城市中产业用地占比超过15%，是城市的重要组成部分。当前市场环境下，土地出让不乐观，导致土地财政压力巨大，各地政府不得不另行出路，产业园区投资建设，作为区域发展难而正确的道路，在这一波中又一次受到重视。
本文以联东U谷、中南高科两大产业地产商代表，从企业经营情况、产业园区市场规模、园区投资业务模式、园区投资能力、园区建设成本能力、园区招商能力、园区开发运营能力和园区融资能力共8个方面进行简要比较。
一、企业经营情况比较
联东U谷
1. 联东U谷资产规模从2014年104亿增长到2018年230亿，年复合增速高达30.3%；
2. 2018年营业收入66.82亿元，净利润14.97亿元，净利润率达到22.4%；对外宣称2020年业绩120亿元。
中南高科
1. 近3年资产规模从2018年21.5亿增长到2020年114亿，年复合增速74.4%，2020年资产负债率86.7%。
2. 2020年实现营业收入46.1亿，主要由物业开发及销售贡献，占比达99%，产业园区板块毛利率28%。
3. 2021年全年，中南建设累计实现合同销售金额1973亿，同比减少11.8%，完成2500亿销售目标的78.95%；销售面积1468.6万㎡，同比减少12.9%。
二、市场规模比较
联东U谷
1.截至2020年，布局69个城市，314个园区（每年新增约70个）、2.5万亩土地。
2.2020年130亿销售收入、70万方自持物业（占比约25%）。
3.以强三线城市以上为主，弱三线城市以长三角、珠三角为主。
中南高科
1.2014-2021年，7年布局52个城市103个园区，以二、三线为主。
2.2018-2020年营收增长10倍，2020年销售额87亿，2021年销售目标150亿元。
3.2020年，新签约项目45个，新获取地块47个（5680亩）。
三、业务模式比较
联东U谷
园区业务核心：“利润驱动”模式，毛利润约38%左右。项目尽可能保证优质，以一二线及卫星城为主，普通三线城市为辅，且选择核心区位。项目特点呈现数量多、体量主要在100-200亩，核心城市项目规模小，收并购项目较多。
中南高科
园区业务核心：“高周转”模式，毛利率在28%左右。项目一般布局重点城市和有潜力的三线城市。项目特点与联东类似，体量主要是100-200亩之间，带IP拿地能力相对较强。
四、投资能力比较
联东U谷
联东投资能力强，项目一般位于区位优质，基本均为核心区位。公司设置三条线投资拓展，项目总/投资人员大多具有较强的资源，每个项目投资奖励待遇也比较好。2020年逐步下沉三线城市，开展机会布局，同时在核心城市加大拿地力度，主动拥抱自持。
中南高科
中南高科投资能力较强，项目一般体量大，基本商能钩攻克后期土地。在投资上老板直接对接政府一把手，项目总核心为公关政府解决核心诉求，整体战略意图明显，运作上，牺牲部分项目利益打造品牌。
五、成本能力比较
联东U谷
产品体系成熟，联东产品贯穿生产、研发、办公，控制能力较强。生产类厂房，全口径成本约2300-2600元/㎡；研发、办公类厂房，全口径成本约2800-3500元/㎡。
中南高科
产品对标联东，产品力略弱于联动，以生产厂房为主，成本控制于联东接近。生产类厂房，全口径成本约2500-2600元/㎡。
六、招商能力比较
联东U谷
联东招商能力比较突出，以项目招商为主，招商中心为辅。不建设售楼部，走渠道、网络广告，整体招商质量业务最优。
在营销人员配置和佣金上较为灵活，一般按千六-千十二提点，项目越难，佣金比例越高。
公司营销和管理两费整体费率在7.81%。其中，总部约2.76%，分公司管理费2.22%，营销费率2.83%。
中南高科
中南高科招商能力也很强，以项目招商为主，招商中心为辅。不建设售楼部，走渠道、网络广告，业务招商质量较好。项目提点一般为千八；营销费用在3.5%；管理费用在4.5%。
七、开发运营能力比较
联东U谷
联东在开发运营上对容积率采取高低配，一般按政府最低容积率建设，对自持包容度高，优质项目能够接受全自持；对于园区配套上，联东并不注重，满足最低要求即可；项目运作上采取滚动开发、分期建设，配套也一般放在后期开发。
中南高科
中南高科对容积率包容性越来越高，对产品自持方面，保持着尽可能不自持的做法；开发运作追求货值最大化，也注重配套建设，仅满足最低要求；在开发上，遵循以销定产，配套放在后期开发。
八、融资能力比较
联东U谷
银行融资方面，2017年成为北京银行第七大股东；2019-2020年与交通银行、恒丰银行签订战略合作协议，获得较多授信。
资产证券化方面，2018年发行第一单资产证券化产品，“国君资管·联东U谷一期资产支持专项计划”，发行规模10亿元。
联东U谷公司园区项目融资模式以自有资金、银行授信和开发贷为主要融资模式，银行合作较为深入，可撬动大量资金，是最重要的融资方式。
中南高科
银行融资方面，能力不如联东，与华夏银行、大连银行签订战略合作协议。融资主要手段依靠关联方借款（股东输血），关联方如中南集团、中南建设会对中南高科提供借款和垫资。
在园区项目融资上，中南高科主要以关联方借款垫资、银行授信和开发贷款为主要融资模式，同时谋求上市，拓宽融资渠道。
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