去年年底四季都会二期、三期顺利清盘，如今四期月城西也即将在下月入市，目前已开放样板间。
最后一期五期也有望在今年下半年入市收官，目前正在建造新的售楼处。
除此之外，卖了十年之久的大盘万业紫辰苑也即将迎来最后两栋楼的供应，预计在今年年中开盘。
对关注新房的刚需家庭来说，杨行的确是一个可以关注的板块。
但也只是一个刚需板块而已。
01
有人会反驳说：“杨行最近利好不断，发展前景不可限量。”
地倾西南的说法向来存在争议，至少在政策规划上宝山确实没少受宠。
在上海2035的规划中，一大半的宝山都被划入了主城区的范围内，包括杨行。
想想红到发紫的徐泾、唐镇都不在主城区的范围内，杨行人民应该有足够的底气站在高位鄙视他们了。
可事实上呢？
徐泾的万科天空之城边维权边卖到5.8W+/平，唐镇的标杆小区在这波涨幅中更是将挂牌价推高至10W+/平。
而2020年杨行的成交均价只有38307元/平，以5.6%的涨幅排在161个板块中的121名。
价格持续处于洼地、涨幅排名倒数。
杨行到底差在哪里？
一是距离市区较远，市区客户导入少、本地居民收入水平有限。
虽有黄金1号线经过杨行，但富锦公路站2007年才开通，沿线地铁房如万科四季都会2019年才开始开发，目前杨行的居住人群仍以当地人为主。
和杨行类似，颛桥、吴泾等地也以本地居民为主。
可前者依靠宝钢，积累了大量的工人阶层；后者依靠航天、智能电子等企业，居民收入水平逐渐与普通工人拉开差距，加上政府层面的差异，杨行的房价涨幅乏力。
居民收入水平有限导致消费力有限，沿街底商成为杨行商业的主流形态，几个小型综合体也颇具浓浓的乡村风。
下图就是友谊西路站旁边的亿博商业广场内部景象，以一些德克士、桂林米粉等少量餐饮店为主。
二是环境差，难以满足改善客群对居住品质的要求。
比起杨行，佘山、赵巷距离市区更远，但依托优越的环境可以打造别墅区，打破距离上的桎梏。
同样距离外环5公里左右的南翔，留云湖、银翔湖风景优美，即使价格高一点也不缺客户。
而紧靠宝钢的杨行，空气质量虽然在慢慢改善，但宝安公路、蕴川公路依旧集卡云集，噪音、粉尘污染让人难以接受。
即使体量高达33万方的白沙公园在一定程度上改善了居住环境，但依旧达不到宜居的标准。
至于去年曝光的上海北站的规划除了方便北区人民乘坐高铁出行外，其他意义并不大。
日常出行还是要依靠现有的地铁，而且上海东站还在建设中，北站的落地时间更难以保证。
02
但杨行确实在发展之中，尤其是教育资源的日益丰富。
宝山一直因教育资源薄弱而被被家长们拒绝，好在这几年杨行引入了不少学校，“教育洼地”正在被填平。
已有的杨泰实验学校属于宝山二梯队水平，18年开始招生的上海大学附属宝山外国语学校也是一所九年制的学校。
除此之外，万业紫辰苑C区和远洋悦庭之间还有在建的九年制上师大附属宝山实验学校（已经在2020年开始招生）。
四季都会月城西北侧紧邻在建的华师大二附中（高中）。
对郊区而言，虽然新学校的成绩没有数据可查，但九年制的挂牌资源至少脱离菜小的水平。
这对刚需家庭来说已经足够使用，雪莉在万业的售楼处时就看到不少家长带着孩子前来打探新学校的情况。
目前万业紫辰苑已经确认对口上师大实验学校，只是新房在没有拿到产证前无法百分百确保。
医疗资源也有补充，去年6月宝山政府已经和复旦大学附属中山医院签订协议，全面托管吴淞医院。
初步选址在江扬北路和友谊路的东南角，现在还未开工，时间不确定。
建成后医院到两个项目的距离都在2公里内，方便就医。
四季都会一期因紧邻1号线+足够低的价格一炮而红，后续的二期、三期就是“伪地铁盘”了。
好在宝杨路上的四期月城西又是一个合格的地铁房，到宝安公路站直线距离700米。
可惜沿着宝杨路向西一公里就是宝山区的殡仪馆和火葬场，真是一大硬伤！
而万业紫辰苑虽不靠近火葬场，但到1号线富锦公路站和3号线江杨北路站都在1公里以上，实际步行时间都要将近半个小时，出行不便。
规划中的19号、21号、24号线则属于未来，除非你有信心能够在杨行长住十年以上的时间。
商业资源短期内也会持续匮乏，在万科90万方的“造城计划”中也只有三期旁边的3.5W方小型商业体规划，依旧缺乏大型商业综合体。
总之，中短期内的杨行就是一个标准的刚需板块，地铁房（部分）和价格是最大的核心竞争力。
03
在有限的预算下，资源和品质虽然难以兼得，但总要保证选择其中一个方面的最大化。
本地人就近生活也就罢了，尤其对新来的外地人来说，既然放弃了距离和资源，自然要保证房子的高品质，给未来你的接盘人一个心动的理由。
显然，这点上两个项目都不尽如人意。
尤其是万业紫辰苑，这个早在2001年就拿地、2009年开始销售的十年大盘品质很差。
这一点雪莉从找了二十分钟才找到售楼处，并且不用登记就被销售甩来一页纸就开始介绍的时候就做好心理准备了。
而且销售问的第一句话就是“你是不是之前的老业主？”
显然最后这两栋仅262套的房源主要面向客群来自之前的老业主。
小区对面即为白沙公园，整体布局也沿着公园呈半圆弧形。
最后的两栋楼位于在建的学校和已有的幼儿园之间，北侧就是宝钢遗留的部分厂房。
在幼儿园的西侧在建有4层的集市方便业主买菜，虽是好事，但房子都快卖完了才想起来盖菜场，不得不让人怀疑开发商的能力。
小区的各项标准似乎都在表明自己“刚需”的定位。
不仅没有人车分流，车位比还只有1：0.7；
容积率高达2.2，楼间距明显不足十分压抑；
物业管理一般，不仅内部道路坑坑洼洼，连外立面都严重脱落……
预计4.5W/平的价格虽比万科低，但纯毛坯交付增加装修成本。
只有户型还算不错，88平2房和124平的3房布局合理正气，但万科的户型同样不差，甚至细节设计优于万业。
总之，如果不是对万业有感情的老业主或者重点考虑新学校的家长们，雪莉都不建议选择。
虽然现在价格比万科稍低，但未来进入二手房市场后，地铁、小区环境、物业、开发商品牌、户型、装修标准等不同都会逐渐拉开价格差距。
正如现在的远洋香奈均价5.2W/平高于4.7W/平均价的万业二手房一样，未来四季都会大概率也会一直高于万业的价格。
虽然四季都会各方面品质高于万业，但那是因为对手太弱，月城西也有自己的不足。
首先也是不足1：1的停车位比，这对远郊的新房来说实在不应该。
其次小区呈南北一列排布，除两幢洋房外，后排高层存在挡光风险，尤其对89平的中间套来说。
万科物业虽口碑不错，但刚刚交付的一期在冬天出现过水管爆裂的现象，多少让人担忧。
优势是户型确实可圈可点，89平做成3房增加实用性，双阳台设计足够亮眼。
100平的西边套设计有270度的大横厅，方便直接观赏西侧河景。
104平的东边套同样设计成双阳台，且入户门的飘窗玄关巧妙的增加了储藏空间。
装修标准上不包含地暖和新风，预计价格在4.7W/平左右。
同价格段下，鲁汇的建发浦上湾、泗泾的泗水和鸣等项目品质都要更高，一定程度上保证了郊区项目的保值性。
04
如今上海的上车门槛在不断提高，单靠“350W起步、1号线地铁房”的噱头就足以打动不少人。
再加上万科自带的营销实力和本就不大的小区体量，相信月城西的日光也不难实现。
至于万业，还是留给老业主或周边的本地人吧，反正开发商囤地如此之久早已有了利润，不着急开盘就清空。
自从积分摇号政策开始实施后，环线的粉丝群内几乎每天都在探讨“我这个积分还有必要去摇号陪跑吗？”之类的问题。
而四季都会似乎就是这样一个“难以买到的必摇红盘”。
但雪莉依旧是那个观点，这就是一个刚需板块内的刚需项目，就算没有买到也不用太过痛惜，至少后面还有五期。
在担心买不到前先要思考清楚项目是否真的适合自己。
令人意外的是，此次四季都会一反常态的启用分销，说明项目的流量和客户量正在下滑。
只要积分不是太低，都有希望能够参加摇号。
祝需要杨行新房的人能够顺利买到；
追求居住环境、还有其他选择的人不必强求。
以上为正文
编辑/环线咨询