2022年，上海房子该买哪里？

哪些房子会涨？哪些会跌？哪些板块值得买？

哪些板块值得买？

浦东金色中环发展带，主要聚焦地区：

3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心

5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）

现在，浦东将要大力发展金色中环，成为下一个5-10年浦东的发展极。大体量的整拆整建的土地，强力的产业引入，高品质的产城融合社区，这些利好纷至沓来，这就是浦东的未来。

上海西边战略高地大虹桥：

大虹桥在过去的一波牛市中属于后知后觉，后来补涨的。很重要的原因，是前期受到了新房对二手市场的压制。18年、19年、20年这三年，大虹桥的新房供应量很大。

为什么会这么一波大的补涨？

第一个原因是大虹桥前期的规划开始落地，这个落地更多的是地铁交通开始落地：区域内2、10、17号线、13号线延伸（规划已批复）、25号线（规划中）共5条地铁线路，以及总长14.3公里的嘉闵线（规划中），形成网状结构。在外环外和中环外，有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。

第二个闵行区把华漕前湾这个地方打造成为了标杆，不仅做得好，还引进了好学校。让大家看到大虹桥在郊区也是能做出高端地块的，觉得大虹桥有真材实料，慢慢也就有了信心。但是大虹桥确实比较大，发展不均衡，选错的概率也同样很大：

如果追求自住配套的成熟，较高的租售比，可以选择目前已经发展成熟的虹桥核心区以及西虹桥板块，也就是闵行华漕、青浦徐泾。

如果在自住的同时又希望有一些增值空间，那么建议你沿着崧泽大道、17号线往西，选择徐盈路、蟠龙路板块，最远不要超过赵巷。

如果你的预算有限，觉得核心区高攀不起，那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新也都是相对务实的选择。

浦东二手市场会更加坚挺

浦东引领区的利好正在不断落地，浦东经济发展、人口流入依旧领跑上海。

三十年前，浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江，现在都发展起来了。八年前，浦东要发展前滩，当初许下的诺言，现在也均已实现。浦东的执行力，我们都看得到：只要浦东想要落地的规划，没有什么做不到。而现在，浦东将要大力发展金色中环，成为下一个5-10年浦东的发展极。大体量的整拆整建的土地，强力的产业引入，高品质的产城融合社区，这些利好纷至沓来，这就是浦东的未来。

2021年浦东共计土拍宅地22幅，临港一处就拿走16幅，导致其他片区供需极其失衡。

即使之前有一些地块遗留。

今年周浦不断有新房供应，明天华城业主面临一定压力。2022年周浦几无新房，定价还不是二手房东说了算？

不考虑二手？好啊，你去川沙、横沔看看新房有多荒吧。

当然进了售楼处销售又告诉你：别嫌荒，你积分还不一定够。

无论是浦东金色中环还是浦西大虹桥， 大家买房尽量靠地铁，这是硬通货，至于有多硬，置换的时候优势就出来了。

哪些房子值得买？

之前超跌的学区房：

学区房去年因为政策打击，现在很多已经完全没有了溢价。2021年学区房受到持续打压，不过并未出台太多实质政策，2022年3月学区置业高峰依旧。

有教育需求的家长，可以关注起来了。最近成交的浦东某著名优质学区房，一下子成交了十多套，触底反弹的价格达到近200万。

当然和最高点相比，现在价格已回落了不少，过多的泡沫已经被挤干净，当前的价格很健康。对于学区房，如果有教育需求的，该买还是要买，最好是好房子+好学校。以前是老破小强学区，比如浦东、黄浦、徐汇等内中环老破小，门槛价低，对口的都是好学校，自用投资都放心。

但教改的趋势，超额、统筹、划片……都会发生未知风险。未来的趋势是好房子+优质学校或者潜力学校。比如源深、唐镇、联洋、碧云、大宁、森兰等优质板块。

民办学校摇号后教学成果开始显现，优势逐渐缩水。经济走弱，部分家庭不再愿意负担高额学费，一些民办学校可能招生都出现问题，补习机构的重创也加剧了学校分化，种种因素叠加，公办学区热度很难降下去。

优质的教育资源永远都是稀缺的，没有学区房也会有别的东西来分配。所以该买还是要买，给孩子一个保障，给自己一个安心。

市中心的次新豪宅:

这类产品应该持续看好，本质上还是物以稀为贵。上海不只是上海人的上海，更是全国人的上海。上海的豪宅贵是真的贵，但对于全国的有钱人来讲，数量还是太少，越来越多的购房者都愿意将房产购置在上海，这里仍是各大一二线城市中最有价有市的豪宅之都。

豪宅本身的定义就是改善居住体验的同时将资产固有化，无论市场好与坏，关于豪宅的成交从来没有间断过，而2021年豪宅的成交指数中，除成交的价格相较往年越来越高且比重加大外，老洋房似乎更多的加入到了这一年的豪宅市场交易中。

同比涨幅远超市场平均值的豪宅市场，开始受到更多人的关注。豪宅之所以叫豪宅，正是因为它所承载的地段、品牌、产品价值赋予它增值保值的属性，或许，对于豪宅而言，并没有所谓的“牛市”或是“熊市”，万物稀为贵，豪宅所具有的稀缺性足以让它无视市场周期。

所以大家能看到，虽然整个2021年市区的豪宅新房供应量很大，但品质次新大平层的涨幅依然是不俗的，甚至跑赢了大盘。尤其疫情以来，全球放水，热钱无处可去，上海这样的顶级城市好地段的好房子，自然会成为富人资产配置的好标的。江浙的大小老板，北方的煤老板，上市公司的实控人，高管，减持一点股票来上海买个大平层不要太轻松。对于这些全国的有钱人来讲，来上海当然要买好房子，不然在家里请个客都没面子。

一线城市核心地段的稀缺豪宅，真的是很难跌下去，背后的购买力太强大了。上海有很多的品质好房子，大家一有钱就会努力搬进去，同时置换掉那些品质差的上车盘。靠工资买的老破小，和靠资产升值买或置换的大平层，未来哪个涨的更快，不言自明。

所以如果预算高一些，还是要往市中心看看，特别是滨江地带。

哪些房子不建议买?

新房供应量大的板块的二手房：

比如颛桥板块，颛桥紫薇花园，华发四季半岛，这两个新盘体量很大，品质也很好，今年估计会供应1500套以上。而且紫薇花园是个地铁房，价格也只比周边的二手次新房贵个几千块。再加上三价取低的影响，所以这边的二手房今年会很难出货，除非价格很有竞争力。类似的浦东临港，徐泾老镇，宝山顾村，今年的新房供应量都很大，二手房的价格必然承压。

远郊的二手房：

2022年，远郊会继续拉胯，以金山、崇明为主，奉贤稍微好一点，但还是太远。这些地方未来会既跑输通胀，又跑输大盘，因为这里基本没有人口流入，也缺乏产业支撑，房子要出租都租不掉，新房供应也不少。最重要的原因是这些地方距离市区太远，这就导致没有接盘侠，一般离市中心25km以内是可以接受的距离。

部分老破小：

除了文物，房子越老越不好卖，这是一个不争的事实，当然也不能一概而论，对于这类产品，我们一定要弄明白其潜在的接盘侠和购买人群是谁。市区通勤便利，户型好点的老破小，依然是刚需群体不错的上车选择，比如浦东世博和金杨的老破小。而地理位置差，不靠近地铁的老破小，连经济特别紧张的刚需都不想要，他们宁愿买远一点。比老破小更差劲的，是老破大：看得上的人买不起，买得起的看不上。

一些卖房子的小建议:

1、卖房子的切忌不要算一笔账，就是买进卖出一共赚了多少钱，严格意义上来说这不是你赚的，是这个城市给的福利，为什么不能算，因为算完之后你会觉得自己很厉害，但其实你不厉害，你唯一厉害的地方就是当年买房的时候比别人勇敢一点点！

2、其实不论买房还是卖房，凭果断这一个技能就超过90%的人了，别不服气！

3、卖房的时候一定要想一件事，这次卖房了干嘛，拿到钱是为啥，卖房只是过程，而不是结果，卖房子一定是为了什么，目的决定了你的方法

4、如果卖房是为了换房，时间最重要；如果卖房是为了分家，首付款更重要；如果卖房觉得自己财富自由，那么不要卖房！

5、买房时候最好一家人，卖房时候最好一个人

6、相对而言，房东会比房客更容易看到中介的黑暗面，记得要有心理准备，但是没有中介确实不太能卖掉房子，所以要和中介做朋友，不过朋友也不必太多

7、不要觉得别人来买你房子的就比你穷，你就高人一等，也不知道哪里来的风气，真的很不好.卖房之前把自己的家里收拾收拾，有人来也请多点笑脸。将心比心，你买房也会和这样的房东做生意

8、如果有时间，在卖之前把家里装饰一下，去宜家买点毯子花瓶墙画，不用2000块但却可以让你的房子更值钱，有客户来的时候提前和物业打个招呼，卖房从客户进小区那一刻就开始了，家里窗户记得打开，家里的电灯记得打开，有地暖的记得打开

9、挂房源记得自己走到门店里去挂，挂的同时也聊聊市场看看楼盘，知道下同样时间下有谁和我们竞争，定价要合理，定价即心态，拿出来卖就定一个合理价格，定好价格之后不跳价

10、卖房子需要给中介费么，这个看你，但是我觉得可以，卖房子的本质就是做一次生意，你的重点是如何让房子更好卖，而不是在意那点中介费！

一些买房子的小建议:

1、买房这件事，未来你会看很多咨询，也会去请教很多的建议，但永远要相信道理只在自己的脚下，不相信内幕，后门，也不相信有特别便宜的房子存在，哪怕存在也不属于我，哪怕属于我那么代价也大很多

2、其实楼市没什么好预测的，他比女人的心还难猜，记住你猜不准，猜准了也只是运气好，多数人买错了房不是不懂道理，反而是太懂道理之后，然后选择懒

3、房东也不是好人也不是坏人，就是一个普通人，无非是别人比较上心也容易焦虑

4、中介不是好人，也不是坏人，就是一个生意人，无非是有的生意人靠谱有的离谱！

中介费也要给，不过给多少可以商量，在看房之前提前商量好，然后大家确定从此不会为这事烦恼，买到房子记得和中介握个手，这是一次很好的合作，虽然不知道有没有下次

5、或者比别人提前三分钟抢到房子，如果你相信星座，就要相信这个时间概率论

6、准备好钱，准备好看房的好心态，准备好不论遇到多么魔幻的房东都可以很坦然，另外买房听女人的，切记

7、多数人靠买房发不了大财，但是很多人都会因为买房变得很开心这倒是真的

8、看房、买房、装修，这些都要有明确时间节点，哪怕最后延迟了也给自己定一个，很多事定下来可能就成了，一定要准时，准时到房东家

9、专注是好习惯，专注一个板块，专注一个总价段，专注一个中介，专注自己的需求，有的可以忍的，比如房子大点小点，有的是不能忍的，比如上下班2小时，年轻人要爱惜自己的时间

10、然后和物业搞好关系，让你的车有地方停，这件事以后你就知道有多重要了，最后：相信自己就是一个普普通通的买房人，没什么天赋但有耐心~

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