新的城市更新模式下，到底应该构建什么样的城市生态系统呢？
在8月底落幕的石家庄市两会上，政府工作报告中给出了一些答案。
不管是“二环内做减法、二环外做乘法”的城市更新原则，还是集中拆违和整治烂尾楼，都在为打造现代化、国际化、美丽省会城市做准备。
而通过打造“15分钟生活圈”的方式，全方位补齐城市功能短板、补足生态弱项、补上公共设施空白，更是从城市的生态系统上以“绣花功夫”来实现。
不过，对于早已投资过剩的商业而言，此次城市更新的大潮下，商业地产是否还有翻身机会？“15分钟生活圈”下，社区商街是否会迎来全新的朝阳时代呢？
城市更新下，石家庄的商业价值区域在哪里？
曾几何时，城市综合体一度被解读为中国商业地产的巅峰模式。
以石家庄为例，在中山路10公里的距离内，扎堆了包括新百广场、华润万象城、银座东购、乐汇城、勒泰中心、北国商城、先天下购物广场、建华城市广场、正阳城市广场、东胜广场、嘉和广场、长安万达广场等10多个城市综合体，成为这座城市最负盛名的商业一条街。
然而，曾经风光一时的城市综合体，因为疫情和电商的冲击，正在逐渐走向没落。甚至部分商业综合体难以为继，业主租金无法缴付，维权事件多发。
此种情况下，石家庄的商业市场到底该如何转型？
对此，业内分析，在疫情和电商冲击下，追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。而目前，各种数据显示，5-10万㎡的中小型购物中心反而成为未来商业的转型方向。
在石家庄，面对住宅聚集区和商业中心分布不均的现状，以15分钟生活圈为概念的商业配套，正在成为各个区域的新宠。
按照环线发展的城市扩张模式，对二环周边未来发展趋势进行分析，在石家庄的各个方向上，定位不同，其发展潜力同样也有很大区别。
第一，裕华区南二环沿线的城市格局，已基本形成。
作为建区最晚的裕华区，在商业配套上，包括中冶盛世国际广场、东南欢乐汇等多个商业综合体，其商业体量超过80万平米的规模，如果加上周围其他商业配套，其商业总体量预计超过100万平米。
显然，裕华区南二环片区已经成为继中山路沿线商业聚集区之后的第二大商圈。
第二，桥西区西南二环沿线的商业配套，虽有配套但体量依然偏小。
在西南二环片区的商业配套方面，可知的商业综合体只有西美花街和汇华广场。此中体量，和周边超过20万居住人口规模相比，显然不够。因此，其商业需求还有较大投资空间。
第三，新华区西北二环沿线的商业配套，虽有规划，但还未成形。
实际上，作为历史最悠久的行政区域，新华区早在几年前就已规划了新华万达广场这样大的城市综合体，无奈因为种种原因至今未能落地，反而是地处西北二环的天河方圆荟购物中心，成为该区域的首个商业综合体项目。
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第四，长安区东北二环沿线的商业配套，已渐成规模，且更具潜力。
要知道，东北片区的商业配套，并非传统意义上的城市综合体项目，而是依托于住宅社区本身的社区商街。
从目前已知的项目配套看，十几个项目中，均分布有不同体量的社区商街，而在业态的分布上，主要以社区居民生活消费为主的商业业态。其体验性更强，融合度更高，更符合新的城市发展规律。
便捷的才是最好的
如果仔细对比线上电商和线下购物的区别，便捷应该是最大的区别之一。而如何在线下购物上有所突破，实地体验的优势，又会让购物中心或商业街，在与电商的同台竞争中，赢得一席之地。
那么，新的城市更新背景下，哪类商业体既便捷又拥有实地体验的优势呢？商业地产的投资中，哪类商业，依然是人们必须依赖的线下消费呢？
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以下几类商业体，应该依然具备较强的投资潜力：
第一，交通便捷、配套齐全的城市副中心，如东北片区；
第二，15分钟生活圈内，常住人口不低于10万人的中央生活区；
第三，商业体量不能超过5万平米的商业综合体或商业街；
第四，商业业态方面，主要以社区居民日常生活需求为主的商业，如餐饮、菜市场、超市、儿童游乐和娱乐休闲以及文化等业态；
第五，距离扎堆的生活社区，步行时间一般不超过15分钟，最好位于社区周边的商业。
而政府工作报告中所提到的15分钟生活圈内，同样做出了具体的规划，即：新建一批体育场馆、国际酒店、文化中心，打造一批更高水准的特色风情街区、商业街区，建设一批集菜市场、早餐店、便利店、果蔬店等为一体的社区便民服务中心。
抛开对于购物中心的专业分析，如果单纯从消费者体验的角度，来分析大家对购物消费的实际需求，我们会发现以下几个特点：
第一，便捷的，也是最好的。
有孩子的家长会经常面临一些问题，外出购物或消费，孩子消费是一大项，如游乐场、教育培训、儿童服饰乃至于文化需求，一定是先找离家最近的商家。原因很简单，便捷。
而所谓便捷，既包括通勤便捷，还包括业态的分布更加集中，便于家庭成员的集中消费。这也是15分钟生活圈的本质优势。
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第二，体验感要强，而且要有沉浸式的体验感。
可以想象，如果一个儿童游乐场内，设计了很多孩子们喜欢的卡通人物和互动区，以及定期或不定期的主题活动，是个什么样的场景？如果一个影院内，经常有像《变形金刚》中霸天虎那样能与人互动的打卡区，又是什么样的场景？如果社区楼下的书店中，经常有一些主题的讲座和沙龙，那有什么场景？
所以说，体验感强的商业，不仅要在感官上有所突破，还要在主题活动和互动上有较强的运营能力，如此，才会激发居民更加强烈的消费欲望。
这也正是社区特色商街未来要突围及创新的方向。
中央生活区中的特色商街长啥样？
在商业的业态定位上，到底如何组合各种商业业态？哪些商业业态是经久不变的消费宠儿呢？
日前，商务部出台《步行街高质量发展工作指引（征求意见稿）》，明确要发挥好步行街对城市更新改造的带动作用，适应消费升级趋势需要，鼓励增加休闲娱乐、亲子体验、生活服务、文创艺术、文化展演等体验业态，举办各种新奇特、参与感强的活动，吸引更多年轻消费群体，满足新兴消费需求。
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于是，在石家庄的东北片区，一条涵盖艺术、教育、时尚、文化、零售、餐饮等多元业态为一体的城市艺术商街，正在拔地而起。这就是位于长安石兆街与天台路交汇处东南角的天台里商街，一条占地约2万平方米的商业街区，约有38个单体店铺构成。
据了解，这一项目未来将打造成为一个独特的商业空间、石家庄的艺术文化地标，乃至城市mini休闲目的地。
实际上，在东北片区，作为中央居住区概念的提出，正是在新的城市更新背景下，15分钟生活圈的主要发展方向和形式。
如果再仔细分析东北片区的现状和未来发展势头，不论从人口的聚集规模，还是从中央生活区概念的配套打造等角度分析，区域的发展条件已经较为成熟，近20个项目未来将聚集超过至少10万人的规模，其生活、就医、教育、购物、文化乃至公园绿地的需求，就成为包括政府和建设企业重点打造的基础配套。
在此情况下，“15分钟生活圈”下特色商业中心的建设则顺理成章。而安联天台里商街提出的沉浸式商业中心，就显得恰逢其时。
对此，业内认为，沉浸式的商业体验中心，特色商街更能充分展现商业的特点和艺术气质，包括具备文化地标属性的建筑或小品、拥有文化体验的体验式品牌书店以及高密集度的文化创意活动和互动游戏等。
实际上，对比传统商街和沉浸式商业体验中心两者的最大区别，主要在于消费者的体验感上。而石家庄的特色商街与南京、长沙和成都等城市相比，则显然落后不少。因此，对标之下，才有了石家庄政府出台加快打造精品与特色商业街区的一系列措施。
而如何将设计者纸上的文化创意和商业运营模式搬到线下，则更考验运营者深入而专业的功力，这一点，作为东北片区未来的文化地标性特色商街，安联天台里项目还有更大的潜力可挖。#一日一品夜经济##石家庄资讯##石家庄身边事#
来源：河北青年报