澳门塔，十字门珠海中心，横琴金融中心三足鼎立
看到很多做珠海房产的人说到十字门时都说这是一个不涨的楼盘，需要长期投资，靠横琴外溢带动，没啥投资价值。这话对也不对，很多是人云亦云，对珠海的了解还是不够深刻，其实珠海任何一个新区投资都需要5～10年。今天来说说我的分析，在珠海十年，经历过2011—2021的楼市，各片区各楼盘都比较了解。
一，十字门目前主要是华发琴澳新城，中海寰宇天下还有货在卖，保利中环体量不大早就卖完交楼。保利和琴澳新城的户型结构差不多，可以看作一体。
二，琴澳新城在2017～2019年那时为什么卖不好？本地刚需为什么不热衷？先来看户型。琴澳新城主要户型是90平左右的三房两厅两卫，那时就卖2.8～3万，总价280万左右，四房135平左右，国际海岸最高时卖到3.5～3.7万。而这个时期的新香洲房价和它持平！户型总价差不多！比如那时新香洲片区5年左右次新房89平左右的小三房均价在2.7～3万左右横盘着，配套成熟得多，学区小有名气，即买即住，总价270万左右，四房140平左右属于改善型，居住氛围好，属于刚需和改善首选区域。
于是，从2017年严格限购开始，珠海每年流入人口增速很高，本地刚需和改善客户买买买，换手率和成交量不断堆积，新香洲终于在2020年从香山湖爆发，一下子脱离3万区间，几个标志性楼盘从3万拉到4万甚至5万，比如华发四季，五洲花城，金域华府跳到5万，整个片区不够买了，10年左右的次新盘全部上涨，招商二期，中珠九悦，海悦云天，御景国际等等从3万拉到4万。这批楼盘是同时期同区域的，2011～2013年开售时就打得火热，户型拼得厉害，在2020年下半年集体拉涨，因为每个楼盘的放盘量都很少，实打实一步一个脚印涨到4万的。
这就是珠海的内需推动，而横琴2020年的上涨是靠投资需求推动，两个区域叠加推动下，引领了珠海这轮上涨，带动市区脱离3万区间。北围和金湾航空城等热点区域基本是投资需求推动的，航空城有部分刚需客户，但是二手房很多在2万出头，新盘很多3万以上就是虚高了，差异太大。北围要在3万蹲好几年坑了。
三，十字门过去几年为什么不涨？看了新香洲的情况你就明白十字门为什么不涨了吧，因为没有内需推动，限购情况下，外省客户买不了，只有港澳客户可以投资，所以前期的四季半岛，国际海岸，保利中环，刚需客户比例不算高，从入住率来看30%左右。当然，这一个大工地，很多人买了也不想去住吧。
但是四季峰景呢，自从新香洲上涨后，本地刚需转了市区一圈，发现没什么新楼盘便宜了啊，连次新盘都贵，五洲三期4.6万买不到，香山湖4.5万的珠光里程抢不到，吉大的万科臻湾府4.5万以上了，根本没有多少新房供应啊！没有留意过的湾仔琴澳新城进入刚需和改善客户的视野，其实并没有很远，属于主城区刚需外溢范围，配套也还不错啊，户型小总价低，今年初一套三房两卫280多万就可以拿下，虽然是毛坯房，也比新香洲便宜，反应过来的刚需客入场抢房，今年买得轰轰烈烈。而四房户型，珠海特别紧缺，新香洲好点的四房都600万了，400多万根本买不到新楼盘的四房，琴澳新城这里有啊！于是改善客户又入场买。
琴澳新城从去年的3万—3.2万—3.4万—3.6万一路走高，不同朝向差异蛮大，目前价格在3.4～3.6之间。四房那种大户型肯定90%是本地改善型购买的，外地投资客买75～89的小户型比较多，总价低嘛，其实琴澳新城的四房户型蛮抢手。四季半岛那边还有2块地在盖，大户型居多，后期单价得看中海寰宇天下的情况，总价不能比人家高吧，面积比中海大一点，估计单价还得压着来卖。
四，再看回来南湾片区的二手房，被华发压得太惨了，琴澳新城体量仔细算算，其实并不算大，也就6～7个楼盘的数量，但是只有华发一家卖就比较吃力啊，要是有好几个开发商来做，大家想着法子卖也就很快。于是，琴澳新城把整个南湾片区的潜在二手房客户给抢走了。
华发新城，华发世纪城10年楼龄的二手房价格在3万，成交量还不高，曾经的南湾富人区，区域素质比前山好太多了吧，新香洲4～5万的情况下，南湾这一批楼盘居然卖着前山区域的价格，真的呕血了。就算学区没那么好，也不至于呀，正常价格应该在3.5万，就是因为被琴澳新城压着来吊打，惨！我仔细看了一下，华发世纪城四期10年房龄的89平小户型已经有3.2万的放盘价格了，业主求生欲望强烈呀！
再看回整个十字门，中海做的大户型为主，四季峰景1～6期的小户型货量其实不算太多了，四季半岛未售货量又是大户型为主，这些小户型卖完后，整个十字门片区进入高总价阶段，500万起步呀！对比周边10年楼龄同样都是华发的二手房，你还觉得琴澳新城3.5万的价格贵？这根本没有虚高，实打实的价格，后期肯定会逐步走高。等华发把这些小户型货量卖完后，十字门二手市场三年后才会有放盘出来，南湾片区那些被压制的次新盘小户型可以补涨了。
我一个朋友年初还根本不考虑这里，我告诉她总价低呀，她说太远了，结果把新香洲和南湾看了几个月，特么不行啊，十年二手房总价都和这个差不多啊，现在又想买来这里了。无他，珠海市区新楼盘低总价真的难找，这就是目前市场的写照，今年入市的翠微村改造小户型可以缓解一下市区缺货情况，但是这个项目开发周期7～8年，也不能完全把刚需客都抢走。
所以，我可以断定，2年后交楼，十字门的自住比例会迅速攀升。其实之前的投资客买十字门就跟买横琴一样，买了好几年不涨，而去年特价2.8～3万买入十字门的人，都涨了呀，这就是购买时机的问题，前几年应该买新香洲，这一波上涨出售就是大賺的。三年后，限售期过了，十字门会陆续有二手房放出来换手，无他，依然还是这个逻辑，新盘低总价，在中海的带动下，随着人口流入，市区新盘价格居高不下，十字门将会和新香洲持平，进入稳步上涨通道。
珠海这种小型楼市，人口不足，内需+投资交织，然后刚需持续换手，才是稳固的，那种纯粹投资客，存量又多的区域，风险大，很可能被套好多年。
十字门和横琴金融岛，澳门组合的地理位置不用我多说了，很多人只看到了横琴人气不足的方面，就判断十字门不行，其实没看到内需方面，这里是市区外溢最近的地方，比南屏那种厂区结合还没改造的区域好太多，又靠着有概念的横琴cbd，本地刚需和改善客户终于关注到这个区域了。中海寰宇天下买的人大部分是本地改善客户，毕竟买一套四房在新香洲也要这个钱啊，而且中海的品质更高，又有横琴概念。
五，这里顺便说一下为什么是新香洲爆发，不是其他区域？原因也很简单，新香洲其实很年轻，区域开发了才10年，当年承接的就是老香洲，拱北和吉大的刚需外溢，那时老珠海人觉得偏啊，买的人都是刚需，只要楼盘新，总价低，又不远就行，全珠海市区也就新香洲最多小三房小四房。吉大虽好，无奈都是大户型，总价高啊，无法入手。过去十年，新香洲涨幅全市第一，刚需户型跑赢了豪宅户型，几个标杆刚需楼盘获得三倍涨幅，豪宅楼盘也就两倍左右。
所以说，十字门做小户型未必是坏事情。核心逻辑就是，珠海作为移民城市，没有绝对的市中心，都是跟着新区域新楼盘移动的。这个新区域就有讲究了，需要从老城区扩展，不能有割裂地带，就是自然外溢。
六，需要警惕的是十字门附近那个新盘都会四季，这个有点尴尬，基本没有本地刚需和改善客户购买，因为这类客户被琴澳新城和中海截流了。这个楼盘全靠外地投资客，价格也不便宜了，换手的时间会更加长一些，虽然保税区前景有，短期几年也不适合居住。反而有个楼盘值得注意，就是中邦浪琴湾，这个很多投资客割肉，3万多入手，二手很长一段时间2万卖，今年初2.2万，现在二手有交易量2.4万了，这盘水深，如果没有什么深层次纠纷，预计未来可以回归到3万。
七，这一轮珠海小牛市，有个很明显特点，只有部分区域涨，次新盘新盘在涨，市区很多二手房并没有带动得起来，这个和楼盘综合素质有关，说明内需还是不足，新区又遍地开花分流了人群，存量房不少，老破小很难涨，改善型当道。预计珠海在4万区间需要横盘1～2年，等待增量人口流入踏实这个基础，为下阶段突破储备能量。
下期分析，珠海楼市的天花板除了横琴，还有哪些区域？