一般来说，新城内同板块价格不会差异太大，集美新城的房价基本都站在了4万+，翔安南部新城高层房价基本在三万八左右，而马銮湾新城的价格差则比较魔幻，小编在踩盘时发现某些楼盘仅仅隔了一座桥，楼价相差近万元。
目前乐活岛的新房价格在3.8万以上，其中，建发湾璟的房价甚至已经达到了4.2-4.3万/㎡。
而与建发湾璟仅一桥之隔的项目价格则低了不少，从新房市场来看，与建发湾璟仅有5分钟车程距离的海投白鹭湾均价仅为3.3万/㎡；若是比较二手房，以泰禾厦门院子为例，目前该楼盘二手房均价在3.2万元/㎡，而该盘与建发湾璟相隔仅400米左右。
仅一桥之隔，房价相差近1万元/㎡，到底是为什么呢？
马銮湾房价的起起伏伏
要说这个房价差异，还得从马銮湾的发展历程来看，毕竟城市的建设与房价的走向也是息息相关的。纵观马銮湾新城的发展，从规划前后到建设期间，其房价变化可谓是“起起伏伏”。
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2014-2015年，马銮湾新城开始起步建设
早期的马銮湾规划，可以说在岛外新城中是佼佼者，请来了“新城市主义”代表人物卡尔索普进行规划，无论是在城市建设、产业发展还是社会治理等各个方面，甚至是超越此前的海沧南部新城。但由于缺乏成规模的开发而且公建配套相对不完善，只有万科城、青春海岸等零星几个盘。
直到2014年的时候，随着灌新路、马銮湾大道的建设，马銮湾才开始有真正的动作展现。也就是在这时候，马銮湾有楼盘打出：超越五缘湾，就看马銮湾的霸气标语。
2015年，马銮湾新城以乐活岛为启动区，建设全面启动新城建设，不过很多建设还是围绕在清淤、景观、公共设施方面。这个时候，马銮湾的房价很多还集中在1万多到2万的水平。
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2016-2017，随着新城规划的出炉，马銮湾的教育、交通、景观、配套等都迎来了全方位的升级。
一中海沧校区作为名校跨岛的首站于2016年率先落地马銮湾；
厦门地铁规划出炉，马銮中心站成为厦门惟一一个三条地铁线交汇的站点，马銮湾新城也成为全省地铁密度最高的区域。海沧隧道和马銮湾带状公园也都是于2016年开始动工。
在城建大爆发的阶段，马銮湾也开始在厦门市场上发光发热。龙湖春江彼岸、泰禾厦门院子、海投第一湾、融侨观邸、厦门华玺等盘都趁势推出，叠加上2016年市场热度的攀升，火热土拍的影响，这些盘相继从2016年年初的2万多，到2017年多个楼盘的价格已经攀上了3.5万+/㎡的水平。
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2018-2019，高峰过后的低谷期
2018-2019年这段时间，由于一中海沧校区落地之后，初中部采取了优先招收周边村民，剩余学位在灌新路以西片区摇号的招生政策。当时除了海投尚书房，马銮湾所有的盘都在灌新路以东。
再加上2018年厦门楼市整体趋于冷静，2016-2017年一些高房价项目，遭遇了市场滑铁卢，马銮湾的房价也从2017年初的普遍3.5万+跌落至2018年底的2.5-3.3万左右；地价的下滑显现得更明显，从2016年的3.8万到2018年乐活岛上的黄金地块成交价仅为2.5万/平。
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2019至今，房企陆续入驻，楼市逐渐回温
随着马銮湾新城建设不断提速，板块内各类重磅配套也在加速落地和投用——海沧货运通道、厦门一中海沧校区、马銮湾医院、马銮湾带状公园等各类交通基础设施、教育资源、医疗卫生条件和集中式商业等配套项目持续落地，片区宜居度持续提升。
2019年至今，融创、建发、住宅、平安、联发先后入驻马銮湾，五家房企，近10个纯新项目的规模，为马銮湾的市场注入了前所未有的活力。
在房企纷纷进驻后，SM新城市广场、三甲标准建造的马銮湾医院、双十海附马銮湾分校、北师附马銮湾校区、乐活岛TOD项目等相应的生活配套也一一落地，让整个马銮湾真正有了生活的气息。
不仅如此，在这三年的时间里，马銮湾新城的交通也发生了大变化。
如果说灌新路的通车，让马銮湾新城开始其他区域联通，那么，地铁2号线和海沧隧道的通车，就是为马銮湾的交通再填浓墨重彩的一笔，让马銮湾的交通连线成网。
城建配套的逐渐齐全所带来的影响，也非常明显地体现在房价和房地产热度上。随着马銮湾的配套逐渐完善——地铁的开通、SM的落地、名校落地……马銮湾楼盘的周转率瞬间提高了起来，价格也相应回涨了不少。目前，马銮湾的价格已经基本上都上了3万+/平，还有部分楼盘的价格甚至攀上了4万+/平。
区域的成熟度对房价的影响巨大
其实，从马銮湾新城的发展历程来看，规划利好的落地、房企的聚合是抬高片区热度和房价的关键所在。
尤其是房企的走向，在反映对区域发展的看好态度的同时，也为区域的建设提供了强大动力。有实力的开发商，往往能给重仓的片区带来配套方面的改善，为区域价值提升做出贡献。
回归到乐活岛项目与一桥之隔的海投白鹭湾、厦门泰禾院子的价格之差，其实一方面是配套方面的差异，一方面也是房企聚合形态的差异。
首先是交通方面的差异。
目前地铁2号线已经开通，其中新阳大道站位于乐活岛上，乐活岛上的项目交通的便利度和可达性已经直接体现。根据距离地铁站的远近，马銮湾新城二号线的楼盘又可分为TOD盘、正地铁盘、地铁盘、近地铁盘四个档次，仅考虑地铁的因素下，各楼盘对应的溢价率如下表所示：
但是，需要注意的是，目前海投白鹭湾旁的地铁四号线马銮湾南站正处于规划建设中，虽然目前的交通与乐活岛有所差异，但随着四号线的规划与建设，其交通的不足有望得到改善，到时候房价若是上涨也在情理之中。
其次是生活配套的差异。
乐活岛上目前已经聚集了马銮湾最为优质的配套——长庚医院、双十中学海沧附属学校马銮湾分校、海丝文化展览馆、极地海洋世界、海湾带状公园、地铁2号线、地铁上盖综合体、写字楼群等等关于生活的一些业态及配套相继落地。
▲ 长庚医院
当然，一桥之隔的海投白鹭湾和厦门院子这些楼盘距离中心岛配套也不远，可在景观、教育等诸多层面还是有些差距。
学校方面，海投白鹭湾和厦门院子所划分的海沧实验二小和海沧中学，在海沧算是不错的教育资源，不过它的部分学位还是会分配给周边的村庄；而乐活岛上的项目，如果说按照就近原则的话，学校旁边全部是商品房，纯粹的生源基础，让很多人愿意选择在这里。
▲ 海沧中学
景观方面，乐活岛上很多楼盘可以享受到马銮湾湾景资源，带状公园风光，视野方面会更加开阔些；而像厦门院子的话，除了一些超高层的景观会稍微好一些，其他的楼层大部分只能看楼下的湖景和木栈桥，还是有一定差异的。
▲ 马銮湾带状公园
再者就是产品迭代的溢价了。
随着生活方式的转变，一个好的房子除了通风、采光、空间布局等满足日常生活的基本设计外，对户型的不断优化也是产品立足于楼市中的不败法宝。
从开发商的产品设计来看，以泰禾厦门院子为例，98平的户型为三房两厅两卫，毛坯交付，而中央公园89平米做到了三房两厅两卫，精装交付，产品的升级以及让不少新楼盘在市场上有了更大的优势。
另外，不少更新迭代的楼盘，在风格设计（比如建发的新中式风格）、园林等方面也有了更多的创新，整个小区有更舒适的居住体验感。
最后就是房企的聚合程度了。
乐活岛上不但配套齐全，而且目前所有的住宅全部是商品房，房企、楼盘的聚集堆高了这个板块的价格。
而海投白鹭湾所处的板块，目前仅余一个盘在售，力量稍显不足。但这个情况也不是没有希望得到缓解的，白鹭湾旁边有个联发新地块，楼面价达2.75万/平，在今年有望推出。据小编了解到的消息，该地块推出后，海投白鹭湾的价格也有可能会迎来一波调整。
有的时候，我们说孤掌难鸣，但双拳出击的话，就有了立足的底气，这也是房企聚合之后对片区房价将产生的影响。
作为厦门岛外大发展的排头兵，马銮湾总投资超千亿元，目前已经蓄势成为生态优美、配套齐全的国家化滨海新城。但马銮湾新城板块目前还处在大兴土木的阶段，各项交通和配套都在建设当中，需要一定的周期，自住的舒适性不是太高，比较适合中长期投资。随着SM广场、马銮湾医院等城建配套的逐步完善，马銮湾新城的人居品质势必将得到进一步的提升。
对于购房者而言，买房的最终目的还是为了居住，买房后能获得怎样的生活方式，才是购房者应该着重思考的问题。
当前的乐活岛板块，无疑是马銮湾的扛把子，无论是地段还是产品的打造，对于追求改善性需求的群体而言，无疑是不错的选择；而以海投白鹭湾、厦门泰禾院子所在的环中心区域离乐活岛仅有一桥之隔，随着地铁四号线的开通以及联发新项目的落地，也有生活连片的趋势，目前的房价对于刚需购房者而言还是相对友好的。此外，与上述两个板块两公里之隔的新阳西板块，随着SM新城市广场、马銮湾医院的建设，这个板块的生活氛围也在形成，目前的价格对比乐活岛而言会稍低一些，如果说希望生活配套丰富的话，这个板块也是可以考虑。