在广州，珠江新城是当之无愧最顶流的板块，其房价作为广州天花板，常被人们作为各区域房价标杆进行对比。
然而，珠江新城在其发展史上却有鲜为人知的一面。
本期板块点评从珠江新城规划谈起，说说珠江新城的利与弊。
珠江新城位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大 道中，东抵华南大道。
1992年，广州雄心勃勃着手规划新城市中心——珠江新城。1993年，《珠江新城综合规划方案》正式出台并实施，但历经10年，珠江新城发展缓慢。
▲广州中轴线
1999年痛定思痛，开始“检讨”。2003年1月，《规划检讨》正式成为珠江新城下一步规划设计和建设管理的文件依据。在新的规划里，珠江新城的空间形态变了，路不再是那条路，楼不再是那栋楼，连定位也不再是当初的定位。
《规划检讨》不仅明确了珠江新城的CBD定位，还强化了珠江新城在城市景观上具有的无可比拟的“中心”地位。对于开发商来说，新规划不啻于一剂强心针。
▲区位地图
珠江新城是广州城市中心的核心位置，由于城市中轴线及东西塔地标的所在，成为广州房地产最为炙手可热的板块。珠江新城实际上分为三个小板块，从西往东，依次是西区、中区和东区，统称为泛珠江新城板块。
在泛珠江新城板块中，也有一条鄙视链，分别是东区—中区—西区，东区站在鄙视链的最顶端。东区顶级豪宅扎堆，最大的优势在于靠近珠江公园，环境舒适，整个区域大多为纯住宅，最具有代表性的楼盘有桥鑫汇悦台、凯旋新世界和颐德公馆。
▲东区、中区、西区示意图
在珠江新城规划中，最让人诟病的可能是珠江新城的居住与商业比例失衡问题。一个被称为广州CBD核心的板块，却占据了大比例的住宅小区。
珠江新城的居住与商业比例在2003版的《规划检讨》中达到1.5:1，而同为三大国家级CBD的北京CBD和上海陆家嘴却是1:5.8和1:2.4。
▲珠江新城
在此规划下，珠江新城商圈空间被居住小区占据，虽然后面许多商务办公楼拔地而起，大型零售商业项目纷纷落地，但整个零售商业格局分散，规模集聚不起来。
根据赢商大数据统计，在珠江新城商圈（东起猎德大道，西至广州大道，北接黄埔大道，南临珠江岸），广州地铁3号、5号和2号线交汇处，共有6个地铁站点、72个公交站。
▲珠江新城地铁站点及线路示意图（图源赢商大数据）
在这6个地铁站中，有大量的通勤、换乘客在商圈内驻留，为珠江新城商圈带来了源源不断的消费者。
同时，珠江新城东西塔、广州歌剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、天汇广场icg、K11等著名景点/购物中心，也吸纳着大批国内旅游人群。
但这种高配却没有为珠江新城商圈带来聚集效应，难以形成一个巨大的商圈，被同在中轴线上的天河路商圈碾压。
▲珠江新城
原因出在哪里？
上面我们提到过珠江新城由于大量居住小区的占据，导致零售商业格局分散之外，其街铺数量众多、业态组合单一也是重要原因。
根据赢商大数据统计，珠江新城商圈的购物中心店与街铺店数量中，餐饮店铺占比最大，高达38.2%。
▲珠江新城商圈的购物中心店与街铺店数量占比统计表
（图源赢商大数据）
这种单一业态的形成，从内部分析，聚集在珠江新城商圈的商务精英、都市白领，工作日都呆在办公室里办公，但在下班或周末，这些人会回到家里或者流向业态更为丰富的天河路商圈。
另一方面，广州早期对珠江新城规划定位不清，部分早期开发的零售商场广场规划设计不当，如高德置地广场设计偏向写字楼，场内动线设计混乱，场外无法营造足够有吸引力的商业氛围。
说到珠江新城的房产，最出名的村叫猎德村，最贵的楼叫侨鑫汇悦台。
2007年，由于城市规划、猎德大桥修建等原因，广州对猎德城中村进行改造，使猎德村成为广州放开“房企不准参与城中村改造”红线后首个成功改造的试点，也是广州最成功的旧村全面改造项目，后被称为“猎德模式”。
▲远处是猎德大桥
由于广州举办亚运会的原因，猎德村的改造政府参与度更高，速度也快。2008年1月猎德城中村改造工程正式动工，历时三年，猎德村于2010年9月全面完成改造，6000多猎德村民迁入新居。
而在珠江新城东区，冼村则成为广州顶级CBD最后一个城中村，也是珠江新城最难改造的一个旧村。
自2008年启动改造以来，冼村旧改之路举步维艰，一度因拆迁问题陷入瓶颈，且由于受到拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响，至今尚未完成，这也就促成了现今大家所看到的旧村与顶级CBD大楼出现在同一片区的独特景观。
▲冼村钉子户
2019年3月，《冼村地块控制性详细规划》在市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。截至目前，冼村旧改一、二期已完成回迁，三期回迁房封顶，四、五期仍在建设之中。
近日，冼村旧改融资区豪宅项目保利天御曝光，公布了一系列效果图、总规划图和设计方案，推出革新理念楼王450产品和340产品。吹风20万+/㎡，按照最大面积447.5㎡计算，一套房总价将可能超过一个亿。
▲保利天御工地
在二手平台中，珠江新城中区板块挂牌均价为13万/㎡，有16个盘挂牌出售。保利天御一路之隔是网红二手盘保利心语，该盘去年挂牌价格一度高达18万/㎡，目前二手房指导价为9.69万/㎡。
2022年上半年，珠江新城卖出超过300套二手房，即使在冷淡的广州行情，珠江新城豪宅也被富人热捧，顶级豪宅侨鑫汇悦台挂牌价更高达33万/㎡。
珠江新城第一梯队主要有天銮、嘉裕公馆、利雅湾、博雅首府等，挂牌价在13-16万/㎡之间；第二梯队主要是中海花城湾、汇峰苑、中海璟晖华庭、隽峰苑、高德公馆、方圆月岛、尚东君御雅苑、领峰园等，挂牌价在7-9万/㎡之间。
珠江新城，这里是广州城市资源、智富大脑最为聚集的板块，也是顶流房地产最为集中之地。
如今广州新中轴已完美崛起，再难断定其规划成功与否。
▲珠江新城