文丨小年
(图片来源网络)
“主城二环、中州大道石化路、康桥楼盘、单价1万6起”……当小年看到朋友圈中有中介发出这样的消息时，简直不敢相信自己的眼睛。
主城二环现在动辄都是直逼2w的价格，再加上康桥这个“溢价王”，怎么可能会卖出远低于市场的价格？
好奇的小年私信了中介，得知这个楼盘，的确位于管城区二环地段内，就叫康桥龙源府，听起来也的确是康桥的项目。
但是，中州大道以东的保利天汇和华润凯旋门，高层的单价都在1万9以上，贵的时候也卖到过2万多的价格，再往西看，龙湖雅宝天钜，高层也得1万9以上。
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明明同处航海路片区，区域差距也不大，康桥龙源府为何会比周边的竞品项目均价便宜了4、5k？
看到小年一筹莫展，同事阿伟噗嗤一下笑了。
“这有啥稀罕的，因为这个项目是康桥代建的呀，便宜点也正常。”
成为了“洪水猛兽”的代建模式
对于不少略懂地产的人来说，“代建”两个字就如同洪水猛兽。似乎它总是跟“不靠谱、没保障”等词汇挂钩。
可能我们总会听见这样的对话。
A：买绿城或者蓝城的房子，一定得慎重，如果没买到“嫡系”错买成了“代建”，那可就麻烦了……
B:不止绿城和蓝城了，现在像建业、永威、康桥这些品质开发商也都有代建模式了，可得留心。
C:为什么代建的房子不能考虑呢？
A：因为代建不是“嫡系”，不仅品质没保障，后续出现风险的可能性也很大！
D:各位，你们是不是把代建给“妖魔化”了？
其实代建模式刚兴起的时候，还是挺受市场欢迎的，毕竟，这种轻资产运营模式顺应了时代发展，对于房企来说“投资小，风险低”，对于购房者来说，是以“相对划算”的价格接触了一线品质开发商的产品。
时间回归到2016年，在北龙湖的众多豪宅项目中，自带“宋卫平作品”光环的蓝城蘭园项目悄然而出。
小年依稀记得这个楼盘当时有多热，即便是悄悄的无证开盘，也卖出了标准层价格2.6万-3万元/㎡;一层价格3.8万-4.8万元/㎡的高价。
毕竟，在宋卫平以及“蓝城”的光环加持下，蓝城蘭园仍然是很受购房者青睐的。
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在项目引进之初，还曾以“你有九如府，我有蓝城蘭园”的口号叫板过建业九如府，然而时光一转多年，蓝城蘭园却屡次延期交房……
原本应该在2019年4月底交付的蓝城蘭园延期到了2019年8月底，此后蓝城蘭园再次延期至2019年12月15日。
直到2020年，蓝城蘭园也曾因为延期交付的问题遭到业主的多次维权。连最基本的如期交房都无法做到，蓝城蘭园承诺的幸福生活更是无从兑现……
记得当时有媒体报道，说因为该项目情况复杂，涉及到蓝城、天语手机以及大桥石化三家企业的股权和资金，不可控因素自然也会大大增加，楼盘的品质早已不是“蓝城”一家所言。
这可能就是代建逐渐走下神坛的原因。
毕竟，代建这个行业水很深，各开发商口碑也不一样。
就算有些代建方的确是诚心诚意想做品质回馈客户，但是限于开发商，自身的产品力也是很难得到确切保障。作为代建方，在整个开发过程中话语权有限，真实的诠释了一句话“带着镣铐跳舞”。
现如今，郑州市场上在售的代建项目主要集中在绿城和蓝城身上，绿城系的绿城柳岸晓风、绿城诚园、绿城明月江南等，蓝城系的蓝城兰园、蓝城凤起梧桐、蓝城诚园、蓝城玫瑰园等，像鑫苑、康桥、建业等也有少数项目。
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“代建”楼盘是否真的碰不得？
“当然碰不得！”亲戚王明表示很上火。
一年前，他买了二七区的某个大开发商的准现房项目。
当时想的很简单，要买就买大开发商，安全可靠有保障！
可谁知房子买完没多久，项目就改名了，开发商也从一开始的大品牌变成了一家本土房企？
（售楼部实拍图）
亲戚一下子懵逼了，还能卖着卖着换老板了？
这个时候一个自称项目负责人才出来坦白：牌子是人家的，房子是人家建的，但是土地是我们的，项目也是我们的，说白了就是我们付了费用请人家来帮忙盖房、卖房。
很显然，这是一个典型的代建合作开发项目。
伴随着更换开发商，亲戚家的房子也延期交付了三次。
本来想着买的是品牌开发商的品质项目，这一下成了本土房企的延期项目，这事儿搁谁不上火。
躲过了不靠谱的小开发商，却撞上了代建。
事实上，总览郑州市面上以“代建”为模式的几个项目，多数都命运坎坷。并不是因为郑州的代建项目易“翻车”，放眼全国情况都差不多。
一句话，还是因为代建的风险不可控。
风险一：项目自身存在明显的问题，怕卖不动，所以引入大开发商“拯救口碑”。
比如前文提到的康桥龙源府以及亲戚王明买的鑫苑珺园项目。两者皆是因为开发商或是项目本身口碑不佳，为了卖出后续地块，只能引入新的代建方来挽救。但是因为原先地块的素质一般，或是开发商自身的资金链问题，作为代建方的乙方只能默默看着……
风险二：代建方的产品标准与项目方的利益矛盾冲突。
大多数代建项目的项目方就是没有经验的小白，找大品牌开发商代建，宣传上又打着品牌大旗招摇过市；而代建方就是一个乙方，缺乏话语权，完全根据小开发商给的资金预算盖房子，对项目的品质没有绝对的管理权。
所以很多代建方纵使自身有强大的产品系和设计理念，但碍于甲方的成本控制，无奈降标。
代建楼盘是否真的碰不得？
其实也没有那么绝对，对于代建项目，风险是一定有的，但不至于一棒子打死，有些产品即便是代建，但是在开发商和代建方双双靠谱的情况下，也还是可以维持较高水准的。
比如：
天伦绿城桂语兰庭改名天伦城二期后，产品依旧维持着高品质和高颜值；
绿城代建的国龙绿城怡园不仅是学区房，配套和品质都很出众。
总而言之，好的代建项目也存在，购买的时候多留个心眼。
特别是在当下这个房地产动荡期，很多人幻想捡漏，一看见特价、优惠就走不动步，小年更要提醒大家。
1、买房的时候，一定要确认开发商是谁，不要轻易相信楼盘的名称！记得到郑州市房管局的商品房预售证公示或是企查查、天眼查中查查清楚；
2、如果开发商是有过不良记录的小开发商，基本代建方品牌再响亮，也建议不要碰；
3、遇到溢价过高的代建项目请留心，想想代建方的除了品牌溢价，是否真的值得？
4、放弃代建滤镜，单纯考虑这个项目的区域、交通、居住大环境等因素的是否真的让人满意？
一句话概括，代建项目只有在开发商与代建方完美协作、相互匹配的情况下，才能实现其价值。如果双方实力明显不匹配的，项目价值就会大打折扣。
对于普通购房者来说，在群魔乱舞的郑州市场，不仅是避小开发商的雷、要避“贴片”代建项目的雷、甚至还需要避某些大开发商的雷，的确不是一件容易事。
唉，真难。