北京最大规模的腾退潮启动，就在东西城核心区！这次腾退规模是自2018年平房直管公房退租以来最大的，估计后续很难有这么大规模、大体量的腾退了。
这次腾退是列入北京“3个100”市重点工程的两个项目，分别是西城“观音寺”、东城“国子监”，每个项目平均投资额在40亿元。按照东城“国子监”腾退范围内1000户老街坊核算，估计每户的补偿款平均为400万，刚好是目前每平米12.5万的补偿标准。
东城腾退“国子监”
这个项目是今年北京最先启动的平房直管公房项目，按照东城区发布的公开招标公告显示，“国子监街区退租”项目已开始启动。而原定钱粮胡同、张自忠路南等腾退项目暂时没有动静，东四、天坛已启动的简易楼退租项目也是在此之后了。
按照此次招标公告此次腾退项目的开发商是最先确定的了，还明确了退租范围。此次退租范围达到70万平方米，北至北护城河，东至雍和宫大街，南至交道口东大街，西至安定门内大街。这个紧紧贴着北二环延展的长方形框框内，主要胡同有五道营胡同、肖家胡同、永康胡同、国学胡同、方家胡同、交道口等几十条胡同。这个范围堪称启动平房公房退租以来最大规模的一次了，整整占了“国子监历史文化街区”将近一半的面积。当然为了恢复老北京街区，很大可能将会启动另一半的平房退租，即东侧雍和宫那片儿，估计将成为“国子监二期”。不过时间就不好说了，按照现在的腾退进展估计需要五年以上的时间。
西城腾退“大栅栏观音寺”
这个项目是前年启动腾退项目的接续。前年启动的“观音寺一期”项目涉及近2400户老街坊，近7000人，这也是当时规模最大的退租项目。当年一期退租签约结束时，约一半比例的1100余户签约，进入补偿款给付、安置房购买等后续阶段。而今年启动的观音寺二期项目相比原定的其它两个项目（什刹海、天桥北）最先启动，至于什刹海、天桥北这两个腾退项目的启动时间大概率是将视“大栅栏观音寺”二期项目腾退进展而定了。
东城国子监、西城观音寺之后的一段时期内，估计很难再有如此规模的腾退项目了。毕竟开发商此次将投入80亿元的真金白银，之后资金周转需要一定周期来盈利，再投入下个项目。
腾退补偿价格
按照之前退租补偿来看，近两年的补偿标准波动都不大。市场评估价基本在10万左右，再乘以1.3的系数，每平方米补偿标准基本在12.5万。这1.3的系数主要考虑了公房房本面积是 使用面积，而现在的商品房是建筑面积，其二者的比值目前是按照1.3界定。从目前东城国子监、西城观音寺前期摸底调研看，大多老街坊每户是两三间房，面积在24平米到35平米居多，如此估算每户补偿款在400万以内。
腾退安置
十年前拆迁安置房大部分去了三环的弘善家园。如今弘善家园的房价在7万左右，据此估计当时拆迁户均三套房的老街坊资产基本都超过了千万，且离老城还算是比较近了。近几年的腾退安置房源基本是五环外。以故宫周边、西总布胡同、钟鼓楼等腾退之后去处基本是东五环外的豆各庄项目。而此次东城国子监的安置房源主要还是五环外的朝阳豆各庄，还有通州台湖附近的阳光佳苑、大兴机场新城地铁旁的首创等五环外的房源也可选。安置房源价格基本在3万左右，两居室的总房款估计在200万左右，如此大部分老街坊每户也就只能购买一套安置房，人口较多的、补偿款较低的就比较困难了。另外老街坊如果名下有房，就不能购买安置房了；如果老街坊补偿款比较低，且生活困难的也可以申请公租房。
随着东西城核心区最大规模的腾退启动，胡同里大杂院里的老街坊逐渐外迁，说明老街坊们已经逐渐认可了这种外迁方式。对有期盼改善居住条件的老街坊未来有可能会迎来“自愿式退租”，也就是只要你愿意随时可以申请腾退，如此将会有更多空置下来的平房。空置下来的院子，开发商将建设新时代的四合院供给新一代北京人住。腾笼换鸟之后的胡同里到底会是什么样，让我们拭目以待吧。