问：特首，最近一直在看申花的二手房，前几天我看群里说沁园有套176方的大户型洋房已交了定金，不过还没网签。不过我听说现在有些炒房客发明了所谓虚假网签的新套路，即使网签了可能也是假的，有什么办法可以防范？谢谢。
这位粉丝，网签价历来只能作为该盘市场价的一个参考。
如以网签价来判断该盘的市场价大概率会失真。
之前行情火热时，因为众所周知的原因，网签价大概率有做低的嫌疑。
相反目前行情下行，则要小心那些“鹤立鸡群”的网签价。
“虚假网签”说到底就是利用房管局的相关漏洞来哄抬二手房价。
其实说起来也很容易理解，卖家诚心出售房源。
结果被别有用心之人，以远超市场价的高价“成交”，并“顺势网签”。
当房东满怀希望等待房款到账时，买家因种种理由就是迟迟不付款。
表面看，房东似乎并没有什么损失，但此事的奥妙在于：
这次永不可能成交的记录会一直存在于系统里。
于是在外界看来，该小区这个价格已经成交了。
说到底这就是想通过舆论，将这种“预售价”变成“成交价”，从而哄抬房价、扰乱市场。
特首去了解下，玩“虚假网签”与玩“ABC单”基本是同一批人。
行情上行时给市场“打兴奋剂”，行情下行时给市场“喂定心丸”。
凭借这“医者仁心”，这些人不去当郎中还真是可惜。
为此我们特意咨询了房管部门，得知目前官方暂无堵住漏洞的方法。
不过，对于辨别是否是“虚拟成交”，可以教你一套我常用的办法：
第一.一定不要"云看房"。
要亲自去实地多找几个中介看房，感受市场的真实温度。
第二.学会使用各种购房软件与网站。
重点关注“带看量"这一关键信息。
如果你看中的房源30天内的带看量都非常少，说明这个价格超过了当前市场接受程度。
第三.学会横向对比周边楼盘。
以周边相近年份、相近品质、相似面积段的小区房源作为参照。
如果该小区“网签价”远高于同质小区，且只有极少量成交，那大概率其中“有戏”。
总之，兵来将挡水来土掩，买房一定要有自己的判断，切忌轻易被市场带了情绪。
问：特首，冒昧问个问题，我来杭州快一年了，不过摇号也很久了。之前有朋友向我推荐中杭府，不过这两天我看购房群铺天盖地都是说中杭府缺点的图。之前我还不以为然，不过看得多了，还真有点不自信了？这中杭府到底值得摇吗？
非常羡慕你，刚来杭州就那么有“眼力”，亦那么有“实力”！
直接给答案：
中杭府是继亚运村后最值得摇的楼盘，没有之一。
的确，网上曝出有关中杭府的众多槽点确有其事，但有种描述叫“夸大其词”，有种评价叫“以偏概全”，有种操作叫“劝退对手”。
有一说一，世上本没有十全十美的房子。
限价体系下，能找到十全九美的房子都是幸运。
中杭府物业费贵、自持比例过高、绿化率低、户型设计不合理都是事实上。
不过，凭借“蒋村的地理位置+有眼可见的倒挂+可圈可点的品质+板块稀缺的产品定位”就足以吸引蒋村、未科的改善人群。
之前我们就说过，要想在杭州买到房不但要能“慧眼识珠”，更要能“屏蔽噪音”。
自从观品之后愈发成熟的“劝退体系”，反倒提供了一个摇号方法：
如果你是楼市小白，不知道什么盘最值得摇。
这么建议你直接在各大购房群中找被集中P图，黑得最惨的那一个。
问：特首大大您好！我今年9月毕业，预计10月底能申请到E类人才。目前在凤起路工作，接下来工作地点可能会在艮北。如果买在城东通勤会比较便利。如果今年年底买房，预算是350w，明年买的话预算大约400w。请问您有没有推荐的楼盘呢？据我了解到的消息，年底西湖区的彩虹轩、萧山的宁望府、九堡的聆潮府都会开盘，您觉得这几个盘怎么样呢，可以摇吗？
这位”人才“粉丝你好。
根据你的需求，我更推荐在城东这个方向作为你首次置业的地点。
这里不想说什么“产住结合”这类的空话，只不过凭借在杭州多年居住经验，离公司住得近，是真的能提升幸福感。
因此，三墩的彩虹轩虽好，但通勤距离太远，并不适合你。
宁围的宁望府虽有滨江背书，未来板块也向上。
不过短期内板块配套不足已经决定了，其并不适合现阶段买来居住。
至于九堡，在我看来在城东并不属于非常强势的板块，聆潮府虽然容积率不高，但亦存在离地铁站较远（600米），亦存在有高压缆线，临近高架等不利因素。
以你人才票买这里确实有点可惜，真要买九堡，盯紧钱塘云庄便可。
最近将开优质的房源较少，建议后期跳一跳去够城东新城的佳兆业印月，亦可以去金沙湖融创、万科的项目。
艮北潮听明月、丁桥沐春明月、即将登记的春熙上和湾也可以去试试。
问：特首老师，我刚来杭州，目前在未科上班。85新政一来，我的房票没了。因为我不喜欢和人合租，就在公司附近的华夏之心租了一套54方的小公寓，月租金5000。说实话还是有点心疼，所以我想了下与其交房租，还不如还月供。不过都说公寓不好卖，我又怕以后要换住宅卖不出去砸手里，还请指教一二。
自85新政后，“公寓能不能买”就成了后台提问最多的问题之一。
其实在我看来，买公寓与买住宅本是两套完全不同的逻辑：
抛开居住的属性不谈，住宅看重的是有多高的”增长率“，公寓更重要的是”能否快速租出去“。
因为公寓鉴于其特性，其最大的优势是”租售比“。
所以，公寓虽然不能像大部分住宅那样”无脑买“，但只要把握以下原则，踩坑的概率将大大降低。
例如，在杭州产业、写字楼聚集，有大量年轻人口涌入的区域，品质出众的公寓就值得购买。
原因很简单，毕竟不是每个年轻人都买得起房，也有资格买房。
你所在的未来科技城，包括钱江新城、滨江等板块都属于这类。
以你的情况，现阶段可以去看看EFC的公寓。
目前行情下和房东磨磨，应该可以拿到一个不错的“折扣”。
折算下来，每月的月供大概率还不如租金高。
未来，即使你真要买房了，"以租养贷"也不会有太大压力。