撰文 / 莫妮
滨江区面积不大，实力不俗。
在数字经济高速发展的浪潮之下，阿里、网易、海康威视等行业“巨鳄”诞生于此也成就于此。大量人才在滨江汇集，逐渐将滨江打磨成了杭城最具智慧的高新产业区。
然而小小的滨江区内部，却也呈现出了极大的反差感，一边是江南岸的奥体、长河、西兴高楼林立，日新月异，另一边江东岸，把守滨江区西南角的浦沿却缺少了些城市感，大片的空地等待填充，目前待售项目有三个：滨江滨耀学府、世茂栖棠誉湾以及荣盛项目。
据悉，滨耀学府将在近期领证入市，滨江区、滨江造，三百多万的门槛价格，究竟值不值得买？本期楼盘买手栏目就带大家一探究竟。
（本文宜在登记前服用，内容涵盖：楼盘介绍、周边界面、样板间实拍等）
01
开车10分钟可达网易、阿里
周边无地铁规划，最近站点约3公里
滨耀学府位于浦乐居住区，火炬大道与信诚南路交叉口。
滨江兴耀·滨耀学府浙江省杭州市滨江区火炬大道
从滨耀学府向南沿火炬大道东行，穿过冠山隧道进入时代高架，约10分钟车行距离可达网易、阿里，对于在滨江区大厂工作的朋友来说，通勤距离尚可。
不过对于依赖地铁出行的购房者来说，滨耀学府可能要让你失望了，距离最近的地铁站是4号线浦沿站，直线距离约2.4公里，步行将近3公里，且目前周边暂无地铁规划。
从周边界面来看，有着冠山公园的天然景观优势，环境还算不错，虽然目前周边还是以空地和施工工地为主，缺少一点城市感，居住氛围也不算成熟，但却有一种隐匿于城市中的闲情逸致。不过对于居住环境的考量因人而异，喜好繁华的购房者可能会觉得滨耀学府的位置过于幽僻。
项目南面目前是一片油菜花田，该地块是一宗待出让的商业用地，未来将成为滨耀学府最重要的商业配套之一。除此之外，距离宝龙广场约4公里、滨江天街约7公里、星光大道约7.5公里，星耀城约8公里，都比较远，再加上没有地铁，很难受到商圈的利好辐射。不过，项目北面规划的邻里中心，可以满足日常的生活采购需求。
滨耀学府区位图
项目西侧是一所在建的小学，据网络上流传，目前在和杭二教育集团接洽，“学府”两字暗含玄机，希望会有惊喜。不过无论如何也是一个新的学校，教育质量、生源、升学率等都还需要时间来验证。所以要提醒各位购房者，不要有过重的“学区”期待。
此外，项目北面规划有十五班幼儿园，距离长河高中约1.2公里，东冠小学约1.2公里，杭二中白马湖学校约1.6公里，浦沿中学约1.8公里。（期房不承诺学区）
东面是冠一河，1#、5#、9#三幢沿河，东边套可观河景。
东面冠一河景
总体来讲，滨耀学府的区位相较于滨江区其他竞品项目来说，确实没有什么优势。无论是与捂盘的栖棠誉湾、还没入市的荣盛项目，还是即将在五月开拍的浦乐单元的两宗地块相比，滨耀学府的都处于末位。
周边界面虽不至于杂乱，但还是和核心区有较强的割裂感，居住氛围也并不成熟，北面一路之隔就是安置房小区——山秀景苑，东南面有二手小区中兴和园，据好找房数据显示，目前挂牌价格约为3万元/㎡，成交价格约2.88万元/㎡，无倒挂。
02
车位配比约1:1
有滨江经典的蓝宝石泳池
滨耀学府建筑面积约15万方，规划有12幢11-20F的高层，可售房源约833套，其中位于西南角的4#为公租房。
滨耀学府沙盘
总体来看，地块比较方正，容积率2.2，绿化率35%。12幢高层东西向排布，楼间距约40米左右。
小区内部配套偏向基础，除了小区中央滨江经典的蓝宝石泳池外，还设有阳光草坪、儿童游戏区、羽毛球场、乒乓球场及500米慢跑道等。
项目由滨江、兴耀、元垄、弘阳联手开发，其中工程设计和物业都由滨江负责，预计将在23年底交付。
由于项目周边暂无地铁规划，基本还要靠开车出行，所以是否要购买车位也成了一个绕不开的话题。据置业顾问介绍，由于4#为公租房，车位不可售，后期可售车位较少，配比约为1:1，价格预计在38万左右。
03
户型面积偏刚需，107㎡做四房
装标4000元/㎡，有地暖无新风
首开楼幢为8#、10#、11#、12#四幢，共计约270套房源，户型面积约97㎡、107㎡、118㎡。
97㎡中间套
三房两厅两卫，三开间朝南，阳台外接客厅，面积较小，难以同时满足晾晒和休闲功能。主卧套房设计私密性较好，北向小书房面积约7㎡。总体来讲还是比较合理的，没什么大毛病。不含赠送得房率约在81%。
107㎡边套
四房两厅两卫，目前市面上同面积段做四房确实比较少见，很适合二胎家庭考虑。两卧朝南、两卧朝北；餐客厅纵向排列内接飘窗，采光较好；主卧套房设计带走入式衣帽间；阳台外接次卧，面积较小；户型全明，但南北通透性比较一般。各个房间尺寸较97㎡户型来说没有太大的拓展，多的10㎡主要是餐客厅的以及北向小书房的面积。
118㎡边套
四房两厅两卫，总体格局和107㎡一致，北向最小书房面积约7.7㎡，可做卧室。
精装4000元/㎡。包括欧瑞格的地暖、海尔的中央空调，无新风，厨房电器品牌为西门子，卫浴品牌为TOTO。除此外，配有海康威视智能门锁、可视对讲、西门子消毒柜、名族暖风机等。
滨耀学府精装表
总结
滨耀学府的优势很明显：滨江区价格门槛、滨江品质保障，但除此之外，无论是地铁、商业、学区都没有特别确定而突出的优势，让人有一种“拆盲盒”的感觉。
不过，在滨江库存稀缺的情况下，滨耀学府的关注度还是很高的，虽然不是热盘，但仍然存在着限售的可能性。此外，借力“三江汇”的规划，浦沿或许会迎来新的机遇。看你愿不愿意赌一把？