影响北京房价的因素

影响北京房价走势的因素有很多。曾经的地产先锋人士冯仑总结了4点可供参考：

第一，看人均GDP

从国际经验看，当人均GDP在4000到8000美元这个阶段时，房价每年都会上涨百分之五到百分之十，国内大多数二线城市都处在这个阶段，但当人均GDP到了12000到15000美元时，房价涨幅就会放慢，甚至停下来。

第二，看新房和二手房的销售比例

现在在北京，每成交两套房，就有一套二手房和一套新房。但是在纽约，如果一天能卖五套房，有四套都是二手房。如果到了这种饱和的程度，新房的价格上涨比较难。

第三，看人口

人口不断增加的城市，房价就有支撑，如果减少，就没有。而作为首都的北京，对人口的吸引力，自然魅力十足。

最新数据显示，在全国31省大学学历人口占比排行中，北京位居榜首。高达41.98%。北京是中国高校资源最丰富的城市，众多211/985高校云集，其吸引的大学生人才质量也相对较高。

其次作为国家首都，北京一直是城镇化进程最快的城市之一，服务业、高新产业为主（比如互联网行业爆发期）也吸引力大量从全国各地赶来“北漂”的高学历人才。

第四，看预期

比如政策规划的预期。预期改变会影响到当下的供求关系，进而影响到房价。

五年后北京房价预测

当下，在坚持三稳（稳房价、稳地价、稳预期）不动摇的目标下，房地产的逻辑已经彻底改变，大行情在逆转，北京未来5年的中长期楼市发展格局已定性，即“稳”字当头。

在系列调控政策的重压之下，房地产市场的预期在改变。最明显的变化是开发商拿地不积极。比如北京此次第二轮集中供地，冷意十足。

43宗地块，只有17宗地块有房企报名，26宗地块延迟至下一批土地中，延迟率高达60%，这是较为罕见的一个现象；其次，17宗地块的竞拍中，开发商也是懒意洋洋，5宗底价成交，11宗平均溢价率6.2%，1宗地块以招标方式出让。

合硕机构首席分析师郭毅认为，从供地来看，有三个原因，“第一个是供地量太大了，第二个是小片区过度集中，第三个是房、地价差太窄。”

“市场基本面好，房企货值消化速度快，就能有劲去摊平财务成本，如果成交量减缓，去化周期拉长，这是市场面上影响二批次拿地的原因。”

9月单月楼市方面，北京新建住宅成交三连降，网签6614套，环比下降11.3%；受调控影响，二手住宅月内共网签12575套，环比下降20.6%。供应方面，月内北京市商品房新增供应9632套，环比增加130%。

从二手房交易的消费者一端来看，购房信贷政策是限制二手房成交量进而限制新房市场的关键因素。据了解，北京最新购房信贷政策上，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%，且在“认房”对首套房的认定规定补充细则较多。

在政策面上，对房企和对消费者两端的影响产生了一个叠加作用。三条红线等政策对于房企融资有较为严格的限制，信贷政策影响力度较大，导致二手房交易量萎缩，对于影响新房市场有间接的影响。

在此情况下，房企叠加资金和去化周期的压力，供地中拿地自然越发理性。甚至将目光从拿地转移到推售，不看锅里的，吃好碗里这口饭。