物业管理活动中，涉及到的主体有业主、业委会、物业公司等，这些活动当中什么时候需要审计，审计哪些内容呢？我们来学习一下。
一、北京市物业管理条例
北京市物业管理条例2020版，关于审计的内容，有3处：
第十三条 本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。
第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：
(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；
第七十二条
采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。
即：
条例支持审计机构和人员提供审计服务；
对业委会主任实施离任经济责任审计，需要召开业主大会，由业主共同决定；
业委会可以委托第三方对物业收支进行审计。
那么，什么是经济责任审计呢？我们来看一下：
事后经济责任审计，是指在终止经济责任关系或者领导干部调离所在部门、单位后，对其履行经济责任情况进行的审计。如承包、租赁经营合同期满时，对经济责任关系主体的经济活动和经营成果的合法性、真实性、有效性进行审查和评价，确认经济责任履行情况，以解脱责任人所负的经济责任。
即主要审查的是合法性、真实性和有效性。
合法性是指：某项支出是否合法，即是否依法依规按程序进行了决策，主要依据包括业主大会决议，公示文件等。
真实性是指：某项支出是否真实，即依法依规决策后，是否确实购买了某项商品或服务，主要依据包括商品或服务、合同、发票、现金流记录等。
有效性是指：某项支出依法依规决策，并付诸实施后，是否达到了相应的效果，是否达到了决策预期。
二、北京市住宅区业主大会和业主委员会指导原则
与北京市物业管理条例2020版配套的《指导原则》尚未编制完成，现行的是与《条例》2010版配套的《指导原则》，其中关于审计的内容，有一处：
业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。
即2010版《指导原则》对业委会委员是否进行离任审计，由管理规约和业主大会议事规则约定。指导原则未做出明确要求。
对照2020版《条例》，如果对业委会主任进行离任经济责任审计，需要召开业主大会，与《指导原则》是一个意思，是否进行离任经济责任审计，怎样进行离任经济责任审计，应由全体业主共同决定。
三、住宅区管理规约
与北京市物业管理条例2020版配套的住宅区管理规约尚未定稿，但征求意见稿已经发布，关于审计的内容，有一处：
第十一条 物业服务人应当向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。
管理规约规定，物业服务资金应该接受审计监督，但实施方式由物业服务合同另行约定。审计监督的实施方式可以是全体业主自行审计，也可以是全体业主委托部分业主进行审计，也可以是全体业主聘请会计师事务所进行审计，费用是由物业费列支，还是业主单独支付，由双方在物业服务合同中另行约定。
管理规约对业委会帐户是否进行审计，没有做出明确要求。
四、业主大会议事规则
与北京市物业管理条例2020版配套的业主大会议事规则尚未编制完成，现行的是与《条例》2010版配套的议事规则，其中关于审计的内容有两处：
业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理，并由 进行年度审计。
（五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；财务账目实行公开化，于每月 号在物业管理区域内公布一次，并由 进行年度审计，接受业主的监督。
由此可见，《议事规则》明确要求，对业委会工作经费和财务账目进行审计，但未明确由谁进行审计。与《管理规约》2020版征求意见稿关于物业服务资金审计类似，审计监督的实施方式可以是全体业主自行审计，也可以是全体业主委托部分业主进行审计，也可以是全体业主聘请会计师事务所进行审计。
由全体业主自行审计，或委托部分业主进行审计，不产生费用或费用较低；聘请会计师事务所进行审计，通常费用较高。是否聘请会计师事务所进行审计，应由全体业主共同决定。
五、我小区的实际情况
如上所述，《议事规则》明确要求对业委会财务账目进行审计，但未明确由谁进行审计。本小区历次业主大会，从未有业主提出此问题，街道和社区在历次业主大会的指导和监督过程中，也从未提出此问题。因而，历次业主大会，对由谁进行审计并没有形成任何决议。
2020年12月17日，大屯街道给小区业委会发函，要求提供业委会帐户审计报告。如前所述，历次业主大会对由谁进行审计没有形成任何决议，在业主大会未明确聘请会计师事务所进行审计之前，只能由全体业主或委托部分业主对业委会帐户进行审计。
2021年1月17日，业委会发布了自审报告，并邀请业主对业委会帐户进行审计，2月3日，由业主审计完成的业委会账户审计报告正式发布，同意审计报告并签字的业主超过200人。
然而非常令人不解和遗憾的是，2021年1月6日，大屯街道给小区业委会发函，以业委会未能提供审计报告为由，对业委会全体委员进行停职处理。
小编观点：如果全体业主或全体业主聘请的会计师事务所要求对业委会帐户进行审计，而业委会拒不接受审计，对委员停职是合理的。如果全体业主并没有确定由谁进行审计，甚至没有确定是否进行审计的情况下，就对业委会委员进行停职，是不合适的。