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近期问答集锦

【粉丝提问】你好，上周拍下了罗湖地王鸿翔花园那边的一套法拍房，拍下来单价比指导价还低一点，但是目前有一个棘手的问题，业主有一个抵押贷款，还有两个欠款的查封，他卖出的价格还有一点资不抵债，请问这种情况下，我该如何避免风险呢？

回答：

1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。目前正规地产公司都不准许涉及法拍，选居间方的时候，也需要挑一些有实力的，信息灵通一点的

2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否还有民间借贷纠纷，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。笋盘一般都有会急缺钱或是债务问题，理清楚了，风险把控住，主动劝握自己手上。

【会员提问 】请教大表哥老师几个问题：第一、您目前投资的主流操作是买新房空置或是出租呢？还是主要淘市场上的二手笋盘？第二、如果把把客厅改成单间，整套房子能用单间出租可以吗？之前没有买二手房的经验，这次尝试做一次改变，但确有一些不安，担心买错，或是涨幅太小。

回复：

1.我投资分城市的，比如像深圳，因为新出的盘限价，价格会倒挂，新盘只要能抢到都可以入。权衡的标准是就是价格，逢笋入，只买最便宜的，价格下跌空间最小的。但是，对于我个人来说，深圳主要的投资战场，还是在二手，新盘靠运气，而二手则需要讲究技术和手法，选择标准分为40-60平和60-90平两种档位，市场最容易换手，楼龄控制在20年以内，结合“五利模型”选畴。如果是二三线城市，比如成都重庆武汉，一定要次新，楼龄5年以内，淘热点板块。

2.你说的是分割出租，假如是大户型，确实可以这样操作。我曾经也操作过200多平的房子，分割出10几个房间，租金覆盖月供后还有富余。提高租金，除了分割出租之外还可以做民宿、年青旅社，主要根据你的租用用户做决定和装修布局。比分说，假如附近廉价劳动力多，工厂多，就可以选择分割出租。附近高薪科技公司多，比如搞金融搞IT等，可以做民宿或者高端租赁。

3.另外，还需要掌握一些“凤变冰”的装修技巧，如何只花3万装出30万的效果，这些都在我的房产交流群给大家分享过相关内容文档，可以入群了解一下。

【会员咨询】你好，本人已婚，打算离婚把房产分配给另一半，挪出房票资格，现在这样操作可行吗？

回复：

你好，不可以的，深圳近日通过离婚分割给无资质一方房产的婚票，3年内（即使再婚/复婚）也不能再买房。

目前全深圳都按照这个执行。可见通过反复结离婚这个大漏洞已经被堵上了。显然这次政策的出台表明官方对此投机倒把的行为严打严查，所以还是要一步步脚踏实地实现买房计划。

【咨询】上周去福永看了一套还建房，靠近吉安泰工业园，近福永地铁站，2.5万/平，我听地产朋友说后期如果能把证办下来，还要交一笔费用，请问大表哥，这种房子可入吗？

回复：

不能买。要知道还建房能不能买，取决于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子就只能居住，没有任何涨幅可言，也没有任何金融属性。

如何判断能不能办证呢？首先需要弄清土地权属的性质，还建房有三种类型：

1. 划拨土地性质

2. 国有土地转让

3. 集体土地性质。

划拨土地性质的，需要手续齐全，五年才能办证；国有土地转让类型是，也就是和商品房性质一样的，可立马办证。但是如果是集体土地性质的，就不能办证。不要指望未来天上会掉一个新的土地权属政策下来，这种概率和抢银行能够成功一样，别去博。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。