/ CHAPEAU/
前言
从深圳市近期集中供地、住宅表现来看，整体市场都较为平淡——
1）集中供地
• 10月27日，深圳推出第三批集中供地，11幅涉宅用地，总建面187.2万㎡，起拍总金额352亿元，其中，主力供应区域为南山和龙岗，分别为59.1万㎡和46.5万㎡。
• 本批次最高溢价率控制在15%，集中出让时间为11月25日。
2）住宅表现
• 预售证：10月共计14个项目取证，总计8457套，81.8万㎡，其中1865套为人才安居房。
• 开盘表现：10月开盘（或加推）12次，其中“深业中城”、“万丰海岸城臻园”开盘当天售罄。
• 银十成色不足，整体市场表现较为平淡。
• 单价提升值自2021年3月明显回落，并在低位区间持续8个月
• 楼市指数自2019年9月突破中轨后，持续保持在高位，不断逼近上轨，10月正式突破上轨，具备较强的回调动力
注：楼市指数由综合房价的全国房价提升值的同比增长率的12个月移动平均值计算周期滤波得到，并增加布林线估计数据范围。
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市场周期
1）全国整体都在经历去杠杆，预计这轮周期的底部在2022年
2）房价的快速攀升助力深圳本土居民积累了财富，同时也使城市承受着地产金融泡沫化的痛苦
•2019年深圳资金总量接近8.4万亿元，相比于十年前增长了约4倍。
•城市居民财富积累一般会经历以下过程，第一个阶段，房地产市场存在大量的供应和成交，以刚需为主，形成第一波居民资产；第二个阶段，居民以原有房产进行置换，加杠杆，催生资产泡沫，这一时期改善需求大量增加。深圳目前还处在这波资产泡沫化的阶段。
3）深圳市场周期表现及预测
•全市周期：自2021年3月，深圳整体呈现明显的高位回落，已回调8个月并延续下滑趋势，预计这一轮周期底部在2022年2-3月。
•分区县周期：都市核心区表现出良好的抗跌和修复能力，罗湖马上迎来半年以上的增长时期，福田、南山预计在2022年上半年修复；其他回暖较快的区域有龙华和坪山；宝安这一轮受挫较为严重，预计将经历长达两年的调整期；龙岗预计在22年下半年筑底。
1-1地产金融泡沫：全国
•自2014年开始，居民负债大幅攀升，加速超过房价增速，表现为持续加杠杆的过程；而2018年之后，贷款增速逐步回落，2020年基本回归至合理区间水平并趋稳。
•从房价收入增速比来看，2018年房价开始加速泡沫化过程，至2020年达到高峰，2021年才表现为回落并会持续，预计2022年将是这轮周期的底部阶段。
1-1地产金融泡沫：深圳
•2014-2015年居民住房贷款大幅攀升，之后紧接着房价迎来暴涨，而同期收入水平保持平稳增长。
1-2 整体市场周期
年初，市场综合价格受到二手房指导价干预，出现盘整，预计整体市场2022年3月以后进入平稳增长期
数据来源：房价网一手房和二手房供给单价
注：
①综合房价是一手房供给单价和二手房供给单价的几何平均值
②2021年10月均价同比涨幅=（2021年10月一二手房均价-2020年10月一二手房均价）/2020年10月一二手房均价
③数据截止至2021年10月，2021年11月-2023年7月为预测数据
1-2 整体市场周期
数据来源：房价网一手房和二手房供给单价
注：
①综合房价是一手房供给单价和二手房供给单价的几何平均值；
②房价提升值=上海综合房价/全国综合房价
③数据截止至2021年10月，2021年11月-2023年7月为预测数据
1-3 区县市场周期
1）宝安区
•通过综合单价走势，宝安区2021年综合房价整体呈持续下滑态势，自2021年2月价格突破历史新高74170元/㎡后，跳崖式下跌后平稳下滑，10月价格创全年新低59164元/㎡
通过市场周期模型，宝安区市场正处于下探筑底阶段，底部持续震荡预计将持续至2023年6月
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
2）龙岗区
•通过综合单价走势，龙岗区2021年综合房价整体呈现同比跌环比稳态势，振幅较小，目前综合价格约为43000元/㎡
通过市场周期模型，龙岗区市场刚进入下探筑底周期，预计2022年9月市场回暖
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
3）南山区
•通过综合单价走势，南山区2021年综合房价整体呈现同比跌环比稳态势，综合价格小幅下滑至107892元/㎡
通过市场周期模型，南山区市场正处于下探筑底初期，预计2022年4月市场回暖
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
4）光明区
•通过综合单价走势，光明区2021年综合房价整体呈现平稳波动，10月综合价格为45520元/㎡
通过市场周期模型，光明区市场持续高位回落震荡阶段，预计2022年7月市场将进入信心持续下落阶段
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
5）福田区
•通过综合单价走势，福田区2021年综合房价整体呈突破高点后持续下滑态势，自2021年1月价格突破历史新高107178元/㎡后，环比跌超6个百分比后平稳下滑，10月价格94286元/㎡
通过市场周期模型，福田区市场刚步入下探筑底周期，预计2022年5月市场触底反弹
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
6）罗湖区
•通过综合单价走势，罗湖区2021年综合房价整体呈突破高点后持续下滑态势，自2021年2月价格突破历史新高72644元/㎡后，正经历箱体震荡阶段，10月价格66931元/㎡
通过市场周期模型，罗湖区市场正处于底部震荡周期，即将转入上升周期
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
7）高新区
•通过综合单价走势，高新区2021年综合房价整体呈突破高点后持续下滑态势，自2021年2月价格突破历史新高121653元/㎡后断崖式下降，正经历箱体震荡阶段，10月价格106139元/㎡
通过市场周期模型，高新区市场正处于下探筑底中期，预计2022年1月市场回暖
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
8）龙华区
•通过综合单价走势，龙华区2021年综合房价整体呈突破高点后平稳震荡，自2021年2月价格突破历史新高66179元/㎡后，环比跌超7个百分比后平稳波动，10月价格60195元/㎡
通过市场周期模型，龙华区市场正处于下探筑底中期，预计2022年1月市场回暖，2022年5月市场进入上升通道
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
9）坪山区
•通过综合单价走势，坪山区2021年综合房价整体呈现平稳波动，10月价格35743元/㎡
通过市场周期模型，坪山区市场正处于下探筑底中期，预计2022年3月市场回暖
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
10）盐田区
•通过综合单价走势，盐田区2021年综合房价整体处在上升通道阶段，自2021年2月经历市场盘整后迅速恢复，向上爬升，10月价格62693元/㎡
通过市场周期模型，盐田区市场正处于下探筑底初期，预计2022年4月进入短幅市场回暖周期，2022年11月市场信心持续回落
数据来源：一手、二手商品房成交数据，来自禾略研究院
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发展趋势
2-1空间扩张
元胞自动机(cellularautomata，CA) 是一种时间、空间、状态都离散，空间相互作用和时间因果关系为局部的网格动力学模型，具有模拟复杂系统时空演化过程的能力，特点是时间、空间、状态都离散，每个变量只取有限多个状态，且其状态改变的规则在时间和空间上都是局部的。
深圳城市2008-2025年土地扩张走势与预测
2-2人口结构
•深圳目前20-35岁的青年人口占据置业人口的48.7%。
•随着时间推移，作为主力的青年人群将逐步迈入中年、老年阶段，后续年轻人口数量会呈现断崖式下跌，2030年20-35岁青年人口占比下降到19.8%，2040年将继续下降到10.1%，到2050年才会缓慢回升到16%。相应置业需求也会随着这波主力人群发生变化。
2-3人口密度
2-3人口密度
注：①人口密度均值倍数=人口密度/综合平均密度
2-4 土地价值
2-5 区域潜力
•优先推荐：高新、南山和福田
•次优推荐：龙华、罗湖
•机会关注：龙岗、坪山
指标解释：
a.价格水平：对比全市的提升值
b.趋势判断：2021.7-2022.6的月度牛熊情况
c.所处阶段：当前信心周期
d.拐点时间：筑底周期
评分方法：熵值法
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结语
今年前三季度，深圳经济GDP相对失速了，是高房价压抑了中小企业的活力？是受外部环境影响头部企业频频受挫？还是深圳其实正在实现“深圳速度”向“深圳质量”的转变？
3-1 城市负债
•政府低负债和居民高负债的两级分化，使得整体城市的债务水平显得模糊不清。
政府低负债：
深圳是政府负债率最低的大城市，深圳的政府负债率（政府债务/财政收入）为6.8%，远低于北上广（其中，北京30%，上海22%，广州19%）。政府财政状况也非常健康，2019年深圳的土地依赖度为19%，而同期北京29%，上海28%，广州107%，也是一线城市中最低的。
居民高负债：
房产泡沫化为最大表象，年初深圳的二手房均价为8.95万元/㎡（二手价指导前），居民可支配收入6.48万元，房价收入比为1.38，北京为0.95，上海为0.85，广州为0.63。深圳的住房贷款约占贷款的99.7%，而上海仅为60%。深圳的住户存款远低于住户贷款，在一线城市中垫底。
3-2 增速换挡
•经济增长边际效益递减的同时，依靠技术创新推动曲线右移成为增长的关键。
基于国际上的历史观察和比较，曾有学者提出“增速换挡”，“新5%比旧8%好”。从经济学逻辑出发，经济增长的边际效益递减，基于的前提假设是技术水平不变，而当人们实现技术升级突破，甚至完成相应的制度安排更新（技术背后的深层原因），那么将为经济增长提供新的动力。
•深圳的劣势在于高校、基础科学环节薄弱，而深圳的优势在于市场化的技术创新，在资本、人口红利消退的大趋势下，技术创新能否成为深圳增长的第二极，还有待时日验证。
3-3 城市吸引
•人才聚集和产业外迁同时发生，深圳的吸引力似乎在下降。
人才集聚：
根据普查数据，从六普到七普，深圳人口增加了713万人，常住人口达到1756万人。每10万人中拥有大学文化程度的人口数从17545人（2010）上升为28849人（2020），分别比全国、全省多13382人和13150人。全国前20强大学的毕业生，有超过20%投奔深圳。深圳依然是人才吸引力最强的城市。
产业外迁：
与此同时，由于房价和租金过高，以及产业腾笼换鸟，可以看到大量的企业向外迁移到东莞、惠州等周边城市。
高房价让整个城市承受着地产金融泡沫化的痛苦，但纵观来看，深圳整体还保留着诸多经济增长优势，深圳的自由包容开放、高效的城市管理等是名片也是根基，那么正逐渐抛弃小微创新优势的旧深圳，能否迎来再上一个新台阶的新深圳，考验的是决策者的智慧和决心。