请问买公寓投资好吗？

作为一名资深房产融资顾问， 根据多年和上千位房产投资人打交道的经验总结：投资，当然是买住宅更好！为啥不建议投公寓，主要有以下三方面原因： 1、公寓相比住宅，无学位，不可落户，公摊面积高。在投资的时候，就要想想，未来你的房子卖给谁，在中国当下，各大城市购房的主流人群仍是刚需者，他们购房的主要诉求就是可落户，成为真正的城里人，同时小孩可以享受配套的公立学校，而公寓无法满足主流人群的购房需求，未来销售转让会比较困难，当然也很难卖出漂亮的价格！而投资房产，主要赚的就是利差。同时公寓相对住宅来说，居住体验相对较差（绿化、生活配套、容积率、采光率、私密性等）。 2、购买公寓，持有成本更高。a.公寓属于商业用地，一般只有40-50年产权，而住宅属于住宅用地，产权为70年。 b.公寓无法使用公积金贷款，只能选择利率更高的商贷，同时契税一律为3%，住宅可使用公积金贷款，契税为1-3%。 c.公寓首付比例需要5成以上，最高只能贷10年，同时物业费、水电费也比住宅高。 d.公寓公摊面积比住宅更高：公寓为30%左右，而住宅为17-22%。 3、购买和转让税费也更高。购买公寓不可享受税收减免，而住宅可以享受，同时公寓转让的税费也会更高，在部分城市，购买公寓需要以公司名义购买，同时限售政策也会比住宅更严厉。 当然公寓也有公寓的优势，但和住宅相比，建议优先选择住宅，因为在我接触过的那么多的房产投资者中， 投资公寓的基本都后悔当初没有选择住宅，希望以上的解答对您有所帮助，多多交流。 ——————————————————————————————————————关注@深房融资顾问 持续更新房产融资知识，助您运用房产金融实现财富升值，欢迎“关注” 了解

公寓是否值得投资要看具体的城市，对于北京、上海、深圳这些一线城市而言，公寓是值得投资的，其它城市则不一定。 深圳城市实景（来源：深圳全景科技） 因为公寓不同于住宅，它没有学位，产权也没有住宅长，居住舒适度也没有住宅高，因此，在同样的情况下，投资住宅更好。 而在许多三四线城市，住宅都并未值得投资，何况略逊一筹的公寓？ 一线城市则不然，这些城市的住宅都供不应求，而且是需要名额的，但是大部分外地买家或者是想投资多套的投资客是没有名额的，因而公寓这类不限购不限贷的低门槛资产就成为了他们的主要目标。有了需求，有人接手，自然就值得投资。 以深圳为例： 深圳湾1号报价（来源：深圳湾豪宅） 目前，深圳单价最高的房子不是住宅，而是深圳湾一号的公寓，单价逼近30万/平。而仔细研究可以发现，深圳公寓值得投资的因素主要有以下几点（通用于一些城市，并不局限于深圳）： 1、面积小、总价低，上车门槛低。 深圳未来上车的门槛将会越来越高，尤其是核心地段的上车门槛。而相比住宅，公寓通常面积更小，总价更低，上车门槛也比较低。 例如不久前沙井入市的某个公寓，最小的面积为28平，总价约96万，首付不到50万。而同样在沙井，一般住宅的首付都要100多万，相比之下，公寓上车门槛低一半。 ▲某小户型公寓的收纳空间（来源：项目官微） 2、空间灵活多变，可塑性强 公寓的挑高通常都比较高，可以对空间进行更为灵活多变的使用，往往能够创造更加百变的居住体验，带来更高的租金回报。 例如去年光明入市的某个公寓，38平可以做到3个居住空间，而同样面积，住宅却只是1个居住空间。 3、多元化设计，价值更高 在深圳这样的一线城市，未来公寓会更加注重设计，品质、格调、舒适度、服务、私密性等元素会更加符合年轻财富阶层的审美和需求，价值会更高。 4、租金回报率高，可享受区域价值带来的福利 在深圳，公寓投资的租金回报率普遍比住宅更高，早年还有许多公寓项目甚至可以做到租可抵供。而且，公寓也可以享受区域价值提升所带来的红利。

公寓是否值得投资？   大家好，我是风语评楼，今天和大家聊聊公寓是否值得投资的话题。   在住宅限购之后，市场上公寓投资一下子火了起来，在部分区域，公寓供应量比住宅还要多，很多公寓销售也非常不错，但有些公寓不管是销售还是市场表现都差强人意。比如东海国际的公寓，现在销售率还非常低，其已经卖出的单位，二手市场上的表现也很差。笔者在某二手房APP上看到，一套七年前1900多万买的公寓，现在的报价才1700多万，真实成交价估计1500万都到不了。扣除七年的税费和资金成本，这套房几乎亏得连本都快没了。   一边是住宅限购，很多想买房的人只能买公寓，一边是公寓的投资表现非常差，这就让很多人开始产生疑问，公寓到底是否值得购买呢？   当然不能一概而论。   大户型的豪宅公寓，需要谨慎购买。现在市场上的公寓有两种极端，一种是非常小，比如罗湖的佳兆业大厦的公寓产品，有18平米的单位，也有东海国际200平米都是小户型的公寓，这样大户型的公寓，购买的时候需要谨慎。这些超大户型通常定位都非常高，装修也非常奢华，开发商会营造出一种高格调的感觉来打动顶尖的购买者，而这些单位，定价也会非常高。   定价高了，就会存在泡沫。如果是纯粹是喜欢地段和产品，买了当然没所谓，但是我们也要学会判断，这种公寓的真实价值是多少，比如东海国际的公寓，最大户型的单位，七年前就两个多亿，现在还是两个多亿，还降了2000万。很明显的价格虚高。   买了就大幅度贬值的事情，有钱人也需要衡量。   偏远地区的小公寓不能买。公寓吸引很多投资者的，就是不限购不限贷，价格比住宅低一些，租金比住宅高一些，这样的产品，买来收租还是可以的。但是那些偏远地区的公寓，买下来后是没办法出租的，即便是几年后片区发展起来了，租金也很难上去，这样的公寓，不能随便碰。比如光明的小巨蛋，项目所在的位置不成熟，价格高，短期内也无法出租。这样的公寓，买下来会砸手里很多年。   稀奇古怪的公寓不能买。这里说的稀奇古怪，指的是公寓的产品属性。公寓种类有很多，有商务公寓，商办公寓，还有产办公寓，商办公寓和产办公寓，尽量不要碰，除非有自用的需要。   说了这么多不能买的公寓，再说说值得购买的公寓。   大户型公寓，具有稀缺性，价格也不高的，可以买。比如深圳湾即将推出的某公寓项目，这个项目所在的位置是深圳湾总部基地的核心区域，拥有无敌的海景和湖景，项目也是新打造的，不管从规划还是设计上，都是按照最新的市场需求来做的，这样的产品，完全可以实现高端阶层的居住需求。以后再卖的时候，因为具有很高的稀缺性，流通性也不会差，最主要是，项目的定价预计也不会特别贵。   有发展潜力片区，有靠谱酒店管理公司托管的小户型公寓产品，值得购买。   比如光明的正大城项目。光明是深圳最具发展潜力的片区，被认为是第二个南山，正大城是片区的网红大盘，正在销售的小户型公寓，36-62平米，已经签约了亚朵酒店，整体量也不大。有区位，配套，规模和品牌的多重优势，这样的公寓，以后投资预期是比较高的，值得购买。   公寓产品和住宅产品有很大的不同，大家在决定购买的时候，要多看看，多想想，多对比。  @头条房产