某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？

利润＝收入(营业额)-支出(成本)，如果要实现保本，那就必须做到利润≥0。那咱们就共同计算一下综合成本： 折合楼面价13000元/平方折合楼面价为13000元/平方米，每亩约合2400万元，根据苏州土拍的基本情况，此小区应该定位高端。 土地税金650元/平方契税3％～5%、印花税0.5‰、耕地占用税、交易费综合取5%。约合650元/平方。 土地融资成本2000元/平方项目按3年期，年费率按18%，考虑预售回笼资金，再考虑自有资金，融资费率按15%计算，约合1950元/平方。 勘察、设计、监理费100元/平方勘察5元/平方，设计50元/平方，监理12元/平方，还有图审、报建等，综合取100元/平方。 建筑成本1950元/平方地上土建约合1750元/平方，地下土建约合2200元/平方，综合土建成本约合1950元/平方。 安装成本600元/平方水电、消防、通风、门窗、暖通、外墙装饰、共工装修等等，约合600元/平方。 园林绿化配套附属设施500元/平方根据第一条的地价，结合当地实际情况，此楼盘定位偏高，因此园林绿化、景观附属设施规格暂按500元/平方计入。 营销成本500元/平方 财务费、管理费、运营费450元/平方 所得税500元/平方截止以上计算总成本费用为：13000+650+2000+1950+600+500+500+450=19650。暂定利润在10%，约2000元/平方，企业所得税率25%，所得税为500元/平方。 综上可知，保本费用约为20000元/平方，销售价格大于22000元/平方可以实现盈利。

翻翻26000是起步价，能打平保本！正常的都是楼面价的2.5-3倍出售！所以政府要降房价，关键是不能再采取拍卖土地，价高者得了的方法了，否则只会越拍越高，地方政府收税大增也乐观其成！

不需要细算，只要是正常的楼盘，地价一般占总房价五成以下。占六成的房产商绝对是厚道，占七成的应该是积德行善，或者准备跑路清仓。

啊？卖多少都可能吧。也没那个规定拍个土地造个房一定赚吧？要真有这规定那怎么不拍个10万一平，100万一平？反正只要加价加上去就好了！那还要什么其它行业？全世界统一拍地造房即可？

已经看到很多人在很专业的回答这个问题，不过我作为外行，却无法理解，因为我老家一个内地县级市很多房子的售价都很便宜，高层根据位置好坏从三千到五千都有，那么，即便土地不要钱，还要开发商赔钱才能做下去吗？事实上开发商肯定赚钱，政府也不可能白给土地，各种税费肯定也少不了，所以，什么土地楼面价乘以2.5？这没有道理呀？如果拍到的土地便宜，只有300元，是不是说房子卖750元就赚钱，反之土地买的贵，例如买的是1000万的楼面价，土地之外的费用要1500万每平米？显然二者本没有关系。希望在五线小城市有商品房开发经验的内行来给大家解释解释！

我们首先要了解房地产开发成本由哪些组成的。会计上我们把房地产开发成本分为土地成本，建安成本，期间费用，税金这四块，再加上开发商合理的利润就是预期售价了。当然我们从经济学的角度能明白，预期售价本质上遵循这个规律，个体上却有差异，因为不同的开发商在成本控制上是不同的。所以我们只能给出一个大概的区间，实际的售价主要还是取决于市场。 土地楼面价13000，这就是土地成本了。回答说还要算交易费契税不可售面积的要么不懂，要么是开发商代言人夸大成本。楼面价已经计算了这些因素的。 建安成本：根据地方不同，层高不同大约在2000-3000。有部分欠发达地区低于2000。 期间费用约占开发成本的百分之十左右，算1500。 税费在改革后，房开企业整体税负一般在7%左右，也大约1500。 以上成本合计18000-19000。按投资回报率10-15个点计算，售价差不多就是20000出点了