春节期间，挖到了不少料。
说实话，聊得越多，越能理解，什么叫做隔行如隔山。
听得越多，我的肾上腺素越高，苦得我满腹知识，满嘴逻辑，毫无用武之地。
既然无法喊醒老家的好友，只能再次敲打我们的粉丝朋友。
仰天长叹一句：
2022年，你有钱可以不买房，但真的别再乱买房！
买房是有成本的，不止是金钱，还有时间成本和机会成本。
邻居一老哥，2020年在广州番禺亚运城买的房子，去年交房了。
但房子交了，他却开始后悔了。
因为根本住不上啊。
他本来在广州工作了5-6年，后面深圳一公司花大价钱挖他，他当然没和钱过不去，于是携家带口搬到深圳来了。
到了2020年那会，他手头握着100万，想买深圳但没名额，当时房价轰轰烈烈上涨，把他吓坏了，想着赶紧先上车，之前广州社保已满5年，就打算买套广州的房子，好歹也是一线城市。
看房就花了一天，脑一热，卡一刷，买了，还是130㎡的那种。
当然，买广州本不会有大错，只可惜选错了地儿。
当时他老婆劝他买黄埔，说涨得快且猛，这货说：涨不涨的无所谓，反正自己住。
这其实是多数人的心中所想，看似无懈可击，其实被击碎成渣渣。
嘴上说涨不涨的无所谓，内心和吃了苍蝇一样难受。
因为现在的他想买深圳了。
在深圳打拼了2年多，工资更高，环境更好，想再整一套深圳的房子。
可如今就只有2条路——
1、努力再工作2-3年凑首付，并且还得心甘情愿接受5成首付，且背负2套房贷，妥妥3w+月供。
2、等限售期满，把亚运城房子卖掉，带上卖房的钱然后花5成首付买深圳，月供降低到1.5w。
不管哪条路，都不是最好的归宿。
前者压力大，后者不涨不赚钱，还可能不好卖。
这是什么？
这就是时间成本和机会成本。
房产本身的流动性就弱，核心城市还有限售期，交易时间长，这和股票、基金也不一样，今天买了过两天就能卖。
房子之所以能涨，能赚到钱，就是因为交易周期长，需要耐心等待收益，这就是时间成本。
只要选择是对的，时间成本就不算是成本。
过去买房需要技巧吗？不需要，等时间带给你金钱就可以了。
其次，是机会成本，买了广州必然搁浅深圳。
得A失B，这是选择题。
你贷款买了老家房子，就失去首贷资格，也失去了一部分资金，上车大城市的时间就必然往后延迟，这就是机会选择。
大家别以为与你无关，一个活生生的案例，内里全是要考的知识点。
我就问：
1、有多少人是买了老家房子，但人却在一线城市打拼的？
说到这，我不得不啰嗦一句，普通人30岁以前不必纠结谈买房，等确定城市再下手。
刚毕业那几年，你连以后在哪个城市生活、未来职业规划是什么都不确定，贸然下什么决定。
现在大环境不一样了啊，朋友们。
以前的你生怕买迟了房价就涨了，现在的我是生怕你乱买房，把机会白白浪费，一张好牌打稀碎。
2、有多少人买对了城市，关键时刻又败在了区域和版块，甚至是产品的？
选对了城市，恭喜你，比老家朋友赢在了起跑线上，但还不够。
买哪呢？是只满足自己住就好了，还是要兼顾孩子读书、城市发展规划、产业呢？
到这里，很多人又要杠，反正我自己住，涨不涨的无所谓。
嗯，真希望你能在看到别人资产升值，房价上涨的时候也能心如止水。
而不是阿Q精神安慰自己。
买了一套不能住的房，等于爱上一个不该爱的人，伤痕累累。
买了一套不能涨的房，等于爱上了一个渣男，身体爽了但心被伤了。
还记得大胡子李老师提出的一个观点？
买房能赚钱吗？不能。
只有买对了房子，才能赚钱。
说白了，现在早就过去房子随便买就能赚钱的时代了。
就拿货币宽松来说，今年大家嗷嗷说经济不好了，要加大放水的力度。
货币水龙头一开，等于洪水倾泻而出。
一旦货币宽松，房价就会上涨，这是经济学角度和我们的经验所得。
（英国2020年8月在放水之后的房价走势）
为什么？
因为房地产是水坝。
大家想想看，如果宽松货币放出去的水，不流入房地产，而是流入生活必需品中。
比如粮食、大豆、汽车、原油这些领域，带来的就会是民生灾难。
房子买不起，可以不买，但饭总得吃吧。
所以房地产必然是宽松货币之下的水坝。
之所以能成为水坝，就在于房子流动性弱，不容易产生通胀。
这和我们的生活必需品不一样，白菜今天买了，明天可能还要买，但买房这件事，买了一套，基本也得隔3-5年，才有可能再次购买。
那么房子相当于锁住了大量的热钱，不让他们流向更容易引起通胀的大众消费品中。
所以我们常说房地产是夜壶，尿急的时候还是得从床底下拿出来用。
货币放水，但又不想引起全面通胀，那房地产是唯一，且是正确的选择。
但是，底层逻辑是知道了，就能买房了吗？
不能。
因为水的流向都是有选择性的。
诺，今年返乡置业就凉了。
克而瑞发布了最新的春节成交数据，创近五年春节成交新低，同比降了40%，环比下降超80%。
关于三四线城市楼市的凉凉，我们早就警醒过。
多数三四线城市的收缩，虽迟，但必到。
以前靠着喊口号，消费年轻人的情怀来卖房，现在整不动了，年轻人越来越聪明了，韭菜也是在成长的。
何况，多数小城市的基本面就注定会走下坡路。
前两天，我的同事小狮同学就分享了她家县城房子的情况，有血有肉，遗漏的记得再看一次——《县城的房子，真的卖不掉了！》
以前靠着棚改化推动的县城房子，现在涨不动了，在如潮水般增加的供应之下，县城房子都已经开始下跌了。
下跌还不是最可怕的，卖不出去才是最可怕的。
小县城大把的新房，大家都去买新房，谁去买你的二手房。
加上人口流出，越到后面，小县城的房子就越难卖。
这样的城市，哪怕货币放水，也注定兜不住。
水龙头打开，你拿破洞的盆来装，怎么装？
所以还是那一句：现在买房，很难赚钱，只有买对了房子才能赚到钱。
回归主题，2021年很难，但2022年可能还会更难。
我们已经走在宽松货币的路上，但不意味着像08年之后的普涨会卷土重来。
市场所处的环境不一样，规律就不一定适用。
所以我们的观点，一定要主动打破。
市场变化那么快，旧观念被打破或者颠覆再正常不过。
以前买房就赚，现在买是动作，买对才是结果。
以前大城市小面积最吃香，疫情之后大面积更吃香。
以前是先上车后置换，现在更多人要一步到位。
所以观念就是随着市场变化而变化，你要赚钱，就得紧跟变化，及时调整。
回到当下，我能给出你最诚挚的建议就是：
买错误的城市，不如不买，留好现金，加油搞钱，一击即中上车大城市。