大家好，我是只说干货的房哥！
之前说了经开168玫瑰园和高新中科大附中的学区房，在历经两轮调控之后，房价的变动情况。
就有朋友在问了，那政务怎么样？听说之前有个叫imore的小公寓项目很火，最近房价回落的厉害，其他项目也降价了么？
今天，房哥就和大家一起看看4月初区域限购，和8月底纳入二手房指导价范围之后，政务区二手学区房的价格变动情况。
政务纳入二手房指导价的项目主要分两类：一是奥体小学+50中新天鹅湖校区；二是翠庭园小学+50中新天鹅湖校区。（这里说一下三所学校的全名啊，合肥市习友路小学教育集团奥体小学、合肥市习友路小学教育集团翠庭园小学、合肥市五十中学天鹅湖教育集团五十中学新校天鹅湖校区），为方便后面就用简称了。
NO.1 | 壹
首先是，奥体小学+50中新天鹅湖校区。有10个样本项目，房龄基本在20年以内，这部分项目分两个趋势，一是挂牌量极少，在个位数以内；二是挂牌量很大，在50套以上；但是值得注意的是，不管挂牌量的多寡，这部分项目30天带看量基本是远大于挂牌量，从这一数据也不难看出，市场对于政务二手学区房的需求之大。
其中，4个项目挂牌量是个位数：明珠创世纪花园挂牌量4套，30天带看2次，是唯一带看量不足的小区；颐园世家挂牌量6套，30天带看9套，这两个小区基本上都是房龄超15年的老小区了；而（绿地国际花都）蓝蝶苑挂牌量3套，30天带看29套，几乎是10倍；栢悦公馆挂牌量3套，30天带看140套，9个月内还有3套成套，虽然同样都是挂牌量不多，但4个项目之间还是有明显的差异。
3个项目挂牌量超过了50套：信达水岸茗都挂牌量68套，30天带看159套，几乎是挂牌量的3倍；宋都西湖花苑挂牌量65套，30天带看82套；浅水湾挂牌量52套，30天带看75套；其余项目的带看量也明显大于挂牌量。
从价格角度来看：10个样本项目，在去年11月到今年10月一年的长周期内，房价最高涨幅为75%左右，最低涨幅为8.87%，次低涨幅为15.06%。值得注意的是，这两个项目分别是栢悦公馆和（绿地国际花都）蓝蝶苑，毕竟这两个项目在去年11月房价已经4万/平多了，目前二手房价接近5万/平，但没有突破5万/平大关。
4-8月，第一轮区域限购之后，8个项目持续增长，房价涨幅基本被控制在20%以内，其中明珠创世纪花园和（绿地国际花都）蓝蝶苑出现了小幅回调；而在8-10月第二轮二手房指导价政策出台后，5个项目出现房价回调，占样本项目一半，除个别项目外，回调幅度基本在2%左右，5个上涨项目的涨幅也大多在1%左右。
NO.2 | 贰
其次是，翠庭园小学+50中新天鹅湖校区。有13个样本项目，房龄也基本在20年以内，这部分项目的挂牌量相对较多，也出现了一些供大于求的现象。
其中，共有6大项目带看量低于挂牌量，排除个别低挂牌项目不算，融侨天骏挂牌量43套，30天带看16套；imore公寓挂牌量71套，30天带看28套，发能太阳海岸挂牌量115套，30天带看55套；翠庭园挂牌量51套，30天带看25套；森林海挂牌量45套，30天带看29套。
从价格角度来看：13个样本项目，在去年11月到今年10月一年的长周期内，除个别低挂牌项目外，房价涨幅基本在35%-60%，基本上属于平均水平；4-8月，第一轮区域限购之后，仅三盘出现了价格回调，天和园回调幅度达到16.04%，不过挂牌量较小，可以作为个案；而71套挂牌量的imore公寓回调幅度也达到了10.14%；8-10月，第二轮二手房指导价政策出台后，只有森林海和发能太阳海岸两个项目房价保持正增长，天和园零增长；其余十大项目房价均出现负增长，最高跌幅达为4.51%。
NO.3 | 叁
最后，说说房哥对政务楼市的看法：
一、从之前分析的经开、高新、政务三区来看，房哥觉得政务市场相对稳健一些，主要是因为政务在学区之外，房龄相对较新，区域价值比较优质，不过也确实贵！从政务本身来看，奥体+50中新的组合似乎比翠庭园+50中新的组合更稳健一些。
二、从学区角度来看，政务的50中新，尤其是50中新的天鹅湖校区和经开的168玫瑰园、高新的中科大附中高新中学相比，稳定性相对更好一些，50中新天鹅湖、50中西和50中东西园校区，应该说可以列入合肥优质初中的一梯队当中，换句话说吧，就是有朋友说的“真学区”。
三、从政务自身的学区来看，一是50中新的一个新建分校明年投入使用，将改变现有的学区房布局，区域二手学区市场短期内还存在一定变数；二是政务目前整个只有两所初中，单校学区范围大、同年级班额多，学校是好学校，但是快速扩张的大背景下，教学质量能否保证统一，而且孩子也将面临更大的竞争压力。
四、和滨湖相比，政务的“城市尺度”还是比较小的，在相对小的面积内集中了优质政务、商业、居住、城市配套资源，再加上在城市新区中的先发优势，发展相当成熟，这一点从教育资源上就可见一般。
但政务区目前已基本进入二手房市场，在失去土地和新房市场的拉动作用后，政务二手房市场下一步的增长动力似乎转入老城模式，靠学区优势持续增长；而政务目前的二手房价也已是城市的天花板。所以，建议改善自住或终极置业，投资要考虑利润空间问题，当然，如果你选择长期持有，政务的高端租房市场未来也不错。
最后的最后，一句话！高端改善、终极置业、保值为主、长期持有、高端租赁！