平洲主要是映月板块和老平洲！其实千灯湖，平洲，三山新城行政上都属于桂城，但是还是习惯把佛山一环以东的地方叫做平洲！
最近平洲刺客终于横空出世！
平洲的刺客是越秀星汇文翰，最近85方小户型喊出了160的价格！
兄弟们160意味着什么？意味着平洲正式和城南，张槎，城北抢刚需客户了！张槎的大华和城南的龙景还有城北的中交和城发刚需产品也大概这个价格！
新房价格是怎么打崩的？
每个板块都有价格刺客！越秀有充当价格刺客的充分理由！因为越秀星汇文翰楼面价只有13500元/㎡，而相对比同在平洲的中海丽湾尚宸2021年时候楼面价高达22000元/㎡！
有价格优势的开发商在打价格战的时候就有充分的成本优势！而今年各大板块的楼盘刺客往往是这两年低价拿地的开发商！
奇槎板块的价格刺客是保利和颂，22年初拿地楼面价12500元/㎡！北滘新城的价格刺客是保利郡悦府，楼面价不到一万二！城北板块的价格刺客是城发灯湖悦园，楼面价八千五！
三山板块的价格刺客是万科璞悦山，当时楼面价综合22000，前段时间因为万科的某些原因，万科璞悦山即使不具备成为刺客的条件还是依然加入到了刺客的行列，璞悦山确实太难了！
目前市场降价的逻辑是：市场去化速度进一步放缓，新房市场加剧内卷。开发商为了出货只能强刚需户型产品来以价换量，因为目前市场主力客群也就是刚需客户！
这样开一来可以提升销量，二来可以提升热度，三来还能缓解资金压力以便更从容应对未来市场的不确定性。
这个逻辑是没错的，但是一旦把价格打下去后，就会形成价格标杆，势必把竞品开发商一并拉下水！同时会把整个板块的价值逻辑彻底搅乱，甚至把板块未来预期彻底打垮！
所以我们会发现，这一波市场回调反而是以存量房为主的中心城区价格相对还比较坚挺！新房越多的地方，现在市场很难，而且未来市场会更难！
平洲新房货量巨大！
平洲在售新房足足有9个之多！分别是佳兆业广雅院（艰难去化）；越秀星汇瀚府（尾盘阶段）；越秀星汇文翰（平洲刺客）；绿城桂语映月（目前货量不多）；保利天郡（货量很大，后面有大户型产品）；保利天汇（改善加豪宅，货量很多）；中建映月一号（豪宅产品，尚未开盘）；保利和著（盘子不大，楼面价12000+，准备开盘）；中海丽湾尚宸（楼面价贵，货量多，艰难去化）！
除了星汇瀚府和绿城目前货量不多外，其他七大楼盘接下来势必赤身肉搏!
平洲货量大是两个周期产品叠加的结果！
20年映月新城横空出世，在映月概念和泛千灯湖概念双重利好带动下，平洲土拍市场一片火热！天汇，天郡，绿城，佳兆业，中海等楼盘应运而生！
楼市进入22年之后，土拍市场几近停滞，整个南海的主要卖地大户也就大沥和平洲！这个周期平洲也供应了东建，星汇文锦和保利和著三块土地！
所以现在的平洲是禅桂中心城区新房供应最多的一个板块，也必定是未来市场最卷的一个板块！
最尴尬的是平洲特别是映月的主要客群是桂城周边改善性群体，目前行情最最最不着急的恐怕就是改善型客户了。改善型客户的普遍买房心理是：反正有得住，也不是很着急，等等再说！
现在仅仅刚需产品在降价，撬动不了改善型需求，货量又这么大，去化之路任道而重远！所以我们有理由相信平洲改善型产品也会迎来价格松动！
当然最难的可能还是保利天郡，保利天汇，东建映月主打豪宅项目的产品！
最近两年豪宅市场走出了独立行情，豪宅产品依然有着很强的赚钱效应，这也给佛山富人以及开发商对豪宅后市有着很强的市场预期！所以各大豪宅应运而生，佛山也开始内卷了！
前两天千灯湖万科和招商两大豪宅开盘，整体价格是低于市场预期的！
现在的佛山，能闭着眼睛买的只有这里！
千灯湖打架受伤的其实还不是千灯湖二手，而是外围平洲和大沥的豪宅市场，像天汇和灯湖天郡这种既不具备区位优势有没有核心景观支撑的豪宅必定首当其冲！
所以未来平洲最让我们大跌眼镜的可能反而是豪宅市场！