我是川哥，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：新人首问川哥您好!为了买房，很焦虑。两个问题:问题1:现有资金92万，成都，40岁，目前岗位不稳定，或许面临换岗或换工作，离异，父母和女儿。想买个套三,不想压力太大，想总预算控制在120,可选择:1、双流的小套三(地铁三号线，航道大道站、或东升站)，5年内的新房。2、五城主区，武侯、青羊区(工作便利)但是只能买到10-15年的电梯房，环境比较差;或者步梯房， 环境比较差3、五城区的北三环附近，5年内的新房。4、近来看到双流东升镇的“王府花园御锦”的尾盘，124万能买到110平，新盘清水; 3号地铁线，值得入手吗?哪个选择更好?

回答：方案二，区位潜力更大，双流不建议太偏远了。其实你首付比较充足，但是你把总价控制120,其实作为买房来说投资思路不对。刚需首套一定要充分利用好首套资格，首付3成，所以贷款要贷足，这样一旦房价上涨，资产就会被放大坐实。如果考虑短期换岗有压力，可以留20万作为抵抗风险压力，拿70万作为首付，可以买到总价200万左右的标，这样选择范围会更多。尽量买房龄新一点的电梯房，方便自住也有利于长持升值。

提问：川哥你好，新人首问我40岁左右，成都2套房无房票，父亲天府新区户口母亲双流区户口，均退休职工，无房刚需。现在预算150万左右投资买房，最近看中了双流区天府国际生物城的天府领地城，还未取得预售不知道定价，或者买个地铁站附近二手房。另外本人在华府大道地铁站附近有个2008年修建的华银美景多层顶楼，产权面积108，实得170左右，3房2卫2厅，有大阳台有屋顶花园有亭子，附带一地下车位。请问一下这种房子好出手吗？出手后买套二手改善房，我是双流区户口，妻子天府新区，除了华府的华银美景，华阳南湖国际社区还有一套。公积金合计7000一月，请问有啥可以推荐的，二手新房都可以。上班都在天府新区。新津花园镇的别墅可以考虑吗？

回答：1、生物城目前不考虑，离主城区远了，没有人口，流动性差。2、华银美景这种房子属于比较有特色的房子，还是比较好出售。3、400多万可以考虑天府新区的新盘：远大中央公园、川发天府上城、万科天府公园城。二手房可以考虑：恒大天府半岛、恒大名都、蔚蓝卡地亚花园城4、郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给大、后期流动性差，升值空间有限。

提问：川哥你好，新人报道，刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：川哥你好，坐标成都，现金不多想现在成都市中心城区入手老公房（老破小）可以买吗?

回答：你好，感谢关注，成都市中心长持看价格，非笋不入老破小在成都属于房产生物链的最低端，要么有学区加持。适合专业人士：淘笋加风变冰或者ABC单如果你是新手，建议入手城乡结合部几个潜力大的板块，比如大丰天回书房龙潭寺等

提问：川哥你好！我是四川泸州人，成都读大学，现在国外打工。成都高新区缴社保，刚满一年。我如果回国，会选在成都工作。但未婚夫是台湾人，工作在越南，结婚后，近几年在成都的几率小，成都的人脉只有几个闺蜜和亲戚。想在泸州城西买房，父母房子在农村，我想在市里买首套房子，我爸妈、弟弟也可以住，需求是四房，高层，首付35有意向的房，世茂璀璨里程125平；天誉誉府137平；金科博翠湾，好像120多平(能看沱江，沱江小，不像长江那么大，高层现只有23和25号楼，比较靠后，靠近一条道路的弯道)请问你推荐是先在泸州下手，还是等一年在成都下手？泸州这几个楼盘，你推荐哪一户？或你有其它推荐的没？谢谢。

回答：泸州不建议，投资一定要入成都，即使你泸州买房，父母弟弟一年能住进去时间估计也不长，买的就没有必要，后期转手都是问题，现在平稳期，还是有资格直接来成都。

提问：川哥你好，我们家庭想置换一套140平-160平改善型住房，为以后孩子做打算（需要考虑教育因素）。目前名下有两套房，一套86平西锦国际广场二期（自住），一套93平复地御香山（毛坯），打算卖掉一套做置换，想不好卖哪个：西锦国际的已装修自住，出售总价不高但好租；复地御香山交房后没装还是毛坯，出售总价高些但以后可能升值空间更大。如果置换改善型买哪个地块的比较好？买新房还是二手房？什么时间入手？（目前并没有很着急，今明两年入手都可以）想听听川哥的建议，就我的情况如何配置资产比较好？关于卖房、买房什么方案是最优的？置换的话综合考虑居住舒适度、通勤、教育、保值增值几个因素，买哪些区域板块的比较好？谢谢。

回答：首先来说，复地御香山肯定已经在价格高点了，我建议及时收割，一方面过渡需要已装修的来自住，另一方面此时的时机比较适合盈利高点，再往后，你说的升值空间还很大，我倒觉得猛涨的可能性不大了。当然，西锦国际也不存在猛涨，至少两个都不猛涨的前提下，留一个自住，留一个套现，然后去杠杆更大的楼盘或者说房源。接下来你们新二手房都可以选，都各有优劣的。1、如今新房基本上都是改善型的楼盘，地段好点热门的，价格有倒挂，可以满足改善的需求，但是缺点也明显，那就是不带学区或者说普通资格的你们，不容易买到。真正在成都可以说学区的话，基本就是看青羊新城的建发央著、玉润金沙；高新的中洲锦城湖岸（学区好，但是普通基本无望）；天府新区的天府公园西F4，比如首开龙湖云著（普通没戏）、保利和光屿湖（普通可能有戏）、万科天府锦绣（普通可能有戏）、蔚蓝卡地亚花园城（普通没戏）、招商时代公园（普通没戏）。其他的都不能说可以很好的满足你们这一需求了。2、二手房的话，当然就不限制你们的顺位度和是否普通了，这个可选项很宽泛，就看你们的总价预算了，比如青羊五区、高新五区、大源等区域，都是可以入手的。当下新房，可以尽量看中了去摇号，选择核心板块的口碑楼盘，适当向学区或者地段让步，现在是值得入手的。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你们能否把握住了。.

提问：川哥你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部>南边>东边>西边2 >北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区: 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

提问：你好，川哥。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

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