江小亭/发自东莞
受市场低迷持续，热度回温缓慢，部分“地王”项目依旧深陷高地价困境。
于东莞土地市场高歌猛进期进入的前海控股无疑是其中典例，两年前53亿元激进拿地后，伴随楼市行情转向，所开发项目虽早早达到预售标准，但受困高地价，除一栋配建房外，可售房源至今仍未取证备案。
项目多楼栋已封顶。中房君/摄
01
楼体已封顶，营销中心气氛冷清
2020年6月24日，紧邻深圳的塘厦大坪社区于同一天公开出让2宗相邻商住地，总占地面积约9万㎡。在东莞一级市场热度高昂的2020年，两宗地块都被竞拍至最高限价、安居房配建最高比例，进入终次报价。
最终，成交结果显示均由前海控股拿下，合计总价53亿元，楼面地价分别去到24618元/㎡与24542元/㎡，刷新塘厦楼面地价纪录，两宗地块也一度跻身全市楼面地价TOP10名单。
拿地的前海控股公开信息并不多，根据资料显示，主要负责深圳前海合作区内土地一级开发、基础设施建设和重大项目投资等，为前海开发建设主体单位和规划落地执行单位。
对于东莞市场而言，前海控股虽是全新面孔，但其豪掷53亿元表现出的资金实力与头顶着的深圳先行示范区“前海”头衔，无疑给当时的东莞楼市带来一种不一样的期待。
贯彻深圳基因，前海控股拿下的两宗地块后续开发项目也分别取名桂湾府与前湾府。
如今距离拿地已过去两年多，从项目现场来看，一期桂湾府楼栋已封顶，二期前湾府多楼栋也已出地面数层，此外，项目营销中心也已开放数月，但或由于蓄客时间不长且成果不理想，项目迟迟未有入市消息释放。
中房君实探期间，宽阔大气的营销中心内，除了没有客户，销售人员也仅有零星几位，稍显冷清。
02
高位进场，实际售价大概率破“4字头”
仅从今天来看，前海控股的首入东莞可以说是精准的高位进场，这也是项目迟迟难以入市的关键。
早于2019年-2020年，东莞楼市迎来一轮大涨幅，全市房投氛围极度浓郁。2020年塘厦镇中心的在售项目万象连城备案均价已去到3.7万元/㎡，并火速告罄，随后镇街部分项目更是瞄准“4字头”出发。
迄今为止仍是镇街价格标杆的万象连城。中房君摄
但随着塘厦新盘供应加大与政策调控持续加码，价格相对高位的临深板块开始率先遇冷，部分高价项目为加快去化只能选择价格让利，镇街房价的狂奔进入停滞乃至倒退状态。
这时候，摆在桂湾府前湾府项目面前的，已然是高地价与购房者较低的价格接受度之间的矛盾。
值得注意的是，前海控股进场的2020年为东莞的“地王”诞生大年，当年共有26个镇街进行供地，其中高达20个镇街最高楼面地价被刷新。
截至目前，20个地王项目中仅有塘厦前海项目与中堂盛和项目尚未入市。据中房君统计，已入市项目中，首批备案均价与楼面价的地房比区间在43.5%-60.4%。
仅以入市的这批地王项目作参考，2.46万元/㎡楼面地价的桂湾府前湾府，所计算出的入市备案销售均价最低也要突破“4字头”，最高可去到5.6万元/㎡。
但反观目前塘厦镇在售项目，核心区域新盘均价主要集中在3.4万-3.5万元/㎡，位置相对次之的项目则更低。而这些在售中，无论是高端定位的金众柏悦公馆，还是产品类型丰富的粤港湾华堂里数个楼盘，大部分均为旧改地块，相较于公开招拍挂，土地成本更低。
换句话说，面对过高的“面粉价”，桂湾府前湾府项目无任何价格优势。
待桂湾府前湾府入市，大概率将成为塘厦首个破“4字头”新盘。不过据现场置业顾问表示，项目预计售价可能在3万元+/㎡。
“还不确定，具体看之后的备案”紧接又补充了一句。
在建中的二期前湾府。中房君摄
03
公园环绕，但生活配套不足
价格让利空间有限，桂湾府前湾府的产品又是否有足够的实力支持高地价呢？
仅从项目实地来看，优劣势呈现明显。
首先便是与深圳的近距离，项目距离大坪收费站车程仅约2.5公里，可通过珠三角环线等高速快速切入深圳交通路网，实现高效通达深圳多区。这也是早于地块出让时，曾吸引十余家房企抢夺的一大关键。
但就目前来看，一方面是临深价格洼地效应正在减弱，另一方面则是深圳本身楼市同样受挫明显，投资氛围减弱，临深板块对于深圳客户的吸引力远不如早期。不过项目还是在前海控股大本营深圳前海的前海交易广场开设了城市展厅，可见深圳客户仍是项目的一大目标主力。
相较于镇街其他在售项目，除了与深圳的距离优势外，环绕的多个公园也为桂湾府前湾府增添了几分舒居氛围。紧邻项目便是总占地超24万㎡的人才公园（规划中）与体育公园（规划中），为匹配生态景观，桂湾府前湾府本身也以“公园+城市”为开发理念。
但值得注意的是，项目近距离范围内多为厂房、民房，缺少大型商超配套，生活便利性受到一定影响。加上公园也仍处于规划状态，实际现状稍显荒凉。
与项目一路之隔，为塘厦第二中学。中房君摄
最后聚焦项目本身。
桂湾府前湾府双盘总占地约9万㎡，总建筑面积超40万㎡，规划户数达2337户，属于塘厦少见的大社区。或由于体量较大，产品规划方面较为常规，主要包括建筑面积约95㎡-116㎡-125㎡-143㎡几大面积段户型，涵盖刚需及改善。
不同于豪宅可做高溢价，该主流面积段产品在溢价方面作用有限，而考虑到项目的实际楼面地价，也就意味着在当前市场氛围中，价格方面如不明显让利，购房者可接受程度或将非常有限。
值得一提的是，项目的设计方面可见用心，所有户型格局方正，搭配小区围合式布局与楼栋间的错开分布，通风采光俱佳，同时由于体量大，还有着镇街少有的阔绰园林空间，居住舒适度较高。
减配盛行下，虽说产品本身的品质于购房决策中正占据越高比重，但在投资客熄火，深圳客退潮，地价高位站岗背景下，桂湾府前湾府的前景或仍堪忧。