昨天，三季度还未过完，余杭区就正式发布了“2024年的读地手册”，并举行了相应的土地推介会，相较于去年，今年的动作明显前置许多。
涉及地块遍步未来科技城、云城、勾庄三大余杭主力区域的核心区。
同时还包括闲林、良渚、中泰、南湖科学中心、仁和等区域，计划出让商业、涉宅地块合计35宗。
与2023年读地手册的51宗地块相比，2024年读地手册地块总量更少，但亮点却一点都不少。
未科、云城为主力，余杭区拿出了现存最优质的一批涉宅用地。
△2024余杭读地手册收纳地块分布图
其中云城更是一口气携7宗纯宅地而来，大有2022年至2023年勾庄大规模出地的气势。
未科核心区也不甘示弱，紧贴公共中心、绿汀路TOD，带来了一宗巨幅商住用地——低碳国际智慧社区地块。
好地不少，部分核心区域似有重演勾庄式集中推地路径，2024年余杭楼市、土地市场将走向何方？
今天为大家详细解析，余杭2024年土地及新房供应会有怎么的变化？
作为购房者又可以重点期待那些地块的上新，怎么作出对应的购房决策？
2024年，余杭的住宅开发重点区域可以基本明确为云城，也可以相应的总结为：地块量多、总可建面积大、优质地块抱团三大特征。
量大好理解，7宗地块计划同一年内陆续出让，在近几年杭州土地市场上，可供参考的板块只有钱二、勾庄。
钱二是杭州主城沿江最大的新兴改善集聚区，未来还将承担起高能总部的建设使命，勾庄为3万级王者板块，两者天生自带流量。
△勾庄实景图 | 摄影：KE
但实际上，纵使这两者直面大规模集中出地后，市场热度也出现了明显的趋冷态势。
当下勾庄更出现了流摇这样的黑天鹅事件，云城能否抗住集中出地的冲击，自然有待观察。
按照当前的市场热度，出地、新房出货的压力恐怕并不小，特别是一些成色欠佳的地块，开发商需要多加谨慎考量产品设定，尤其是面积大小的设定。
具体来看几宗地块的区位及指标。
△云城核心区五宗地块指标
比较有趣的是，云城核心区几宗地块容积率表现出了罕见的一致性，全部都为2.7的相对高容宅地，且都为中小型地块。
其中围绕绿城云城地块有三宗地块（23、24、27号地块），预计为云城接下去几年中最好的几块。
步行可达云城天街、地铁3号线龙舟路站，近云城世界级公园，区域内安置房少、生源纯粹，大概率天元公学云城校区的学区，整齐划一的高规格城市界面等。
△云城核心区地块分布图
创明路东侧25、26号两宗地块则要逊色不少，周边安置房众多，学区能否划入天元公学成疑，且北侧高铁线路、高架匝道都有一定影响，好在与近2号线规划站点颇近。
在天街三宗新地块的分流下，开发难度相对较大，对开发商的产品力及户型面积的设定能力是个考验。
以价值角度，如果要给以上五宗地块从高到低拍个序，大致会是24、23、27、26、25号地块。
△云城双铁上盖地块分布图
除了以上五宗云城核心地块外，云城双铁上盖片区也将拿出两宗地块启动区域开发。
分别为盖上的29号地块，以及盖下的28号地块，合计建面约30万方，按照110方的套均面积，可供应新房套数2700余套。
加上云城核心区五宗宅地约35.7万方的供应量，以及8月份绿城+保利两宗新拍地块，假如此次读地手册中的云城所有宅地都能顺利出让，那么今年底到明年云城总供应量将达到约7000套+，无限逼近勾庄2022年一年的总量。
当然，土地出让手册纳入地块并不一定全部出让，根据往年的读地手册及实际的拍地情况，这点也是有迹可循的。
同时双铁上盖与云城核心区定位并不相同，在某种程度上可区分为两个独立板块，竞争关系相对可控。
△云城控规图
但无论如何，从本次土地手册的相关推地计划，都可以看出，未来云城的涉宅用地不仅量大、且潜在供应充分。
十分考验后续板块打造和土地超盘手的出地节奏，毕竟支持板块大规模出地、新房销售的高度火热的市场基础不是常态。
看完云城，接下来看未科核心区。
相较于云城，未科核心区在近几年高强度开发后，成熟核心区留存下来的宅地已经十分稀少，成熟区域大致只有137地块。
△未科科技城137地块（01号地块）
也就是本次读地手册中的01号地块，紧邻未来科技城四小、三中，区位较好，地块体量也不大，属于天生的不愁卖地块。
除此之外，未来科技城核心区还录入了一宗巨无霸地块——低碳国际智慧社区地块，体量高达464.46亩，假如能够顺利出让，或许将成为2024年杭州楼市的现象级地块。
△低碳国际智慧社区地块区位图
紧贴公共中心、绿汀路TOD，且密度在1.0-3.5区间之内，也就意味着，会有一定的低密住宅产品出现，同时或许还将出现高能级的商业与绿汀路TOD进行联动开发。
参考勾庄K11s的落地，不排除引进港资或头部内资的可能性。
但该地块大概率属于前期的推介，并不一定会在2024年正式出让。
首先是该地块目前并未完全做地结束，还有不少农居未拆迁，且该地块涉及新中心的全新城市设计，有概率需要经过多轮论证才能进入出让阶段。
△未科良睦路西地块区位图
另外两宗未来科技城地块则与传统意义上的核心区有别，位于闲林街道02省道以北、紧邻五常大道及3号线全丰站，更像是未来科技城的边缘区域。
这两宗地块是否能够被认定为优质地块，完全看限价认定高低。
假如在3万上下，那么能够承接未科直接外溢，且与公共中心相望，自然不愁卖。
如果定价3.61万，接轨未科核心区限价，那么成色就要减弱不少，比较考验产品力及户型大小的设定。
△勾庄地块区位图
至于今年余杭出地大户——勾庄及良渚，2024年基本没有优质地块的出现，勾庄只有核心区外围一宗地块，位于上塘高架以东，看点不多。
△良渚地块区位图
良渚两宗地块则分别位于104国道以北，以及运溪高架以西地块，成色皆一般。
△闲林、中泰、仁和地块区位图
闲林、中泰、仁和继续保持一定规模宅地出让，三大板块分别计划出让3宗、4宗、3宗。
作为刚需板块，闲林在今年已经经历了大规模新房供应的冲击，存量供应仍不少，虽板块在同价位内有紧靠高等级中心板块的优势，也恐难继续承受土地成规模供应。
闲林都已如此，中泰难一些，仁和的卖地难度则更大。
按照当下的市场行情看，明年这三个板块，大概率只有闲林能够比较顺利的出让宅地，中泰、仁和的卖地难度都不小。
此外，周边板块中，比较出人意料的是南湖科学城。
△南湖科学城地块区位图
2024年计划出让3宗商住用地，三宗地块体量也都不小，尤其是02地块，为五合一地块，总建面接近30万方，三宗涉宅用地可建面积相加超过60万方。
即使剥离商业比例，大概率也会有三四十万方的新房供应规模，套数可达3500套以上。
考虑到中泰和南湖之间本就可形成一定程度上的互补关系，那么两者相加的计划供应堪称天量，完全超过市场需求。
因此个人预计南湖与中泰2024年的出让规模，会明显小于计划规模，除非市场热度出现大幅度反转，但概率不大。
从余杭2024年读地手册可以看出，杭州在某种程度上其实根本不缺地，即使是一些高能级新城同样也不缺地。
而供应作为楼市最重要的影响因素之一，按照不久前发布的杭州供地计划及本次余杭2024年读地手册，2024年杭州买房，大概率还是会偏向买方市场。
不怕没有地、没有房，就怕你不买。
勾庄、钱二的开发、供应节奏也充分的说明了，集中供地虽能够有力的支撑区域加速建设，但也不能不考虑到供应节奏过快对市场的冲击，乃至影响到后续板块及土地市场信心，于开发主体而言，这点不得不纳入考量范围之内。
毕竟新城开发、即使是高能级新城，在当下产业招商内卷、资源有限的大环境下，心急很难吃下热豆腐。
有序出地，结合市场大环境、楼市温度合理出地，应该成为操盘手的一种选择。
△云城核心区效果图
七子齐发，云城是否会重复勾庄高开低走的惨淡结局，出地节奏也是关键。
当然相较于勾庄，云城落地项目更多、更大，板块定位更高，短期预期虽会承压，但同价位板块中，长期依旧可以谨慎看好。
从以上总体供应计划，也可以一定程度上反推后续杭州楼市调控走向。
土地还要成规模的出，市场还在下行，宽松不仅要来，步子还不能小，否则单方面的扩大供给端，市场很难承受，只会加重市场下行的速度。
2024年杭州楼市想要得到一个平稳、供需两旺的结果，政策一定要有力、超预期的有力。
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文/KE 编辑/KE