作为华东商业重镇，南京商业商圈众多、规模庞大，一直是CRR持续关注的重点城市。
近年来，龙湖在南京拓展迅猛，2年开业4座天街，CRR也一路见证着TA的「高歌猛进」
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金陵第2座天街开业实测 | CRR看场
南京第三座龙湖天街，现身国家级江北新区
2020: 龙湖商业的南京崛起
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然而，龙湖在南京高速发展的时间，与疫情肆虐华东的时间线高度重合。疫情影响叠加高密度筹开，让年轻的南京天街展露出了成长的「阵痛」：
开业后出租率与租金表现并未高开高走，面临一定回落；项目周边区域消费力与初始预期存在「脱钩」，辐射客群值得深入研究；引进品牌与消费者取向有所偏离，招商策略需要重新审视……
「大热」之后，「考验」才刚刚开始。
让CRR印象深刻的是，尽管挑战众多，龙湖于南京仍然展现出了极强的「商业韧性」：
一方面，保持战略定力，坚定深耕布局；另一方面，多个项目因「街」施策，积极调整运营策略。
仅以本篇，重溯龙湖于南京的「阵痛」与「反思」，观察其柔韧生长背后的「绽放」与「蜕变」。
「再品」布局
坚持深耕南京背后的「圈层逻辑」
要分析龙湖于南京的布局逻辑，我们先从南京本身开始讲起。
作为国家中心城市、长三角特大型城市，南京的「商业价值」毋庸置疑。
2022年，南京以1.7万亿GDP总额稳居全国前十，以18.2万元的人均GDP位列全国第五，高速的经济增长赋予了商业蓬勃发展的「动力」；同时南京常住人口规模达到950万人，同期人口增量位列全省第一，持续的人口涌入给予了商业长葆青春的「活力」。
高速的经济发展和大量的人口涌入，不仅让南京的商业价值逐步攀升，也催生了城市商业的「变局」。
南京商业的格局，逐渐从新街口的「一家独大」转变为「一超多强」，各个区域商业中心强势崛起。
不得不说，龙湖进入南京的时点，恰逢这一转变的关键期，可谓「恰逢其时」。
从项目布局来看，已开业的4座天街基本都位于重要的城市发展节点上：
河西天街位于南京新兴CBD河西片区，周边不仅有金融、互联网、科技等高端产业集群，更坐拥保利大剧院、南京眼等城市地标，是炙手可热的「城市核心」；
龙湾天街位于日益火热的杨家圩江宁片区，作为江宁未来的「区域中心」，其辐射能力预计可达半城级；
江北天街位于国家级江北新区，南京2035规划中将江北新主城纳入「中心城区」，拥江发展已成定局；
六合天街作为雄州副中心区域的代表商业，也在入市后提升了区域商业能级。
而即将入市的雨山天街，不仅占位于江北主城核心，更有望通过地铁、过江隧道等交通枢纽，与河西形成有效联动，从而以超级商圈撼动城市商业格局。
分开来看，每一座天街都落位于缺乏品质商业增量的城市片区，直击路网及轨交核心节点，占据区域核心位置。
整体来看，我们发现天街的布局呈现出了明显的「圈层逻辑」：
处于「城市核心」的河西天街，处于「发展中心」的江北天街、龙湾天街、雨山天街，处于「传统老城」的六合天街，尽管都是天街，但区域不同、位置不同、能级不同，其前期定位及运营策略均呈现出一定的「圈层差异」。
举例来说，处于第一身位的河西天街，重在高举高打、积极竞争，以「都市精致生活中芯」锚定高端客群；
处于发展中心的江北天街、龙湾天街、雨山天街，以稳扎稳打、品质运营为消费者带来关于理想生活的新想象；
处于传统老城的六合天街，其区域商业相对饱和，重在通过差异化占据市场空白，以新鲜体验塑造竞争优势。
通过对项目的持续追踪，我们发现以「圈层逻辑」为支撑的TOD布局，不仅有利于对区域资源进行综合统筹、有的放矢，也有助于通过不同项目的联动与合作，实现多层级的客群渗透，从而最大限度地实现优势互补、形成合力。
除了南京的一城五街，伴随着合肥瑶海天街的开业，龙湖在合肥的商业版图也在徐徐展开，属于南京与合肥的双城故事，现在才刚刚开始。
「再看」品牌
开启高频迭代背后的「需求支撑」
如果说布局是扎根的开始，那么调改才是成长的关键。
2年开业5座天街，龙湖迅速成长为南京与合肥市场不容忽视的新势力，但不同于预想中的一帆风顺，新开天街受到了疫情与竞争的两面夹击，业绩表现出现了明显起伏。
经历了密集筹开的重重考验，新的问题又摆到了龙湖面前。但作为久经考场的「学霸」，龙湖深知，「解题」的第一步，是先「审题」。
排除外部的干扰项，什么才是拨乱反正、提升业绩的关键？
经过近两年对龙湖项目的追踪，我们合理推测，龙湖的答案，是「回归需求」。
2022年，南京、合肥5座天街新签品牌400余个，但其高频迭代背后并非无迹可寻，「需求支撑」正是选择品牌的本源。
以餐饮业态为例，基于对各个项目客群需求的重新审视，龙湖在不同项目展现出了不同的「招调重点」。
落位于CBD的河西天街，其核心客群为都市青年、品质家庭和时尚精英白领，相较于其他天街，它的白领客群占比较高、社交需求更加突出。
基于此，河西天街重点引进适合社交欢聚的网红餐饮品牌，如傣云边、招玺、陈记顺和南京首店等，同时引进符合白领喜好的咖啡茶饮品牌，如M stand、MANNER等，从而进一步提升客群感知、强化项目社交标签。
龙湾天街则通过引进寻湘地带、你山等老少咸宜的中餐品牌、具有街头属性的贤罗大排挡等，以更为亲和的品牌选择成为周边消费者的用餐首选；
定位为玩趣欢聚中心的瑶海天街，则以丰蝶来、怒火八零、霸都老东门等优质首店的引进，进一步强调了项目的欢聚属性。
除了餐饮业态各有侧重，其他业态的「需求支撑」也都极为明显。
潮流属性突出的江北天街，其周边年轻客群占比较高、健身运动需求居高不下，因此相继引入动因体育等品牌，让周边青年尽情挥洒汗水、释放压力；
六合天街作为区域家庭生活方式引领者，其引进的顾家家居不仅是华东首店，更是全国最大门店，进一步夯实了周边家庭品质家居首选的地位。
对于商业项目而言，想要保持长久的竞争力，深入挖掘客群需求始终是项目立足的关键。
但「回归需求」看似简单，却犹如「左手画圆、右手画方」，越简单的要诀越是知易行难。
然而，龙湖于南京与合肥的项目招调却体现出了十足定力，即始终以「需求支撑」作为底线。私以为，这一策略一定能通过时间的检验、尽快于业绩有明显体现。
「再想」营销
深挖在地属性背后的「和而不同」
如果说布局是扎根，调改是成长，那么开出的花，自然也要借助营销之手四处留香。
作为六朝古都，南京不仅具有独一无二的「文化底蕴」；「既摆又甩」的「潮酷态度」，也赋予了它厚重之外的自然灵动。
梳理龙湖于南京的过往活动，不难发现，龙湖正是以「文化」和「态度」作为双重抓手、对「在地属性」进行深入解构，从而与消费者尤其年轻客群建立深度的情感链接，最终实现活动影响力的破圈传播。
2022年周年庆期间，南京龙湖天街与南京博物馆首次合作，在河西天街与龙湾天街落地的《宁好·南博—在天街观千年》主题艺术展，无疑是将南京本土文化与潮酷态度结合的最佳演绎。
活动现场，通过对南京博物院珍品进行实物（仿复制）和数字展示，以及文创系列产品和非遗文创的传承活动，城市悠久的历史文化与商业空间场景实现了深度融合。
活动以「万物可玩」的轻松态度对南京在地文化进行了全新解读，从而让文化摆脱了大众印象中的高冷，让消费者在沉浸式场景中体验到了南博的多元魅力。
除了与南博合作的一鸣惊人，南京龙湖天街还尝试了多种「在地文化」的链接方式。
不论是南京云锦博物馆的华东首展，还是敦煌博物馆的南京首秀，亦或是十竹斋·倪蓓蓓联名艺术展的多项目巡游，这些活动不仅为传统文化赋予了更多的可玩性，也让购物中心展现出商业属性之外的更多可能。
至于南京人基因里的「潮酷态度」，则在对「经典IP」的热情中展露无遗。从PAC-MAN到蓝精灵，从奥特曼到魔兽世界，这些经典IP每每在南京龙湖天街出现，都会掀起全城的打卡热潮。
仔细分析龙湖对于「在地属性」的深度挖掘，其以文化与态度为抓手的内核极为稳定，但其立意屡屡不同，总能从南京这座文化宝库中挖掘出新的宝藏；而TA对南京城市态度的深入理解，总能让其以经典IP唤起情感共鸣。
正是这样的「和而不同」，让南京龙湖天街有机会在诸多同质化营销中脱颖而出，实现营销活动的效果最大化、孤芳不自赏。
「再谈」未来
南京与合肥并进的「双城发展」
某种程度上，龙湖于南京的发展像一株生长的藤蔓，布局是扎根的开始，调改是成长的关键，营销则是送香的微风；伴随着其商业边界的拓展，藤蔓上出现了合肥这株同源之花。
如果说已开业的项目是已经绽放的花朵，那么南京雨山天街与合肥高新天街则是香气氤氲的花苞，尤为令人期待。
南京雨山天街位于江北新区建设路与光明路交汇处，紧邻地铁10号线雨山路站，其商业总体量可达17.9万方。
其位置处于江浦老城片区、江北新区中央商务区、浦口高新区三大区域交口核心位置，周边客群基础庞大，项目辐射能力较强，预计可覆盖全客层客群。
优越的项目区位与充足的人口基数，让雨山天街具备了打造区域中心的底气。
从项目规划来看，雨山天街从求雨山和凤凰山获得灵感，创新规划了区别于现有项目的森系天街，将自然、商业与美学有机地融合在一起，为消费者打造了一个极具创意的城市新空间。
未来，项目预计引进超300个品牌，囊括电影院、精品超市、时尚零售、多国料理、亲子娱乐等多种业态，将于2024年正式亮相。
合肥高新天街位于合肥长江西路与石莲北路交汇处，毗邻蜀西湖，与轨道2号线桂庄站直接连通。项目是总体量达百万方的超级综合体，其中商业体量约18万平方米。
作为合肥的第2座天街，高新天街定位为城市首个N.E.W创新型商业综合体，未来将打造成为目的地型欢聚中心、都市新型娱乐中心、区域商业中心。项目预计引入超280个品牌，将于2025年面世。
回溯龙湖于南京、合肥的成长轨迹，相较于一帆风顺，或许曲折前进、柔韧生长是更合适的形容词。
一方面，龙湖顺着城市的脉络持续布局、柔性生长；另一方面，TA又于日复一日的经营中不断锤炼、日渐坚韧。
直饶枝干凌霄去，犹有根原与地平。未来，我们还希望看到更多像龙湖这样的商业运营商，既能看清前进的方向，更不忘记扎根的土壤。