早在去年初，我写过一篇文章，详细论述了近年长沙新房的面积段的变化（详见为什么投资尽量别选大户型？），并对未来的新房面积段销售做了预测，给出了自己的建议，一年后回过头来看，大家可以看看是不是完美贴合，其中今年最典型的案例莫过于江山境的143户型和缦云的162户型。
从户型面积段的角度，按照我的划分，应该分为典型的三个阶段，分别是：供小于求紧俏，供大于求滞销，供求相对平衡。
第一阶段，供小于求紧俏，从2021年底的标志性事件，华润长沙悦府开盘的开盘开始算，长沙进入大平层改善元年。具体表现就是大平层去化快，大户型相对小户型溢价高。而2023年进入四季度后，基本可以说第一阶段可以说完全结束了。
第二阶段，其实从2023年4季度就明显表现出来了，我们还是从2024年算起，这个阶段预计会持续2024全年以及2025年上半年，由于开发商普遍卖大户型博溢价，供给会远大于需求。具体的表现为大户型去化速度显著下降、大户型的溢价逐步回落接近小户型，甚至在特定项目上出现倒挂。
第三阶段，预计2025年后，整体市场进入相对平衡。
上面的划分，都是有依据的。根据克尔瑞的数据，见下表，即长沙自2016年上涨潮以来的新房供应面积段分布。下面的数据有以下特点：
（数据来源：克尔瑞）
一、四大户型占据绝大多数供应量：长沙市场典型的户型为115三房、143四房、190大平层、200-350大平层四档。这四档在2020-2023年四年中占到了合计供应的75%、78%、80%、84%，预计2024年这个数据将稳定在85%左右。
二、大平层户型供应见顶：近四年，大于180平以上户型的供应在2020-2023年四年中占到了合计供应的5%、11%、19%、25%，复合增速达77%。这个增速铁定已经见顶，我预测2024年将回落至20%左右。
三、中平层（160-180平）供应将迅速攀升，标准四房（130-160平）占比仍将提升：中平层是目前市场上的稀缺产品，我预计2024年肯定会突破10%，而标准四房也将由近几年稳定的32-35%提升至40%左右。
四、110平以下户型占比还将继续萎缩，110-130平户型保持稳定。
基于以上的预测，我对购买产品的建议和去年仍旧保持一致：
最核心的，肯定是130-160这个面积段，仍旧是流通的主力。其中优选143平的住宅，是流通和保值的首选（当然，具体项目要结合项目情况来看，比如不利因素以及价格因素）。当然，143这个面积面临的一个问题就是做高层纯板楼，公摊太大；做非纯板，产品过时。那么，当它通过小高层或者洋房方式做出来，公摊可以接受的前提下，基本上就是最优选了。
而160-180户型（一般是165平左右），是改善群体应该重点关注的。住宅到了180-200平（一般是190平左右），总价接近400万是一个过不去的坎，这个数字已经超过长沙这个城市的能级了。165平左右，做四房能保证主卧和客厅基本达到改善级别。
以上两个档次，是置业的首选，无论是自住还是投资，都比较适合。
至于其他户型，比如190这个户型，问题就在于接近豪宅面积段，但公摊决定了其客厅满足要求则卧室必然小（参见目前在售的190户型），或者其他大了，餐厨要受限（比如缦云）。而115这个户型则是不适合做纯板楼，当然，刚需嘛。但长沙的房价太低，115还是普通人都能上得起，未来刚需投资性会弱一些。
当然，如果说165甚至190都不够住，那买200+300+的呢？纯豪宅，在目前产品迅速迭代的背景下，除了S10这种地段稀缺的还不好判断，其他的靠品质打的豪宅，未来品质溢价会显著降低。如果房价涨了，更是由于总价迅速上涨会导致接盘人数指数级下降。所以，豪宅当消费品自住，可能更合适。
第二点是改善的需求量到底有多大的问题。过去十年，长沙是基本不做大面积豪宅的，有的大面积也只是小区内搭售的一些，整体的量在整个城市屈指可数。但2021年起，有不少小区最小户型都190起，2023年，将更为明细，主城区好一点的地，人家压根就不打算做老户型了。这里面就带来了供应量是否能够平衡的问题，前两年，大户型一可以比小的卖的高一点，二都需要抢，现在这个趋势在弱化，未来按这个逻辑做下去，很有可能颠倒过来。当然，开发商发现不好卖了，自然会减少大面积产品占比，但到那时候，已经是市场供大于求了。
第三点是，对买家来说，心理因素的考量不可或缺。除了部分资源禀赋奇特的少数楼盘，大部分买家购买改善盘是有“处房”情节的，上海那是没得选，在长沙近十年都还会有得选的情况下，这会使需求量进一步承压。事实上，任何房子，它的黄金生命周期只有最初10年，刚需房更短，豪宅长一些；在黄金生命周期过后，很多业主就会逐渐搬离，租户或者二手业主增加，小区品质就会逐渐掉落，这是避免不了的客观情况，所以，做投资是为了交易，你不得不考虑购房者心理的因素。
最后，感谢克尔瑞提供的数据支持。