我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，宝山的房价为什么涨不起来呢？
沪叔：你好，先来说宝山的位置，宝山离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是邻近的产业等级却相对一般，宝山接壤的的老闸北跟静安合并以后，大宁才开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分还只能看到规划还在崛起的路上，所以宝山就没办法承接产业人才的外溢，从而形成中高端的社区，房价也就很难涨得太高。
再来看规划宝山这些年，可谓规划无数，而真正落地的却寥寥无几，很所任期待的美兰湖板块国际会议中心、锦绣酒店等最后的关门大吉，大厂机场一直说要搬迁，但是遥遥无期，近几年重点发展的南大智慧城，吴淞创新城，至今没有看到更多的大型企业用户。现在也只有杨行北站，可以期待一下了，规划多落地难让人们失去了信心与耐心。还有就是产业，宝山的产业规划确实有些拉垮。随着钢铁行业衰落的光环已经不在了，将这些年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境显得不那么宜居，而想在吴淞口重点发展游轮产业，想要打造亚洲最大的国际游轮港，却被三年的疫情给击垮。没有产业支撑，经济跟不上，居住环境一般只能成为近郊的睡成。
说说宝山的房子，宝山区的亲儿子大华集团拿下了宝山许多优质地块，但是产品却做得很一般，口碑也并不太理想。很多大华，宝山也有很多大型开发商，比如保利、建发、滨江等，但是都比较零散，没有集中拿地，也没有集中规划。滨江公园壹号院以及大宁北玉兰公馆。虽说是宝山品质天花板，但是总体也是偏刚需类型，这也是由宝山自身的情况和定位所致，无法做到更高级的产品。
总结到底能不能在宝山买房呢？宝山区内有一号线、三号线、七号线、十五号线交通便利，距离市区比较近，房价也比较亲民。对于通宁市区的刚需来说还是不错选择但是尽可能选择地铁沿线，而罗泾，月浦就不要考虑了，宝山确实是价格洼地，但是更适合自住为主。如果你是纯粹的投资，其他板块还有更好的选择。
提问：沪叔，你好，上海哪个区考高中相比而言比较容易呢？各大区高中录取率多大呢？
沪叔：你好，上海的普高率还是比较高的，每个区的还是存在一定差异，像静安区高达80%，宝山则是在60%左右，关键看家长你对孩子要求多高，如果只是考中普高，静安和黄浦机会非常大；如果要求很高的话，市重点录取率，四校八大录取率这些都需要关注的。
提问：沪叔，你好，本人名下有套房，现在买二套房纯投资，可以首付250万左右，有看到金山那边是不是要建乐高乐园，建成后对周边的房子有提升作用吗？金山适合投资吗？
沪叔：沪叔之前就说过会赚钱并不是最重要的，最重要的是会投资，懂得抢占资产，资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。在金山买房和乐高乐园那边买房投资不太建议，乐高乐园建在枫泾镇东部，在上海金山和浙江嘉兴的交界处，地理位置太远了，纯投资买在这里不是很好的选择，这个预算可以多看看市区外环的房子，临港也可以多关注下。
提问：沪叔，你好，请问金桥这个板块怎么样呢？
沪叔：你好，金桥在上海二零三五规划中升级为城市副中心，它是位于中环附近，附近有非常多的空地，完全没有拆迁问题的困扰。以浦东建设的速度和执行力建设成为全新的这个金桥必然是水到渠成的，所以它规划能级好落地强，投资属性好，现在买金桥就像二零一七年买前滩是一样的。
提问：沪叔，你好，我现在有一套房子1500万左右，买了二年多一点，有200万贷款。我手上目前有350万积蓄，就想在做个投资，我想买市区黄埔静安的小房子 500万左右的 首付350万，不知道这个投资是否合适，想咨询下，还是说，在等两年，我把目前住的卖掉，合着钱一起买一套2500万左右的房子？还是有其他什么建议？感谢，另外黄浦区的老房子，房价差不多500万左右，租出去租金差不多9000 ，地铁近，一般学校 这种房子投资价值不大？还有如果是 350万首付建议买哪里呢？
沪叔：你好，1.建议可以等两年。受政策影响，短期内上海房价波动不会特别大，买房卖房的过程有税费中介费等成本。受上海新房积分政策影响，如果5年内没有购房记录、上海名下无房的话积分高一些，有可能选到性价比比较高的新房
2.至于买黄埔老房子，看你持有周期，如果考虑5年的周期，没问题，可以考虑，因为上海的市场基本上5年会有一个周期，租金回报率也还可以，可以抵膨胀、撬杠杆。如果你短期内考虑置换的话，就不太建议了。
3.按照现在三价合一的政策，我们考虑二手房的话，首付350万，总价可以考虑430万左右的房子。考虑市区的话静安、徐汇、黄浦这种老牌市区的内环位置优先考虑，避开这些区域的学区板块。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。