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今天聊聊11批次关注度最高的浦东新盘——浦开云璟二期。
二期的开盘价是9.1万，虽比一期8.95万涨了2千，但二期大户型的比例更高。按照当下“户型越大、单价越高”的原则，这个涨幅是比较好接受的。
本次一共推出620套房源，积分比一期肯定要友好不少。
接下来我们从地段力、产品力两个层面测评浦开云璟。这盘到底是各方面都差强人意？还是牛到可以成为下一个碧云？
01
张家浜的地段力
地段价值
张家浜板块很大的一个优势是，它位于陆家嘴的正东方向，到陆家嘴的直线距离非常近。
这个板块，目前还谈不上在房地产市场的定位，因为板块内没有次新房在售。如果拿金桥或张江的房源来做类比，其实已经完全跨到另外一个板块，意义不大。
按照张家浜在建的项目，假如成片开发完成，据浦开云璟一期、二期以及明年预计上市的三期、四期规划，可以发现这板块是以中小户型为主的社区。
以浦东足球场为中心，浦开集团成片开发的这片区域，从产品面积段来看，大户型比例其实比唐镇还少。
唐镇的很多盘，比如仁恒东郊花园，绿城玉兰花园等，还配备了很多大户型（170平以上）以及别墅产品。
所以我们认为，张家浜板块应该归属为第四梯队的板块。
发展潜力
张家浜还是一个在开发建设中的板块。很多人说，现在买浦开云璟，我忍受低得房率，忍受晚交房，就是为了买它的未来，毕竟这里整个城市界面都很新。甚至有人把它比喻为下一个碧云。
这个板块会不会像网传的那样，成为下一个碧云？
我觉得不可能。
尽管我们一直强调，全新城市界面是非常重要的，以往有全新城市界面的板块，联洋、碧云、古北、徐滨、瑞虹等，这几年在楼市的表现非常不错，但张家浜跟碧云还真不一样。
虽然碧云廉颇老矣，但张家浜跟它也不在同一个层次上。
套均面积是衡量板块能级非常重要的指标。
碧云作为老牌国际社区，板块内不乏大平层、稀缺别墅产品。
而张家浜房源主力面积段太小，这个板块套均可能才100平，本身的定位就是刚需改善板块。
作为一个刚需改善板块，但张家浜板块的发展潜力还是比较高的。
房地产红利，本质上是城市发展的红利。城市发展的红利，是经济发展的红利。具体到某个楼盘或某个板块逻辑也一样。
张家浜板块未来市场热度如何，其实是看周围的产业辐射有多少，未来有多少购买力，以及多少购买意愿。
很显然，张家浜尽管在行政区划上属于金桥，但相比于金鼎九宫格，张家浜其实离张江会更近，所以它可以直接受到张江和金桥的双重辐射。跟唐镇类似，这又是一个被张江红利所带动的板块。
大家知道张江、金桥聚集了非常多的大型企业，打开地图就有一堆的公司映入眼帘：中烟机械，上海烟草，海利电器，欧莱雅，诺基亚，还有做芯片的华虹等。
这个板块绝对不缺搞技术的、有购买力的年轻人。
如果张家浜和唐镇PK，谁受张江、金桥的产业辐射更强？显然张家浜更有优势，因为它更靠近中环，并且周围的城市界面更好。
虽然浦开云璟周边的配套还在建设中，但跟郊区新盘纯画大饼不一样，这里绝对不是一张纯白纸：
你漫步其中会发现，14号线浦东足球场站已经通了，21号线在地图上都已经明确的标出来，也已经在动工，只是通车时间稍晚一些（26年左右）。
足球场已经投入使用，项目北面华润万象商业体也已经在建，多个甲级写字楼园区也已经在建。
绿化方面，碧云绿地是现成的，也不会再造房子。但这些绿地目前的现状，跟世纪公园或瑞虹和平公园又不同，没有精致的景观小品，咖啡厅，书店以及轻餐饮，也没有太多人与自然交互的空间。
这样的绿地，可能在未来的几年里都不会有太大的变化，当然散散步，遛遛娃可能还行，但是跟互动性非常强的公园比，氛围上有挺大的差距。
至于大家关心的学区，显然是没有明确的学校。开发商说有一个九年制学校在建，但更靠近南边别墅区，地段上属于张江了，所以能不能对口上是一个很大的问题，大家就当做没有学区来看待。
所以这个画卷已经画好50%，另外50%也已经在进程中了，买房人很难不被这样的景象打动。
尽管张家浜还没有形成房地产板块的概念，但相比于金鼎九宫格，张家浜整个板块的规划和进展要快得多。
02
浦开云璟产品力
既然板块价值不错，那么浦开云璟的产品力如何？
首先云璟的二期跟一期完全是两个小区，中间被河道隔开，不能相互来往。
相比一期只有4栋楼，二期更像一个完整的小区。
小区的中心绿化主要集中在7号、6号两栋140平的户型的前面，室外小区做了少量的水景。
外立面跟一期一样，沿用玻璃幕墙加铝板。
我们在现场看到一期的楼栋的铝板已经上去了，还是非常挺刮的，没有出现波浪状或凹凸不平的情况。
二期相比于一期来说，升级的地方在层高和户型。
一期的层高只有2.95m，而二期基本做到了小户型3.15m，大户型3.3m。
户型配比上，120平和140平加起来比例51%，大户型比例要高于一期。
二期户型配比
其中，85平2房、120平3房是市面上非常少的面积段。
我们先看85的2房1卫，总价段在700~800万左右。做了两个朝南房间，这样的小两房，对单身或小夫妻来说足够了。
在我看来，与其要一个100平的3房2厅2卫挤得不行，不如买一个85的相对还舒服一点。
虽然85平的得房率68%-69%确实比较低，不过至少每个空间的尺寸上会相对好。
700万-800万能够买到浦东中环，双地铁，门口又是商业配套，南面又是公园，对于年轻人还是非常有吸引力的。
97平的小三房就是常见的100平户型（得房率74%-75%），就不过多解释，总价段在800~900万，弥补了市面上这个总价段的房源。
重点来聊聊120平的3房，目前二期还是沿用了一期的120平的样板房，说实话，实地感受下来得房率确实不高。
但难得的是，市面上几乎没有楼盘会做120平的3房2厅2卫了。
大家知道受到土地出让要求的限制，新房的面积段大多从100平直接跳到150平，甚至直接跳到180-200平，很难找到120~130平最舒适面积段的3房了，所以还是挺稀缺的。
此外就是最大的户型140平，目前愿意去冲140平的买家会更多。
户型还是做的非常不错，有两种户型，中间套和边套，都做到了三开间朝南，大家可以对比户型图看一下。
这四种户型都非常不错，但比较尴尬的是整体得房率都比较低，虽然看户型图觉得都挺方正很舒服，但可能实际拿到房子以后，会发现哪哪空间都有点小。
关于精装交付标准， 按照这个总价段来看，还是比较有诚意的。
唯宝台盆、汉斯格雅淋浴、西门子厨具和科勒洁具，三件套（大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风）都有，算是中等以上的装标。
大家吐槽的比较多缺点是交房时间。市面上的新盘交房越来越晚了，以前是开盘后2年~2年半交房，现在都变成了3年~3年半交房了。
云璟二期也是预计要到2026年的9月才会交房，长达3年的交房期，要多还3年的房贷，多花3年的房租，首付资金还要少3年利息。
03
9万买浦开云璟，有倒挂吗？
9~10万单价，买在浦东中环的这样一个位置，只能说这个价格中规中矩，不高也不低。
买它未来全新的城市界面，还是非常值得的。但是这个值得不等于它有很高的倒挂。
你不能把它当做一个买到就赚100-200万的倒挂盘去看。
如果你在浦东上班，不管是张江、金桥，甚至在陆家嘴，那么你买在张家浜板块，自住都是非常不错的。
它有两条地铁线，紧邻中环，交通出行便利，另外它全新的城市界面，商业配套、绿地公园都有。
差强人意是没有学校，得房率有点低，交房有点晚，除了这三个点以外，它还是非常不错的产品，整体上还是推荐大家买入的。
更何况总价段做的也非常好，基本在700~1400万左右，还非常难得的做了市面上比较稀缺的120平3房户型。
这次620套一起推出，积分会比上一批要下来一些，但如果你要买大户型的话，可能还是要看运气，因为听下来冲大户型的人会更多。
关于张家浜板块以及浦开云璟，大家还有什么想了解的，欢迎后台留言~