#话说实体商业#话题系列是海口市零售商业中心级企业的巡店观察、坦言纳谏话题系列专栏撰文。欢迎大家来评论区留言，待更深入地沟通讨论，为的是让我们的实体商业明天更美好！#爱上自贸港##海口万达#
七年前，海南发展论坛至今一直热议的《聚焦 海口万达广场》的帖子。现在重新复盘当年提出的问题。也是五味杂陈，另有一番情愫在心头。在对城市综合体项目发展进程，在关注中洞察与反思，为的是我们明天更美好。
一、现在，巡店观察海口万达广场运营现状与一些坦言思考；
1、外部环境可达性大交通动线设计应适应配合海口市发展现状；
神游侠 摄
由于海口万达广场位于海口市新、老城区结合部南侧，如同在城市马鞍部位，也是海南两大道路交通主动脉的十字路口旁。顾客客源可达性理论上是没有问题的，但是，这是海南秀英海运码头港口与三亚方向的货运交通主要动脉，纵向的海榆中线高速起点公路与横向的海口城市货运重要通路椰海大道，超大型货车蜂拥汇集之地，也是难为了顾客到达的体验感受。如何配合市政交通环境改造工作，增添外围可达设施和规划导引功能服务方面多下功夫了。
2、到达广场内部的服务意识与不一样的感受；
神游侠 摄
进入负一层停车场，粗狂的设计风格与南方婉约精致情调形成鲜明反差，虽然在功能与成本控制上无话可说，但在南方文化感知与季候特征迥异上，还是拉近第一印象容易沟通的认知距离吧。
神游侠 摄
服务意识规范体现有不一样的感受，停车场入口有便装人员为顾客提供安全行走导引、车辆停放指挥服务，仿佛油然感到领导冲在第一线南方少有的表率景象，卖场入口进行着严格的检验健康码、口罩佩戴、体温测量工作，在海口市疫情防控懈怠的今天对比其他商家而言，还能严格执行入场防控工作，也是很好的社会责任担当意识吧。
3、海口万达广场为家庭客群服务的整体定位，做城市生活配套社区街区生活功能中心。
神游侠 摄
海口万达广场整体定位是城市一个区域的集购物、休闲、美食、娱乐城市生活综合配套社区街区生活综合服务功能中心。如何为家庭客群好提供服务，在商品及服务组织定位上，也是呈现出按社区家庭客群消费审美喜好、消费力水平、风俗习惯来定位招商、有序商家业态组合的。卖场里家庭客群也是占重要比例。
4、在海口万达广场卖场文化企划宣展氛围上，能否侧重烘托当地文化背景为主题素材基础，主题上呈现当地自有文化特色，增进顾客的视觉与情感在文化上共识融合。
神游侠 摄
在我们文化更为自信的今天，突出了当地地区传统文化特色，会弘扬中华优秀传统，会增进情感共融。如海口地区可以借鉴琼山府城文化、换花节故事、冼夫人民族团结故事、琼剧木偶戏故事。东方万达广场的黎苗三月三，织锦花梨木、木棉花开、歌舞悠扬经典文化。届时，每个区域的万达卖场能宣展出每个区域的文化特征，全国各地的万达商业就集合出姹紫千红的文旅资源奇观。
5、在海口万达广场经济模式上，探索、关注海南自由贸易区这一地方特色经济政策的发展机遇的把握与运用。
神游侠 摄
现在正是海南2025年全岛封关零关税自由贸易区建设的关键时期，零售百货业如何在自由贸易区中，利用自身行业优势，在零关税自由贸易环境下，研究政策规范，制定符合市场经济规律经营模式，促使更多的名优精品服务于更广泛的顾客，实现多赢发展。例如跨境电商、离岛免税运营模式下的线上线下电商与实体客服店的完美集合形式，设海南实体展示总店，内地各店分设分支线下配送客服站形式;设立国际精品海南进货配给公司组织采购内地配送工作，过季断码滞销存量货源，从内地公司退回海南货物源头公司，退税后，零关税奥特莱斯工厂店模式低价倾销，避免打扰内陆市场零售价格控制体系，降低了运营成本，扩大了多途径运营思维……
6、在海口万达广场商业经营上，探索与实践中注重实事求是，一切从市场实际需求出发。
神游侠 摄
区域饮食习惯，美食风格变化迥异，各有特色。海南地区饮食注重食材的原生态新鲜与保有原主体味道，轻度料理，清淡简洁。过于夸张的料理形式与面目全非的混搭齁咸辛辣乱炖，并没有市场。海南的气候特征是全国的另类的存在，用心研究海南什么季节穿能什么样的衣服，消费习惯、认知习惯、审美习惯、生活习惯等等，尊重市场需求是核心。
二、万达广场项目开始建设与海口发展契合脉络：
2010年2月22日，万达集团首次提出在海口市建立万达城市综合体项目。由于土地征用等多种条件限制，万达集团的提议一直未能落实。
2014年4月1日，大连万达集团再次向海口市委、市政府提出了在海口建设城市综合体的报告。
2014年10月11日，在海南(广州)投资推介会暨项目签约仪式上，万达集团将落户海口，70亿打造海口市万达广场项目。万达落户海口有助于提升海口产业业态发展。项目选址在海口市秀英区白水塘路以南地段。是海口长流新城区与海口老城区的交界处，利用产业可以带动新老城一体化推进。
2015年6月30日，万达以5.4亿元拿下海口市秀英白水塘以南一宗商业、住宅混合用地，预计将投资70亿元打造为海口万达广场。该地块位于海口市海秀片区，土地面积144888.48平方米(217.333亩)，土地用途为以商业用地为主的商业、住宅混合用地，挂牌起始价为53985.45万元。
海口万达广场规划设计：
商业功能分区，土地面积49394.9平方米，业态功能为集中的零售商业、批发市场、餐饮，计容建筑面积10万平方米；
商务及住宅功能分区，土地面积为95493.58平方米，业态为商务、商业和配套的住宅，其中商务和商业服务计容建筑面积为10.284万平方米，住宅计容建筑面积为20.284万平方米。
总建设量中住宅建设量应小于50%。宗地容积率≤2.8；建筑密度≤50%；绿化率≥20%，建筑限高≤100米。
建设都市型购物中心，其建设体量不少于13万平方米(含地下部分)且整体持有；并应在签订交地确认书后一年内动工，三年内完成建设。
海口万达广场总投资约70亿元，投资期间预计将实现总投资额10%的税收，约7亿元。
海口万达广场业态组合：
海口市万达广场将由大型商业购物中心(拥有6000个战略联盟商家的万达百货自持经营)、精品商业步行街至少 2400个国内外精品品牌可选，并规划酒吧街、娱乐休闲体验中心(全球最大的万达院线品牌、世界最大的室内儿童主题中心、万达大歌星、万达大玩家等)、 商务公寓以及高档住宅等配套设施由几个部分组成。
万达广场是中国商业地产的品牌之一，集购物、餐饮、休闲、娱乐多种功能于一体，能够快速形成城市商圈。海口万达广场在一定程度上能够全面提 升和带动城市商业档次，新增大量就业岗位、创造持续巨额税收，丰富群众消费需求、成为新的城市地标，带动周边土地和物业迅速升值。
三、在当时，大家对海口万达广场新项目带来了哪些思考？
1、海口万达广场为什么选址秀英白水塘的思考？
2、海口万达广场运营成败预期的思考？
3、海口万达广场是否能给海口商业地产带来变局的思考？
4、占据交通瓶颈的海口万达广场是否给老城市区商业地产带来压力的思考？
5、老城市区商业地产项目如何应对挑战压力的思考？
6、万达的商业地产组合方式、开发及运营模式等试水海口的难点思考？
这些问题也是关注海口万达广场的业内人士及相关产业人士早已经有的问题。
通过全面系统的关注，针对不同的问题，有针对的分析与探讨。找到理念提升点和应对问题的方法。这些都是有益进步的过程。
1、关于海口万达广场为什么选址秀英白水塘的思考？
⑴ 海口万达广场选址秀英白水塘因素之城市发展规划论。
万达集团选择在秀英白水塘建万达广场，这个话题在隔壁论坛版块也有讨论。原因有很多。诸如城市发展规划论、地产开发盈利模式论、商业竞争环境论、开发成本论等等。
海口万达广场选址秀英白水塘因素城市发展规划论，这在政府官方新闻报道中已经阐述得很清晰了。2014年10月据海南省商务厅厅长叶章和向媒体表示，万达落户海口有助于提升海口产业业态发展。项目选址在海口市秀英区白水塘路以南地段。是海口长流新城区与海口老城区的交界处，利用产业可以带动新老城一体化推进。
海口万达广场区位图
这些问题都是同行业界朋友共有的，认识的角度不同，分析出来的结论和评判应对的方法也会有各异。借用论坛平台，大家一起探讨，也是互相学习的机会。因为万达是国内商业地产业界的标杆，现状态势的存在即是有其合理性的。自我多对照，多分析，多反思。或许能有收获。
商业地产项目的前期规划，需要具有五十年的前瞻性，更重要的是着眼预判未来的热点市场区域环境，做城市中心放射型商业区。这种选址的前瞻性更多要依据城市总体规划发展蓝图做有效的依据支撑。对照海口市发展规划图，海口万达广场选址坐拥海口未来中轴线。坐南面北，左城市新区，右城市老区，北城市纵深，南海南全岛交通连接瓶颈。
⑵ 海口万达广场选址秀英白水塘因素之地产开发盈利模式论。
商业地产领域的开发商共识是：商业地产的问题核心是金融。做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
万达的盈利模式是“现金流动资产”模式——完成销售指标是万达集团的生命线，抓好销售回款；重视工程付款（保证工程进度）；科学按排现金流；提高资产周转率。
产业链条上游多重资源整合打造竞争力。资金的竞争力是“现金流动资产”商业模式和盈利模式的可行性；资源体系、产品体系不断优化在土地资源上赢得优势；具备多元化融资渠道，资金获取能力扩展空间大；企业资金链运转进入良性状态，虽然也存在压力，但资金调配间较大。项目前期启动资金压力小，后期资金压力小，投资回报率高。'
商业地产项目成功运营都是投资开发者的初衷和奋斗目标。作为商业地产运营成功的基础硬件因素必须具有，营销管理等软件也要完备。影响成功的每个细节因素都做到完美了，成功就是时间早晚的问题了。
就像大家所说的那个很多年了的海口秀英广场，您还都不知道具体叫什么名字，我想不温不火很正常了。正如您所说的国兴区域当年的商业新区域，依靠国际品牌连锁超市商业业态主力店异军突起，打造了现在的国兴新商圈。
⑶ 海口万达广场选址秀英白水塘因素之商业竞争环境论。
有集才能成市，这也是一座城市形成的基础因素，每座城市都有自己的传统商业中心区。在不同时期年代，或因政策体制、或因市场自发集结形成不同的商业业态组合行式。如海口建埠初期的各类商行及形成的商业街区；建国之后的供销合作社、国营人民百货商场；建省经济特区后的品牌门店商业街区、专业市场、大众百货商场、品牌连锁超市和现在已经形成的几处区域性社区型购物中心等等。这些商业中心区域，都是通过消费者经过很长时间逐步的认可，需求与习惯的过程，而形成的。同时也形成了这座城市消费者的消费共识的习惯性。这个消费习惯不是一蹴而就的，更不能一次击破就能改变。也就是说新的商业体进驻老的商业中心区域，商业竞争压力是十分大的。
⑷ 海口万达广场选址秀英白水塘因素之开发成本论。
商业地产开发成本，占比重较大的部门是建设用地成本。根据《2014年海口市基准地价表 》就可以推算出价格差距有多大了。
海口市城区商服用地基准地价：一级土地级别，海秀东路、解放西路、国贸大道、国兴大道西段、玉沙路、新华路、博爱路、金龙路、五指山路、蓝天路、大同路、龙华路、龙昆北路等等，龙华片区、老城区片区、老机场片区、填海片区等一级土地片区、路线城区商服用地基准地价，路线价格楼面地价在3500元∕㎡左右，片区价格楼面地价在2300元∕㎡左右。
海口市城区商服用地基准地价：四级土地级别，白水塘片区片区价格楼面地价在1280元∕㎡。商业地产建筑用地获取时，用地所处片区和路线土地级别不同，净地整理时，拆迁征收安置补偿.........这个成本才是天价。
每个新项目是否开发成功，制约的因素有很多，自然结果也会有不同。一切会有必然也会有偶然，这就是变数。海口万达也是这样。
2、海口万达广场运营成败预期的思考？
商业地产开发的成功与否，涉及的主要因素有许多。
开发前期的选址；各功能区的组合和体量配比以及布局；各功能区主力店经营体的匹配当地市场的选择；市场经营定位客群定位及匹配经营与服务规划设计；住宅户型市场匹配选择；商铺街区动线开间体量权衡；
开发中期主力店和经营体招商真实保质保量到位情况；商业服务配套组合；交通动线设计与消费者到达便利性；消费者群体目标锁定与营销宣传攻势；建设建筑质量和工期；参与经营者和商品房消费者归属感营造；
开发后期运营管理执行团队专业服务程度；管理层契约精神诚信程度；主力店与各业态副主力店及商业经营体的互动客流共享；整体统一市场营销宣传参与程度与力度；经营成长期的过渡特别模式；商业特色化经营主体围护与适时等级更新；
......
在分析这些因素之前，首先知道万达集团能做到什么？哪方面是会存在短板和变数。
结合万达集团现有的全国商业地产品牌号召力和掌握的核心竞争力基础，在理论上他在海口能实现什么程度的商业城市综合体开发建设。能够做到和肯做到是两个问题，也是变数。（哈哈~~ 如果缩水，重点项目办领导也好找他们诫勉谈话~）
万达集团能够做到的：
⑴ 架构国内第三代城市综合体形式；
万达广场历经10余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体，是万达集团创造的商业地产模式，包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级住宅等，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种一级功能为一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
⑵ 结合全球领先的酒店投资企业；
万达集团拥有中国唯一的专业建造五星级酒店的万达酒店建设公司，能够独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。万达集团目前已开业8家五星和超五星级酒店，计划到2012年共开业45家五星和六星级酒店，成为全球领先的酒店投资企业。
⑶ 搭配中国排名第一的电影院线；
万达电影院线是中国排名第一的院线。拥有五星级影院50家，400块银幕，占全国15%的票房份额。
⑷ 主力店阵容为自有国内一流的品牌连锁百货企业管理运营；
万达百货是万达集团的新兴支柱产业之一，专营中高档时尚百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额150亿元，成为中国一流的连锁百货企业。
万达集团做商业地产与其他商业地产公司有不同之处。成熟的开发经验模式和开发指挥执行团队。
更多的国内商业地产公司在理论归类上属于商用物业的开发建设者，建好商铺或销售或持有出租的简单模式。万达集团做商业地产经历了多年的经验洗礼，在踉跄中匍匐前进，不断反思、不断总结、屡败屡战绝不服输的企业进取精神，真的是中国商业地产界的楷模和学习的典范。在不断前行中自己摸索出第三代综合体模式，试水第四代文化旅游主题公园模式。在开发商业地产经验上和指挥团队上已经登峰造极。
自有主力店任意组合，招商不是个事：
作为商业地产开发成败的核心之一的参与经营的各功能区主力店和重心经济体的招商工作，是一项艰难的选择和招进落实的变数重重的炼狱过程。万达在发展中，把解决主力店招商问题的自有品牌主力店作为发展战略重点组织建设，经过多年经营积累，完成了酒店板块的：全球领先的酒店投资企业；娱乐板块的：中国排名第一的电影院线；购物板块的：中国一流的连锁万达百货企业。
商业地产万达品牌的塑造中，带动了各环节和各产业链的良性强势滚动：
万达集团在全国各主要城市的大规模商业地产开发实战表现，越来越多的各地政府和相关产业链企业愿意合作，寻求与大牌为伍，合作多赢。贷款融资等事情都是拿到最优惠的战略合作意义政策层面的条件，最优秀的设计经营管理服务专业人才慕名汇聚，经营品牌经营商的战略发展捆绑，每个环节每个产业链都是在良性强势互动聚集发酵。现在汽车已经进入千家万户,中国已经跨进了汽车时代.一个商业中心的成功与否,与它是否交通便利,是否有充足的停车位有很大的关系.万达的这一点优势,是市中心的其他商业中心无法比拟的.
商业各大因素板块，就像木桶理论的各块木桶木板一样，它的最短板决定它的液体容量。现有海口各商业中心，交通通畅性，客群可达性，客群接纳率等问题在平时就与内地的大都市商业中心较为相似，尤其在节假日销售高峰时期，一切都更为明显了。
经过几段“想当然”地唱盛海口万达广场之后，再不说唱衰的内容，就失去论坛话题的意义了。当然，理性地表达对具体事物的疑虑，这样对涉及方还是业界同行都是具有建设意义的讨论。
3、海口万达广场是否能给海口商业地产带来变局的思考？
每个新项目是否开发成功，制约的因素有很多，当然结果也会有不同。一切会有必然也会有偶然，这就是变数。
不管你是有什么样的背景的选手，现在大家都是站在同一条起跑线上，面对的是同个当今现实的海口消费市场，这个省会级却还在三线等级城市徘徊的旧城。海南岛独特的不仅仅有海岛热带风光，更有与内地迥然不同生活习惯、处事人文意识形态和价值观审美标准等等。社会人文习俗对商业影响极其深远，不是危言耸听。
对于万达来说，海南这个新的商业环境，如何面对，如何人知，如何因地制宜应对新挑战。这些问题都是在进去前首要解决的。认知与采取的应对方式，其结果存在变数。
其开发理念是：为了满足人民日益增长的物质与文化需求而来，这个市场会欢迎和喜爱上的。变数：其开发意识为“钱多、人傻、速来、速走。”.....这也是我们不想看到的结果。社会责任与社会贡献是要做百年基业的企业，必须遵守的核心价值观。
所以，了解当地市场，认知市场物质与文化需求，依据自己发展计划切实举措，正确匹配抉择才为首要挑战。
开发前期的：各功能区的组合和体量配比以及布局；各功能区主力店经营体的匹配当地市场的选择；市场经营定位客群定位及匹配经营与服务规划设计；住宅户型市场匹配选择;商铺街区动线开间体量权衡；......
（据2015年7月11日讯：）
海口未来发展五大商业中心，包括是西海岸、海秀路、大英山、白水塘、新城商业中心。
省商务厅副厅长王克强表示，海南将重点发展十二个产业，无论是旅游业的重要元素，还是会展业的带动，或者其他产业的带动，商贸业均体现了不可或缺的价值。随着产业的建设发展，商业中心、商业地产、商业综合体以及特色商贸街等配套服务产业将随之兴起。陈亮表示，海口长期以来是海南商业中心，目前海口拥有批发、零售贸易、住宿餐饮服务业网点3万多个，其中3000平方米以上的有175个。今年海口商贸业的重点项目已经超过了18个，总投资规模520亿，包括远大购物中心。未来一段时间海口将发展五大商业中心，一个是西海岸商业中心，包括远大购物中心。第二是海秀路商业中心，第三是大英山商业中心，第四是白水塘商业中心，还有新城商业中心。海口将科学规划商业布局，创新商贸业态，构建多业态多功能的综合商贸业体系，为市民和游客营造更好的消费体验。海南经贸学院院长黄景贵认为，海南本地消费者购买力有限，海口商业要发展仍需进一步改善投资软环境，这样资金、信息、资本、人才才会流动到海口来。据了解，海口远大海世界项目占地约100亩，总建筑面积369553平方米，停车位2560辆。项目将建设8栋西班牙外立面设计风格的商业街铺，1栋全玻璃幕墙的多层主力商场及2层地下附属设施。通过打造西海岸大型城市商业生活体验综合体，引入更多知名商业品牌，引导新的旅游、度假生活方式，带给海口一个繁华的城市中心。
西海岸商业中心的远大购物中心，本来是作为竞争因素之一在以后的相关问题中再展开分析讨论的，没想到远大集团项目推进速度更是迅猛。根据时事新闻推进节奏，远大提前出现了。根据我参与过同远大购物中心近距离肉搏商战的多年经历，对与对手的了解更是说不完。
项目前期方案设计在彰显本身主题个性的同时，项目各功能区比例档次经营管理在海口市场适应结合因素选取上是否科学并具有前瞻性，是成败的关键。变数就在于此。另外大环境的不可抗拒因素就不表了。
开发中期的关键点因素：主力店和经营体招商真实保质保量到位情况；商业服务配套组合；交通动线设计与消费者到达便利性；消费者群体目标锁定与营销宣传攻势；建设建筑质量和工期；参与经营者和商品房消费者归属感营造；
这些问题对于成熟体系化的万达来说，理论上已经不是重点难题。如何说服合作商高于现有等级标准，开拓新商业中心，共同煎熬过新市场哺育期。当面对不一样的省会级海口现实市场，作为现实主义信条的商人们的底线会不会动摇。这是最大的变数。
海口万达广场是否能给海口商业地产带来变局的思考？
海口未来发展五大商业中心，包括是西海岸、海秀路、大英山、白水塘、新城商业中心。这是海口万达广场给海口商业地产带来的最显著变局。独自领军开辟白水塘新商区的创立。成品牌连锁集团建制的喜盈门商业体在椰海大道的开发，也是不可低估的影响因素。这对椰海大道上发起商业中心集聚号角，形成蔚然壮观的商业地产中心向椰海大道聚集的新格局。
“一路一带”新格局。一条路聚集起各品牌商业连锁集团综合体，形成海口未来的 RBD 休憩商业中心区中高端商业带。( RBD是英文Recreational Business District的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。 )
模块组合连锁品牌开发新模式。彰显品牌特色主题的商业综合体，体系化的板块组合模式开发。颠覆了海口现有的随机组合的初级商业综合体开发模式。更具商业特色主题氛围营造和针对具体客群市场。
客群定位不同的商业中心区形成。多商业聚集区兴起，势必带来海口商业中心的客群反流，形成不同客群的特色商业聚集区，在商业消费服务上，海口市未来形成鲜明特征的商业客群定位的商业中心区域。
市场是公平的，给我们竞争挑战的同时，也给我们带来新的机遇。
4、占据交通瓶颈的海口万达广场是否给老城市区商业地产带来压力的思考？
一个以自给自足，农耕捕鱼田园生活的岛屿生活形态，经过很多年，紧邻大陆的社会军事与经济文化的影响，岛屿社会逐渐向贸易流通经济类型发展。货品分销商号店铺的商业形式逐步形成规模。虽然经历过人民供销社和人民商场的特殊商业形态时期，给现在的大型零售商业奠定了一些基础，但更为时间久远的货品分销商号店铺的经营形态根深蒂固，一直没有过动摇。因社会消费需求而自我完善自我成长起来。......
大型超市业态品牌连锁商业店进驻这里，还不足十年。这个新型企业模式试水海岛岛屿社会，可谓一路坦荡。当时的小卖部批发部的业主有没有说过其滑铁卢拿破仑之类的言论就不得而知了。
商业综合体的开发建设，运作比较顺畅的几家主要特征也是较为相似的，明珠、望海、生生是商业零售单体类型店，不属于商业综合体。宜欣、上邦、盛达、南亚、世纪、和信是商业多种业态集合类型店，在商业综合体上还是处于第二代商业体形态。近年的名门、京华城也是后生可畏。坐拥一类的生活社区，在社区型商业综合体上，表现不俗。
现在是读图的时代，建设工地有图有真相。
以大型品牌连锁超市为零售业态主力店为主导力量的第二代商业综合体，如宜欣、上邦、盛达、南亚、世纪、和信、名门等，在社区型商业中心开发建设上，成绩不俗。回归到大型超市零售业态商业本身经营特征上分析，大型生活超市更多地是满足五公里生活圈的日常生活型消费的商业目的和作用。主体主力店的市场作用影响到消费市场辐射半径。对于新型商业中心的辐射消费市场半径的距离，决定了消费市场的广度，也决定了新型商业中心的集客能力和经营成效。
新型商业中心里面有没有消费市场辐射广阔、一站式满足目标客群消费需求并优势互补客源共享的多家主力店，对新型商业中心建设是至关重要的。这个由多家商业业态主力店和配套互补商业经营体组成的商业地产类型，就是现在商业地产界所说的第三代商业地产模式了。海口万达广场也是这个商业地产类型的代表。
理论模式这样的，实际在开发规划，组合实施、营销服务上会因为N种原因，走了板变了形的情况会发生。这是内部因素问题。假使第三代商业新城市综合体一帆风顺，占据着省会海口南侧交通瓶颈，现有海口商业体的压力如何转化，自己的市场份额如何掌控。现在就应该有战略性的思考和研判了。
犹太民族商业精髓看过之后，觉得很赞。但有一天知道了中国古老的商业经时，更是惊讶的发现不仅道理上有异曲同工之处，又更为深邃与卓见。“人无我有，人有我全，人全我精，人精我弃......”。商场与战场，知己知彼。知晓潜在的市场在哪里？客群是哪些人？他们都需求什么？自己能做到提供什么？引领挖掘消费潜力能到什么程度？自己能打造什么样特色的
商务经营定位环境？......
这些问题关乎自己能否在以后强手如林的商战中劫后重生，或走得更远.....
5、老城市区商业地产项目如何应对挑战压力的思考？
进攻！才是最好的防守。发展壮大自己能应对各种市场挑战和抗击来自各方的压力。
消费市场客层定位细化，系统专业化，已经在商业竞争更为激烈的一线大都市初见发展趋势，尤其是体量和规模硬件基础没有升级空间的第一代和第二代商业地产项目，把自身的未来发展战略模式向固定客群专业化服务，提高客群忠诚度，深挖关联消费潜力等工作方向上来，同客群消费需求全方位无死角体系互补型供应服务，更注重消费文化时尚趋势的引领和拉动作用。终极目标是打造具有自己鲜明特色的、顾客忠诚度极高的生活方式圈。
先忽略这样形容城市的用词准确性，就城市发展现状而言，我们海南人还有很多的工作要做，革命尚未成功，同仁还需努力！
国贸街头发现的宣传活动
商业地产项目成功运营都是投资开发者的初衷和奋斗目标。作为商业地产运营成功的基础硬件因素必须具有，营销管理等软件也要完备。影响成功的每个细节因素都做到完美了，成功就是时间早晚的问题了。
就像您所说的那个很多年了的秀英广场，您还都不知道叫什么名字，我想不温不火很正常了。正如您所说的国兴区域当年的商业新区域，依靠国际品牌连锁超市商业业态主力店异军突起，打造了现在的国兴新商圈。
现在回答万达广场这边现在很热闹啊，万达是同友谊阳光城、吾悦广场等人气比较足的几个商业广场。15年那会周边确实偏僻冷清，但现在也算人多车多……
6、万达的商业地产组合方式、开发及运营模式等试水海口的难点思考？归根结底也就是能适应市场。
万达商业地产组合方式、开发及运营模式等方面，进过很多年在全国各地市场，无数顶级行业精英运作下，千锤百炼，无数磨合下取得很多的傲人成绩。每一年都会有不同的困难，摆在实体商业经营者面前。如何迎难而上，尊重市场经济规律排除万难，怀着全心全意去实现满足顾客日益增长的物质与文化生活需求，全心全意为顾客提供满意真挚服务，谁就会真正地归根结底适应了市场。
想寻一方天地，幽岫含云，蝉吟鹤唳，吹一笛曲尽天涯，挥一剑斩风破竹，话说实体商业。欢迎大家来评论区留言，待更深入地细节沟通与讨论，为的是让我们的实体商业明天更美好！
下期预告: 【话说实体商业】之三《后浪海口百方mall，稳住，别浪》敬请期待。