抑多年的改善客群，符合区域市场特征和客户需求的。
2、产品力过关，户型有亮点
聚焦项目本身，存在众多不利因素、地块小限制发挥等问题，仅凭稀缺的定位，想让改善客户满意哪有那么容易，因此世融星樾便在产品力方面下功夫，品质还算过关。
- 商住分离，4、5#楼采光、视野最佳
在社区布局上，项目在约21.69亩的占地上，规划5栋住宅和1栋商业，整个社区无底商，商业独立设置，居住更纯粹。
楼栋布局上，将建面117-120㎡小面积1#楼放置在最北侧，隔离北侧凤城五路高架桥噪音，弱化对建面140㎡以上改善产品的影响。
楼栋呈行列式布局，楼间距一般，最小楼间距为34米，4、5#两栋楼朝南，南侧为城市道路，基本没有遮挡，采光、视野属整个社区最优。
- 区域首个第四代住宅，户型设计较优
在户型设计方面，项目规划的5栋住宅中，3栋为23-26F高层，2栋为17F小高产品，除1#建面117-128㎡外，剩余2-5#楼为建面140-170㎡带露台的第四代住宅产品，弥补了整个区域第四代住宅的空白，户型设计可圈可点。
以设计较优的建面170㎡户型为例：
该户型为四室两厅三卫设计，餐客厨阳LDKG一体化，还带270°瞰景端厅，可以在室内直接眺望不远处的汉城湖公园，视野采光非常不错。南向分布了双套房，虽然与客厅相连次卧卫生间为暗卫，但也能满足洗浴功能。挑空露台与阳台相连，在动线上更加合理。
此外，还做到了电梯入户，配置储藏间，整体来看，在170㎡的面积段，融合了挑空露台、端厅等设计，还是非常优秀的，因为市面上很多建面在200㎡以上，才会有此配置。
- 高颜值立面，标新立异
项目在立面打造方面也比较出色，融合了真石漆、大玻璃质感材质，局部金属点缀、格栅装饰，加上曲线元素的运用，使得建筑更加美观、通透，也更加历久弥新。
建成后，将会在一众老旧建筑中脱颖而出，成为区域的标志性建筑。
- 地块较小，但功能齐全
世融星樾因受地块过小限制，所以在园林设计方面花样较少，但该有的功能都有，规划有林下游憩共享空间、梦幻童话天地、环形跑道，以及多个景观组团，整体较为简单。
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世融星樾虽为小开发商开发，但也算是深耕城北的老品牌，此前开发了世融嘉城、世融嘉境、世融嘉轩等多个大体量老盘，在城北有一定的知名度。
综合来看，世融星樾在外部条件不占优势的情况下，从产品力方面发力，支撑改善定位，再结合2万元/㎡的放风价来看，放眼西安，可替代的项目较多，若是城北的地缘性客户，还是值得一看，但前提是能接受出门后复杂的大环境，毕竟从二环以北，寸土寸金，多年来都没有新盘供应，后期还会维持此现状。