本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
南面正对大铲湾，东北侧为新安中学（集团）高中，西北侧为海韵学校及深航假日名居（住宅小区），正北向为另一住宅小区润恒御园。这便是深圳日前推出的宝安区新安街道的A001-0212地块（以下简称“宝中地块”）所处的位置。
据深圳公共资源交易公共服务平台披露，宝中地块等3宗二类居住用地将于8月2日开拍，其中，宝中地块采用“竞现房销售建筑面积”方式，为深圳首例。公告显示，该宗土地规定住宅部分面积约为7.1万平方米，现房销售最高限制建筑面积约为3.56万平方米，即约为整体住宅部分的一半。
《中国经营报》记者注意到，此前，深圳土地出让规则中从未出现“竞现房销售建筑面积”一项，仅涉及竞地价、竞自持的租赁住房建筑面积、竞自持的保障性租赁住房建筑面积等。当前，“保交楼”“保民生”为重中之重，在此背景下，深圳作出上述土地出让规则调整，引起广泛关注。
6月26日，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行时提出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
“竞保障房”改为“竞现房销售”
7月4日，深圳公共资源交易公共服务平台挂牌3宗二类居住用地，包括宝中地块以及2宗位于龙岗区宝龙街道地块。
公告显示，宝中地块土地面积约为1.52万平方米，建筑面积为8.23万平方米，挂牌起始价为29.62亿元，最高限制地价为34.06亿元，竞买（投标）保证金为14.81亿元，该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，平均销售价格不高于8.86万元/平方米。
与此前挂牌的地块相同，宝中地块采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，引人注意的是，其所竞的指标略有不同。该宗地的“三限”不变，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，“双竞”改为竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
具体而言，竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转入竞现房销售建筑面积，竞买人报出的现房销售建筑面积未超过最高限制建筑面积时，按报出现房销售建筑面积最多者得的原则确定竞得人；当有竞买人报出最高限制建筑面积，且有2个或2个以上竞买人接受该建筑面积时，通过摇号方式确定竞得人。
此外，若上述出让宗地进入竞现房销售建筑面积阶段，竞得人所竞得的现房销售建筑面积部分按照《深圳经济特区房地产转让条例》中的现房销售规定执行。
值得注意的是，这并非宝中地块第一次被摆上货架，其原是2022年深圳第二批次集中出让的地块之一，彼时的出让要求包括商办比例超过50%，但最终因无人报名而“流拍”。随后，宝中地块进行规划调整，去除商业用地比例，总建筑面积从10.39万平方米下调至8.23万平方米。
再度上架的宝中地块，其设置了“竞现房销售建筑面积”的出让条件。回顾此前挂牌土地的竞拍规则，这是深圳第一次在住宅用地竞指标阶段采取“竞现房销售建筑面积”的方式。在6月30日场次的深圳土拍中，南山区沙河街道T207-0060地块（以下简称“深超总地块”）和龙华区民治街道A811-0347地块也采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，但“双竞”为竞地价、竞全年期自持的租赁住房建筑面积。
而在深圳今年首批次土拍中，宝安区沙井街道A301-0602地块和光明两宗地块“三限双竞+摇号”的规则为限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积。
值得一提的是，此次与宝中地块同时上架的龙岗两宗地块亦不再竞保障性租赁住房建筑面积，采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。
事实上，从深超总地块挂牌以来，深圳对住宅用地的出让规则陆续作出调整。如深超总地块不限制户型比例，此前，挂牌出让的住宅用地须满足“90平方米户型占新开发项目总面积的70%”的条件，该宗地最终由中海以125.32亿元以及企业全年自持的租赁住房建筑面积5.85万平方米斩获。另外，于7月14日开拍的深汕特别合作区小漠镇X2022-0001地块的公告提及，该宗地块采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，仅限地价、竞地价，不限普通商品房销售价格，亦无保障性住房的建设要求。
房地产发展转向新模式
事实上，在宝中地块之前，深圳对现房销售已有过探索。
2016年，深圳推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，而必须在竣工并取得不动产权证书后，以现售形式对外销售。最终由金茂以82.9亿元竞得这一地块，楼面价为56781元/平方米，而后建成龙华金茂府项目。
深圳并非首个提出现房销售的城市。据不完全统计，2016年—2020年，杭州、南京、苏州、中山、成都等地先后在土地端设置现房销售相关条件。
以苏州为例，2016年8月，苏州发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。其中规定，提高项目预售条件，即土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。粗略概括，即为地价较高的项目须以现房的形式进行销售。
但此后一段时间，上述部分提及试点现房销售的城市“偃旗息鼓”，对土地出让规则作出调整。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售给开发商带来的影响包括拉长周转时间、增加成本等。“但土地为公开挂牌出让，且出让条件明晰，能参与拿地的开发商也自然是‘算好账了的’，预计现售所带来的影响自身可承受。通常来说，现售出让条件下的地价低于预售出让条件下的地价，这对开发商（特别是综合实力较强的开发商）相对有利。现房销售逐步推行的过程，也是房地产行业优胜劣汰以及转向新模式的过程。”
事实上，为缓解“保交楼”压力，近段时间以来关于“一手交钱、一手交房”的现房销售话题关注度持续上升。
克而瑞提供的调研数据显示，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上项目已复工，仍有126个项目处于停工状态。
进入2023年，为进一步稳住房地产基本盘、稳定购房者预期并带动全行业投资复苏，“保交楼”成为相关部门部署年度楼市工作的关键举措。
1月召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，促进房地产行业转型，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。从全国范围来看，目前已有北京、合肥和福州等地在部分地块试点现房销售。
随后，倪虹会见葛海蛟一行时强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。住房和城乡建设事业直接连着人民群众的利益和福祉，是促进高质量发展、创造高品质生活的重要基础和支撑，拥有庞大的市场规模，丰富的数据、现金流等要素资源和广泛的应用场景。“做好住房和城乡建设工作离不开金融机构的支持。”
7月10日，房地产行业支持政策再加码。中国人民银行、国家金融监督管理总局通知，延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限，对去年11月份出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的部分政策进行延期，涉及房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策。