爆发！地产股掀涨停潮，首个省级政府发出提振房地产政策，业界沸腾

今日早盘，A股、港股的地产股均纷纷走强，地产板块强势霸榜，一扫往日阴霾。

截至发稿，A股方面有超20只地产相关个股涨停，包括香江控股、宋都股份、阳光城、嘉凯城、蓝光发展等。即便是超过千亿市值的万科A、保利发展均涨幅超过4%。H股方面，花样年控股、融创中国、新城发展、富力地产均涨超5%。

看到这不少人要问，房地产行业要走出危机了吗？

黑龙江发文全力冲刺房地产业增长工作

首个由省级主管部门发出的提振房地产政策出现了。

12月20日，黑龙江省政府官网披露了省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议的消息，着力研究部署年底前房地产业增长工作。

会议要求，一是要多措并举促销。要在满足本地居民购房的刚性需求和改善性需求方面想办法、促销售、见实效，积极组织协会、商会服务房企，为房企搭建平台，开展“线上”、“域内外”商品房促销活动。

二是要落实优惠政策。要落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

三是要积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。

会议强调，要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。

“此次黑龙江省的政策，具有很强的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，近期各地支持楼市的发展角度看，其实都是零碎式的，基本上就是一些购房补贴等，还没有完全上升到行业或产业的地位。而此次黑龙江首次提出“房地产业增长工作”，具有很强的导向，对于房地产业的健康发展具有积极的作用。

严跃进表示，对于房地产行业来说，省级政府的表态，能够为后续各市的政策调整形成较好的引导作用，同时也将促进后续房地产消费市场等活跃发展。

鼓励并购出险房企优质项目

事实上，近日对房地产行业的利好政策频频发布。

不久前，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》就一度让业界振奋。

接近监管人士对记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。

梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。

"若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。"接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。

据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。

接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。

实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

行业“至暗时刻”过去了？

目前行业流动性危机尚未完全消除，房企投资信心与居民购房信心修复仍需时日，本次通知的出台有望加速行业内的并购整合，帮助出险房企缓解流动性压力同时，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。

投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出。

物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头。

日前，新房销售有所反弹，结合之前披露的房地产统计数据来看，行业开始呈现弱复苏的状态，主要是近期政策有所放宽，特别是信贷放松对行业进行了适度托底。但考虑到目前行业的信用环境以及房地产销售严重下滑的局面，市场下行惯性仍在，房企个体风险仍未消退，行业基本面可能在明年一季度二次探底，预期在基本面继续下滑后可能酝酿更大力度的政策利好。在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，并购重组或更加频繁，继续看好财务安全的房企的估值修复。

行业在销售下降及预售资金监管加强下压力较大，但中央经济工作会议强调满足合理购房需求后，日前央行进一步释放行业信贷端边际改善信号，预计市场有望打破负反馈循环，良性发展。建议关注地产板块四季度政策预期边际改善加土地市场竞争格局优化的投资机会。

行业至暗时刻终将过去，看好稳健型龙头房企在恢复期的表现。从统计局公布的11月房地产数据来看，随着政策纠偏持续推进，行业基本面正逐渐修复。我们认为，稳健型龙头房企将脱颖而出。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将成为金融机构融资额度的优先发放对象，进而有实力在依旧清冷的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表。

房地产行业基本面仍处于下行趋势，政策纠偏下按揭贷款有小幅改善，需关注市场预期变化，预计2022年房地产行业基本面仍处于向下阶段，政策方向上托而不举，边际上持续改善。房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。建议关注两类公司(1)具有央企/国企背景等财务稳健型优质房企；(2)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

随着行业集中度提升，预计物业管理行业竞争将加剧，中等规模的物管公司有望通过收并购实现规模层级的跨越，但行业整体并购整合效果有待观察。我们认为物管行业整体正处于成长初期，未来随着住宅物管集中度不断提升及非住宅业态潜力不断释放，行业的营收和利润仍将维持高成长性；同时增值服务业态尚在不断探索和丰富，从未来增长潜力来看依然具备较大的想象空间。

本期编辑 冯展鹏