去年集中土拍之后，主城核心区域所剩开发地块更为稀缺，在如此寸土寸金的空间上，开发商基本主推改善产品，也即产品面积130㎡以上，房款总价在300万元以上，这样才能保证居住的舒适度和业主结构的纯粹性。
核心主城有哪些在售及即将入市的改善产品？目前工程进度如何？小楼进行了实地探访。
1郑州雅颂居（嘉里中心）
雅颂居拿地的时间是2011年，当时的成交单价600万/亩，成交楼面价2000元/平方米，2019年才拿到预售证开始销售，从2011年摘地到2019年拿证，历经8年，终于步入正轨。
这是香港嘉里建设郑州首个综合体项目，规划一栋五星级酒店（香格里拉）、一栋5A级高档写字楼、三栋高层住宅及附属商业，定位为紫荆山区域的标志性建筑和高端改善住宅。
项目总占地约67亩，只有三栋住宅。目前，1号、3号楼已基本售罄，2号楼所剩房源也不多，产品也仅有204㎡可选，全部采用精装修交付，交付时间大约在2024年3月份 。
户型设计相较于北龙湖众豪宅及别的大平层改善产品，可以说是中规中矩，亮点不多，只是面积够大，能卖出30000元/㎡以上的价格，主要还是依靠项目的区位及周边环境资源。
项目位于花园路东、纬二路南，一环内，真正的黄金地段，也被称为郑州心脏地带。周边机关单位密集，生活氛围浓郁，地铁1号线、2号线交汇，周边优质教育资源环绕，年代感和文化底蕴都是别的新区及三环沿线项目所无法比拟的。
市区核心地段原本就没什么新品，雅颂居周边更无竞品存在。当然这个位置和价格，一般人也买不起，地缘改善客户依然是主力。
正是基于以上因素，项目的售价一直很“坚挺”，置业顾问表示一直按备案价销售，从来不做降价促销。即使所剩房源不多，价格也一直稳定在31000-34000元/㎡左右，唯一可以优惠的方式是全款购房，优惠力度仅有0.5个百分点。
目前三栋住宅主体已基本完工，宣传的高端酒店及写字楼等商业配套能否成功落地，值得关注。另外，项目主入口在政二街，周边路况比较拥堵，对日常出行影响会比较大。
2未来天奕
厌倦了北龙湖千篇一律的洋房的土豪们，会被未来天奕惊艳的大平层所吸引吗？
李伟珉和孙虎双大师设计的作品，号召力有，但放到未来天奕身上，能带动多少去化？目前还很难说。
去年6月份拿地，12月开盘，这座东风路上的豪宅，自“问世”起，便饱受争议。
认可它的人：180-580㎡天幕大平层，200㎡以上的主力户型；奇偶错层设计，270°环绕式阳台；大师手笔，9米挑高大堂，1万元以上的装修标准……
质疑它的人：小开发商，无豪宅开发经验；地段虽好，支撑不起豪宅产品；总价500万起步，市场认可度不高……
但必须要承认，未来天奕势必会在郑州地产界留下浓墨重彩的一笔。
未来天奕位于东风路与东明路交汇处西南，北侧视野相当开阔，一路之隔便是东风渠，是郑州为数不多的河景资源之一。
5栋商品住宅，呈东西横列，正南正北排列。产品面积最小也将近187㎡，顶层还有几套580㎡的复式产品，属于定制产品。外立面超90%的玻璃幕比例，牺牲部分空间设置架空层，南北双入户，入户大堂9米高，精装修交付。置业顾问表示，装修标准在11000元/㎡以上。
从位置来讲，未来天奕并不输给郑州雅颂居；从产品来看，价格均等的情况下，未来天奕的可选性更多，雅颂居的产品以200㎡为主，未来天奕的主力户型接近280㎡，另有300多㎡、500多㎡产品可选；从开发商实力来看，未来天奕的开发商为河南山顶金冠置业有限公司，其背后是河南八达威商业集团有限公司，综合实力远远低于嘉里建设以及后面会提到的万科。
如果未来天奕能真正做到宣传上的效果，周边的不利因素也将被无视掉，质疑开发商的声音也会销声匿迹。
关键是，现阶段买房子，购房者对品牌安全性的考虑肯定居首位，这也是部分人不看好该项目的主要原因。
3万科古翠隐秀
这是今年主城区最值得关注的改善盘之一。
这是万科继世阶之后，打造的新一代TOP系主城高端改善产品。项目位于经二路红专路附近，经二路东侧地块为商品住宅，大约41亩，经二路西侧为安置地块，约36亩。目前尚未开盘，预计开盘时间在4月份。
商品房地块规划7栋高层住宅及一栋洋房，主力户型建筑面积约147-248㎡，全为一梯一户电梯直接入户设计。147㎡产品主要分布在1#楼的边户，不过10层以下为人才公寓，不对外出售。
地块本身面积并不大，加上容积率和高度限制，因此，万科规划的是全新的改善户型，也就是大平层、大面积，总户数仅有600多户，很好地稀释了容积率的影响。为保证采光最大化及大面积景观，采用板点结合楼栋错开的布局方式且部分楼栋首层为架空层设计，外立面运用大面积玻璃，结合暖色金属线条，打造“超平面”建筑。
虽然还没开盘，不过据说147㎡的户型比较抢手，价格的话，大概会在27000-30000元/㎡左右。
另外，项目的亮点在于未来沿街自建的1.1万㎡多元商业街区及经二路沿线的升级改造，至于最终效果如何，还要看万科的决心。
对地缘客户来说，地段和产品都没什么短板。对于非地缘客户，周边环境可能稍稍有些难以接受，周边老破小和家属院居多，既是成熟的人间烟火气，也是属于小二十年之前的规划和配套了，有利有弊，自己选择。经二路、红专路以及经三路等周边主干道车辆通勤能力弱，早晚高峰可能要提前规划下时间和路线。
接下来，就看万科的打造能力以及市场的认可度了。
4申泰中原印象
严格来说，申泰中原印象可能改善的属性相对弱一些，起码不如前面三个属性更足，但首开价格以及项目地段又有必要把它和其它项目放在一起。
项目位于郑州市金水区经三路与红专路交会处，为西韩砦城改项目，位置相当好。项目总占地约155亩，总建筑面积约95万㎡，物业形态比较复杂，涵盖住宅、安置房、商业中心、公寓、写字楼等，导致居住舒适度会有一定的影响。
地块整体容积率7.89，纯住宅的容积率同样不低，这也是在主城城改项目的普遍痛点。商品房面积段80-147㎡，其中80㎡的户型占比最多，对于想住在主城区，但对周围配套、容积率要求不高的购房者，总价低一些较好入手，不过去年7#楼首开价格在28000元/㎡左右，所以有人说它是刚需的定位，改善的价格。
申泰虽然是来自是洛阳的开发商，不过对这个项目还是相当用心，比如签约的纬五路二小、郑州八中，比如引进的儿童游乐品牌以及物业等，不过受限于高容积率，户型设计比较一般，普遍进深长、面宽窄，采光、通风、视野都受限。
开盘之初，申泰走的是高端路线，用高标准精装来拉溢价，实际操盘水平方面，还是要向一线品牌房企多多学习。
也许是吸取了之前精装修的不足，也许是感受到了来自市场和周边竞品的压力，目前加推的3#楼改为了毛坯交付，均价降到了23000元/㎡左右，不过相对于整个郑州市场来说，依然不算低。
5金水主城，真改善
以上4个项目都属于金水主城区最热门地段的在售项目，随着房企产品的迭代，金水老城区的价值再度得到重视。金水区最大的特点就是配套成熟，生活便利，因此其优质楼盘往往抗跌能力强，增值空间大，也符合地缘改善客户的购买需求。
4个项目的共性：地段好、资源强、产品足、售价高，其中，雅颂居的地段最好；未来天奕产品力最强，总价也最高；万科古翠隐秀的品牌能力更值得信任；申泰·中原印象有小户型，入手门槛略低。
但这些项目也都有一个共通的“弊端”，就是通常所说的CEO盘，也即都位于城市核心区域，采用最流行的设计与最高端的配套，因为附加值极其高，只有CEO级别的人群才有实力购买的高端、高价楼盘，对于CEO盘来说，房子真的变成了“不动产”，流通率低也是这类购房人群和这类产品的一大特点。
另外，除了雅颂居，其它3个项目都涉及城改，导致拿地成本高，楼面价过高，无法做成刚需或刚改产品，被迫走高端路线，这也是目前主城城改多“改善”的主要原因。
除了主城区这所谓的“四大神盘”以外，唯一对标的产品就是东风南路华润的万象府·幸福里项目了，由于限价3万/平方米左右，华润和其余四个项目虽然不在同一区域，但在价格上形成直接竞品，萝卜白菜，各有所爱，可以说是客户群体相同，又有地域上的天然屏障。
至于以上项目最终呈现的效果如何，就要考验各开发商的交付兑现能力了，主城区的“四大神盘”，看谁能笑到最后，谁能真正在主城区一战封神。