放长假前，再分享2个重量级规划。
其一，天南创新谷。
9月27日，天津市规划和自然资源局津南分局 公示了该项目规划。
地块位于海河教育园同德路与宁慧路交口，南开大学新校区北侧。
经比对，为今年5月天津津南城市建设投资有限公司摘得的商服用地。
项目总用地面积约12.16万m²，总建筑面积24.07万m²，规划会展、酒店、办公等功能。
整个地块呈扇形，会展建筑位于“扇子”尖端，酒店、办公区依次向外。
3栋9-11层的酒店建筑分置办公区两侧，办公区由6栋3-6层的办公楼组成，通过围合布局，营造大量庭院式绿地。
办公区中间，预留出大片空地，规划为中央花园，这样一个商业办公项目，倒是做出了住宅的感觉。
值得注意的是，这个项目，正好落位在天南小镇界内。
早在2019年3月，海教园官网上发布《天津海河教育园区天南小镇城市设计草案公示》。
天南小镇规划效果图
依托海教园内十余所高等院校，建立学、产、研、用创新平台，实现科研成果向商业应用的转化，孵化更多科技创新企业。
小镇东至和慧南路、南至同德路、西至津汕联络线、北至宁慧璐和雅深路，占地约4平方公里，整体形成“一园，两镇区”的功能分区结构：“一园”为中央生态智慧公园；“两镇区”，东镇为北洋科创智慧镇区，西镇为南开云创智慧镇区。
可以说，天南小镇是海教园产城融合的一个重要支点，也是海教园打破瓶颈的一个切入点。
这两年，市场下行的大趋势下，海教园不能说热度不减，但至少流量一直没断，这也不易。
目前，海教园12个项目在售，竞争很激烈，但两次集中供地，开发商对这里还是挺有热情。
洋房18000元/m²，这算是海教园的正价行情。
但暗地里也有价格内卷，特惠洋房能做到1.5万以下的价格。
热闹的海教园，不是没有问题，发展了十多年，它的客群实在太单一了。
什么样的客户会买海教园？基本就是两种，大学城教职工和图学区的家长。
这就会衍生出一个问题：为学区买房的群体，不太能成为海教园的常住人口。
孩子上学了，迁徙过来，孩子升学了，再转手卖出，海教园的主力就是这种“候鸟”式居民。
因为没有固定需求，商业氛围、居住氛围也很难成熟，这是海教园的一个痛点。
而天南小镇，就是通过产城融合，为海教园注入新的居住活力。
这里可以工作、可以生活、可以上学、可以做买卖，功能更复合，而不是一个孤立的学区。
之前，我们吐槽过很多次，天南小镇的进展太慢，现在，人家有动作了。
第二个规划，涉及团泊西。
9月29日，天津市规划和自然资源局公布了《静海区团泊新城西区17-27单元（三角湖片区）部分地块控制性详细规划修改方案》。
公示片区位于团泊新城西区东北部，东南至澜泽道、西至洪泽湖路与常海道、北至顶湖路。
规划位置图
总用地面积约149.28万m²，规划居住、商业、公园绿地、公共管理与服务等功能。
中间的公园绿地占地颇广，约41.41万m²，对照卫星图，现状为湖泊小岛，这大概是三角湖这一名字的由来。
居住用地有8幅，用地面积约64.22万m²，围绕着中间公园绿地分布；商业、其他服务设施呈散点布局。
用地指标上，明确表明，板块内将建设一处中小学、两处菜市场、一处养老院，以及社区卫生服务中心、社区文化服务中心、老年人服务中心、居住公园等丰富的社区配套。
目前，公示板块现状基本是待开发状态。
据“静海湾健康智慧小镇”官方号证实，这一公示项目，正是大名鼎鼎的团泊西静海湾项目。
根据规划，静海湾健康智慧小镇位于团泊新城西区、中日（天津）健康产业发展合作示范区内，总建设规模约121万m²，计划总投资120亿元。
效果示意图
计划打造全国首个健康示范小镇、智慧示范小镇、天津首个海绵示范小镇、5G示范小镇，实现工作人口1.5万人，常住人口1.7万人。
今年年初，中日（天津）健康产业发展合作示范区、万达集团、宝泽控股集团正式签约，计划整合三方优势资源，共同打造静海湾健康智慧小镇。
日前，静海区与中冶建工集团有限公司签署合作协议。根据协议，中冶建工集团拟投资10亿元在现代建筑产业园内建设“中冶建工华北装配式产业基地”、产品研发中心，项目计划于2022年投产。
静海湾所在的团泊西，新盘不太多，有荣盛锦绣学府、基业世琾、金科天湖等在售，高层11000元/m²，洋房、联排13500-16000元/m²。
2021年， 团泊西的故事太多，津静线开工、土地征收，新规划也层出不穷。
就在今年8月，团泊新城西区17-30单元控制性详细规划修编草案公示，与静海湾相距很近。
围绕着国际医学城站，商业、居住、学校、公园绿地等功能梳理完毕，远郊首个TOD板块出现了。
当然，团泊西现在展现出来的，更多还是预期，一个个城市圈，能不能长成完全体，还得用时间验证。