近日，合肥又挂地了，这是合肥10月份第二次挂地，11月份合肥将迎来土拍大战，据统计，11月份合肥将有19宗地即将出让，涉及11个区县，合计1649.338亩。
10月25日，合肥有6宗地块挂网，合计面积403亩，将于11月16日拍卖，其中，涉宅用地5宗，分别涉及滨湖、经开、瑶海、蜀山、庐阳5个区域。
NO.1|壹
5宗397.14亩，最高利润19%
一、滨科城BK202307号
1、地块情况
地块坐落：滨科城紫云路以南、包河大道以西
土地面积：36.22亩
规划用途：居住
容积率：≤1.5
起始单价：1800万元/亩
竞买保证金：1.5亿
保证金截止时间：2023年11月13日上午11∶30
公开拍卖时间：2023年11月16日
代建：修建地块西侧规划支路（紫云路-长沙路）（道路建设标准不低于1600元/㎡）、地块周边3.02亩公园绿地（以实际测绘面积为准，建设标准不低于450元/㎡）。
从地块现状图可以看出，地块为净地，内部无建筑垃圾。
2、地块情况介绍及测算分析：
地块位于滨湖新区省府西板块内,坐拥包河大道、紫云路两条城市主干道,贯穿南北、横穿东西，距地铁7号线（在建）嵩山路站路程不足300米，未来还可换乘地铁1号线、5号线,交通便捷。望湖小学(洞庭湖路校区)、中山路中学、滨湖寿春中学等优质教育环绕，佳源广场、百大心悦域、悦方IDMall等多元商业综合体辐射，以及塘西河公园、中国科大附一院等综合配套完善,居住氛围浓厚。地块周边聚集有葛洲坝、旭辉、金茂、招商、绿城、高速等品牌房企开发的成熟项目,投资前景可观。
目前地块所在省府板块在售仅高速尚如院一个项目，均价2.77万/㎡，待售项目远大九庐，其住宅楼面价1.71万元/㎡。地块周边次新房较多，且价格有一定的倒挂，二手房价格基本都在3万+，这也是为什么滨湖新房热销的原因之一。参考近期滨湖新房备案均价突破3万门槛，该项目后期备案均价也将在3万以上，按整体均价3.5万元/㎡计算，利润高达8%，利润空间有限，但因为滨湖热门板块，预计后期关注该地块的房企相对较多。
二、经开区JK202306号
1、地块情况
地块坐落：经开区繁华大道以北、佛掌路以东
土地面积：95.79亩（居住76.78亩；商业19.01亩）
规划用途：居住、商业
容积率：居住≤2.2；商业2.5-2.6
起始单价：居住1680、商业280（拍卖时，居住用地价格变化，商业用地价格固定）
竞买保证金：3亿
保证金截止时间：2023年11月13日上午11∶30
公开拍卖时间：2023年11月16日
代建：1、建设地块外东南侧1座幼儿园（6班幼儿园+1班托班，用地面积3333.33㎡，地上建筑面积不小于3000㎡，建设标准不低于5500元/平方米，其中装修标准不低于1500元/平方米）。
2、建设地块东侧的规划支路（北海路-繁华大道）（红线宽度20米，用地面积5724.99㎡，建设标准不低于1600元/㎡）。
3、建设地块西侧的佛掌路（北海路-繁华大道）（红线宽度30米，用地面积8500.07㎡，建设标准不低于1600元/㎡）。
4、建设地块周边道路绿线及公园绿地（总用地面积4992.7 ㎡，其中地块东侧规划支路西侧绿线（宽度5米）用地面积1061.52㎡ ；幼儿园南侧公园绿地及繁华大道北侧绿线（宽度10米）总用地面积3931.18㎡。建设标准不低于450元/㎡）。
从地块现状图可以看出，地块为净地，内部无遗留建筑物。
2、地块情况介绍及测算分析：
地块位于经开区明珠广场板块，居翡翠湖和南艳湖两湖之间，周边有繁华大道、芙蓉路贯穿城市东西，金寨路高架连接老城区，紧邻地铁7号线（在建）天都路站，交通便利。周边商业众多，地块西侧为已出让的山姆超市地块，西侧有金大地时代天街、百乐门广场、正大广场、欧洲风情街等商业，可满足居民消费需求。距离安医大二附院直线距离2.5公里，医疗配套完善。
目前地块所属板块明珠广场板块共有4个楼盘在售，尚泽明珠中心、璟园、皖投云启锦上和皖投云启锦悦，均价在2.3-2.4万元/㎡，二手房方面，次新房价格不存在倒挂，后期地块入市竞争压力也较大，按整体均价2.4万元/㎡计算，利润高达11%，利润空间较大。预计后期关注该地块的房企也相对较多。
三、瑶海区YH202310号
1、地块情况
地块坐落：瑶海区和平路与姑山路西北交口
土地面积：70.72亩（居住62.62亩；幼儿园8.1亩）
规划用途：居住、幼儿园
容积率：居住≤1.8；幼儿园≤0.8
起始单价：居住950、幼儿园100（拍卖时，居住用地价格变化，幼儿园价格固定）
竞买保证金：1.3亿
保证金截止时间：2023年11月13日上午11∶30
公开拍卖时间：2023年11月16日
代建：修建地块内12班幼儿园须全装修交付，幼儿园总建筑面积的平均单方造价原则上不低于5500元/㎡(具体建设方案以审批的规划方案为准)，其中室内装修标准不低于1500元/㎡，装修方案须经瑶海区政府指定单位确认。
从地块现状图来看，地块内部有少量建筑物未拆除。
2、地块情况介绍及测算分析：
地块位于瑶海区东部新中心板块，地块周边和平路、裕溪路高架和郎溪路高架等城市主干道，可以快速连接全城，距离地铁6号线（在建）市儿童医院站点约1.4公里，后期交通更加便捷。东侧即是合肥一中瑶海校区，东南侧是和平路第二小学，教育资源优越。青年广场、瑶海湿地公园、第二人民医院、合肥市儿童医院新区、保利广场等资源配套，可满足居民日常所需。
东部新中心板块作为合肥目前较为火热板块之一，目前在售4个项目，分别为保利招商时光印象、伟星东新壹号、四川邦泰东方雅颂、和光峯境，整体均价在1.8-2.2万/㎡，板块流速高，去化周期短。按照整体均价19000元/㎡计算，利润高达19%，利润空间较大。预计后期关注该地块的房企同样较多。
四、蜀山区SS202306号
1、地块情况
地块坐落：蜀山区杨河湾路以南、西城大道以东
土地面积：106.41亩（商业21.3亩；居住85.11亩 ）
规划用途：居住、商业
容积率：居住≤2.2、商业≤3.5
起始单价：居住950、商业210（拍卖时，居住用地价格变化，商业用地价格固定）
竞买保证金：1.8亿
保证金截止时间：2023年11月13日上午11∶30
公开拍卖时间：2023年11月16日
从地块现状图上来看，地块为净地，内部无建筑遗留物。
2、地块情况介绍及测算分析：
地块位于蜀山区运河新城板块，属于运河新城核心位置，西临心湖公园、东临合肥八中运河新城校区，周边西城大道、望江西路等干道路网环伺，规划地铁2号线西延、6号线西延，未来长江西路快速化改造完成后，往市中心仅需20分钟车程，交通出行便捷。板块内全民体育中心、睦邻中心、三甲医院、新建中小学项目等各项配套陆续启动中，产业规划完善升级，板块未来潜力巨大。目前区域内品牌房企云集，投资开发前景可观。
目前运河新城板块共有9个项目在售，除新华都汇中心毛坯售价1.5万/㎡，其余项目价格基本在1.7万/㎡。二手房方面售价1.5-1.7万/㎡，整个板块竞争激烈，库存压力较大，去化周期较高。这也是本次5宗涉宅用地看点最低的地块。按照整体均价17000元/㎡计算，利润高达19%，利润空间也较大。预计后期会有房企考虑优质地块竞拍激烈，考虑参拍该地块。
五、庐阳区LY202310号
1、地块情况
地块坐落：庐阳区北一环路以北、亳州路以西
土地面积：88.91亩（商业8.2亩；居住73.78；幼儿园6.93亩 ）
规划用途：商住、幼儿园
容积率：商住≤3.0；幼儿园≤1.0
起始单价：居住1100万元/亩、商业480万元/亩、幼儿园120万元/亩（商业、幼儿园用地价格固定，居住用地价格变化）
竞买保证金：1.8亿
保证金截止时间：2023年11月13日上午11∶30
公开拍卖时间：2023年11月16日
代建：1、修建一座12班幼儿园和1班托幼（须全装修交付，幼儿园总建筑面积的平均单方造价原则上不低于5500元/㎡（具体建设方案以审批的规划方案为准，其中室内装修标准不低于1500元/㎡，装修方案须经庐阳区政府指定单位确认)。
2、与庐阳区政府签订安置房及其配套设施的建设协议（协议中明确建设主体、建设标准、建设面积、交房时间及相关违约责任等事项），在项目建成后无偿移交庐阳区政府计容建筑面积不少于5.67万㎡住宅用房、0.4万㎡商业办公用房用于实物安置，涉及税费由竞得人负责缴纳。
从地块现状图来看，内部建筑物基本拆迁完
（图片来源庐阳区政府相关部门提供）
2、地块情况介绍及测算分析：
地块位于庐阳老城区，属于黄金地段，地块周边有北一环路、阜阳北路、蒙城路、亳州路等多条城市主干道，邻地铁3号线、5号线站点，交通便捷。四十五中学(长丰路校区)、长江路第二小学(柏景湾校区)、庐阳高级中学、寿春中学等优质教育资源汇集。四里河、南肥河自然水系发达,杏花公园、环城公园等城市公园环绕，环境宜居。欢乐颂购物中心、华润万象汇、新天地国际购物中心等繁华商业，三孝口、四牌楼等老牌知名商圈辐射，开发潜力大，投资价值高。
地块周边仅一个项目在售，祥源庐源上城均价2.5万/㎡，周边二手房老小区较多，挂牌价格2.5万/㎡左右，地块是庐阳区城市更新项目，预计由庐阳区区属平台公司拿地，地块涉及部分安置房。按照整体均价25000元/㎡计算，利润高达11%，利润空间较大。由于地块地段优势，预计后期地块关注的房企较多。
NO.2|贰
合肥市场情况
1、土地市场
近6年合肥土地市场年均供应建面693.6万㎡，年均成交629.5万㎡，供应成交率90.8%。纵观近六年土地市场，土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。
2023年1-9月合肥各区域包河、滨湖、高新以及经开等热门区域，供应成交率都达到百分百。从楼面价角度来看，滨湖、包河以及经开区等区域排名前列。
2、新房市场
合肥市区近6年年均供应619.8万㎡，年均成交611.5万㎡，成交均价17860元/㎡。2023年1-9月供应361.7万㎡，成交339.6万㎡，成交均价22095元/㎡。
2023年合肥整体市场先扬后抑，自4月份以后逐月下滑，7-9月基本横盘，待政策发酵或将刺激市场上涨。2023年3季度成交64.3万㎡，同比下降53%，腰斩。成交均价22428元/㎡，同比上涨2.5%（成交主力在高价区域、放开限价导致价格上涨）。2023年9月供应26.79万㎡，成交21.4万㎡，成交均价22711元/㎡，环比8月微涨1.9%。
3、库存去化
近1年，合肥市新房显性库存维持在225.4万㎡，平均去化周期5.3个月。3季度月均维持在228.5万㎡，同比上涨55.8万㎡（32%）；3季度月均去化周期5.5个月，同比上涨1.2个月（28%）。2023年9月底合肥市区新房库存232.3万㎡，去化周期为5.66个月。
NO.3|叁
结语
从11月合肥市区整体将要排名地块来看，除个别地块外，基本上都是各区域优质地块，主打就是精品地块，从这方面也看出政府想成功出让地块，尤其滨湖省府和金融板块两宗地块，也是下个月土拍最有看点的。
土拍规则调整也看的出来，一方面是以放松限制促成交，给定价权交给市场。另一方面，从土地端就对企业进行筛选。既能保障品质又能给后期交付维权风险降至较低位置。虽然土地取消了最高限价，但从目前市场行情来和地块利润率来看，地王出现的概率较小。
对于合肥11月土拍热度如何，让我们拭目以待！