本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道
“市场在挑战中孕育变革机遇，特别是产业结构重塑带来的新动能开始投射到了房地产市场。”7月14日，在2022年上半年成都房地产市场回顾与展望媒体发布会上，世邦魏理仕（CBRE）西南区董事总经理谢凌告诉《中国经营报》记者，实时洞察市场趋势，紧抓本土机遇，将是下半年成都市场的制胜关键。
上半年，成都产业地产的结构迎来了哪些调整？哪些产业的租赁需求增长较快？消费习惯的改变让仓储地产发生了怎样的改变？世邦魏理仕逐一进行了分析。
产业加速重构
记者在发布会上了解到，2022年上半年，成都以游戏研发为主的数字娱乐及传媒企业的租赁需求增长迅速，较去年同期提升了14.5%。且这类产业的面积需求较大，1000～3000平方米面积段的企业占比接近一半。
多元的文创氛围吸引了众多头部企业落子成都，2021年成都文创产业增加值首次突破2000亿元大关，继而衍生出了相关办公需求。今年上半年此类企业的选址集中在成都的大源、东大街、传统CBD等区域。
世邦魏理仕预测，到2025年，成都文化创意产业增加值将超过3200亿元，占GDP比重达12%，电竞、数字影视等新型行业也将逐步形成更为完整的产业链。
另一方面，从写字楼的新增租赁需求来看，TMT、专业服务、金融业已经成为2022年上半年成都甲级写字楼前三大需求来源，分别占比24.8%、18.9%、11.3%。不过，TMT行业的占比进一步收缩，但其中工业互联网的主导性更加明显；金融业增长幅度较大，同比上升9.1%；消费服务、酒店餐饮、消费品制造业的占比则较去年下半年分别上升了2.8%、1.6%、1.2%。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐指出，成都加快建设公园城市示范区，将落实开展“建圈强链”行动、建设西部金融中心、建设国际消费中心城市等八个重点任务，塑造“成都+”品牌，为城市产业发展续以动能。“数字‘智’造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机，继而在未来中长期衍生办公需求，同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。”黄璐表示。
电商助推仓储需求
疫情反复及消费模式创新激发了电商需求的增长。据世邦魏理仕成都顾问及交易服务部产业地产负责人王蒙豪介绍，疫情催生的新一轮在线消费需求推动相关交易活动在上半年创下新高。有鉴于此，在线购物及退换货（反向物流）将在年内产生更多的物流需求。同时，生鲜电商的发展也将衍生出更多的冷库需求。在2022年上半年成都的仓储物流地产市场中，电商需求占比达到37.8%。
回顾整体仓储物流市场，上半年成都迎来四个仓储项目交付，新增供应约16万平方米，主要集中在青白江、龙泉驿园区。在需求端，年初季节性波动引发了大面积的退租，消费市场下行，使得上半年净吸纳量仅录得负值，全市高标库整体空置率为9.9%，但二季度市场初现回暖迹象，需求转正。
不过，成都的核心仓储物流园区双流、新都仍维持低空置率，分别为3.6%、2.7%，越发紧俏的可租赁面积也带动租金稳中有升，今年上半年两地租金较去年底分别上涨0.7%、0.8%，进而带动全市平均租金较去年底上涨0.6%，至22.5元/平方米·月。展望2022年下半年，市场还将迎来约30万平方米的新增供应，特别是天府机场空港园区将拉开序幕。
王蒙豪预测，未来产业链资源将会被重塑，先进制造业、生物医药、新经济等领域将会继续发展。依托中欧班列（成渝）、陆海新通道、双机场等基础设施，成都的供应链韧性会不断得到增强。而得益于线上消费普及率提升、消费规模及新型创意模式的利好，电商需求会继续稳定增长，中西部产业地产也将迎来新的机遇。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）