买二手房的各种坑你知道的有多少？

——好的房子都是相似的，不好的房子各有各的不好。 购买房子作为普通家庭开支的一件大事，我们总是期盼着购买过程顺顺利利，买卖双方高高兴兴，收到房子满满意意。然而，在实际购房时，总是或多或少地遇见到各种坑，尤其是在购买二手房时，更是让人防不胜防，意想不到，对于初次购房者来说，尤为如此。据笔者所知，购买二手房重点防备以下三个方面的“坑”，即：明坑、暗坑、隐坑。 一是房子本身的明坑。主要是指房子本身让我们能够很容易看得见、摸得着、想得到的方方面面，比如：房屋质量、墙体结构类型、户型、房龄、门窗新旧程度、主体墙体是否有损坏，以及小区内部的硬件设施和生活环境、周边的公交、地铁、教育、医疗、商超、农贸市场、水电气暖、宽带网络、车位数量等基础设施配套情况。 二是房子潜在的暗坑。主要是指平日不易察觉、久住后才有可能发现的问题，比如：是否存在漏水漏雨、管道易堵不畅、雨天污水倒灌、烟道返味等现象，上下左右邻居关系是否和谐，房内是否发生过严重刑事案件或诉讼纠纷，房子是否在银行抵押或一房多卖，以及周围噪音情况、体育器材配备情况、小区群体素质层次等各类情况。 三是交易过程的隐坑。主要是指在与原房主、小区物业、中介机构、贷款银行、房产交易中心等打交道、发生关系的过程中，因利益和费用原因，隐秘存在、可能发生的问题，比如：订金问题、成交价格和时间、中介费、税费、旧家具折价、过往物业费，以及交款时间、交房时间、与银行、房产交易中心的手续办理及费用等。 总之，二手市场也有宝，新房市场也有草。在购买二手住房时，只要自己多补脑、狠学习、多看房、不着急、细比较、认真淘，特别注意对合同、程序、手续、费率等政策研究透彻，签字时搞明白、弄清楚，就一定能够少踩坑，最终淘到满意的房子。 （图片来自网络，表示感谢！如有侵权，请联系删除。）

买二手房的坑很多，一不小心，就会坑你没商量。下面说说我买房的一个亲生经历，告诉大家房产证没有下来的二手房到底可不可以买，绝对让你受益匪浅。 下面讲的故事，对即将买房，尤其是买二手房的人或许会有所帮助。 2016年5月初的一天晚上，我妹妹来我家吃饭，吃完饭闲聊中就说起孩子上学的事情来，她说等小孩小学时准备上私立，我说私立太贵了，而且小孩一周才能见父母一次，怕孩子不适应，就这样闲聊了几句，也没太当回事。 晚上睡到床上，仔细一想，孩子上学还真是个事，现在所在小区的小学感觉并不好，上私立又贵又怕孩子不适应，那哪个小区有适合小孩上的小学呢，或者说自认为适合的好小学呢，就这样带着疑问进入了梦乡。 第二天起来，把该忙的忙完，就在电脑上搜起了二手房，看看有没有价格又低，还又有好的小学的房子。就这样搜来搜去，还真别说，眼前一亮，网上有一家挂着太原富力某某小区，95 平米，售价70万元，比市场价整整便宜了10万（后来才知道的），而且还是个人直挂。抱着试试看的心情按网上的电话打了过去，一个年轻后生，简单聊了几句，确确实实是个人自己的房子，家里有事，急需用钱，低价出售。理由很充足，房价很实惠。 聊的很愉快，马上就进入了看房的阶段，房东后生说他不在太原，可以直接让小区物业管家带上看房，正好要看的小区就在我家对面，一条马路之隔，当然，小区的档次那不在一个级别上，当时的感觉简直是高大上啊。 联系了物业管家，管家姓郭，一个小姑娘，很热心，拿着钥匙带我们看了房子，房子纯朝南，不到100平米，小三居，除了不通透，别的还非常不错，管家说房东还没有收房，那个价格很诱人啊，你们要买下就赚了。我和我老婆看了，也感觉机不可失，失不再来。（主要房价太贵了，能省则省啊）。 接下来的几天，和房东见了几面，各种手续都很齐全，除了当下不能过户，价格付款之类的都没异议（本没下来，又已经签了网签合同，也改不了名字）。房子和价格都比较满意，但下决定的时候，心里总是有点不安，具体哪里不安，也说不上来，然后就到处和亲戚朋友聊天，请教，看看买这样的房子有什么风险，大家也都没什么经验，只说要把合同签好，房子不要有什么纠纷就行了吧，后来又问了一个律师朋友，朋友给的建议也是说买这样的房子有风险，我说合同上把违约责任写清楚，违约赔偿金也都写上，应该没什么问题了吧，律师朋友说写清楚就行，就怕到时候房东反悔了，打起官司来麻烦。 当时律师朋友光是说怕违约，具体违约了后果有多严重也没说，而且自己也被想买的冲动冲红了头脑，经过几天不成熟的考虑之后，就找了一个叫太原易住房产的中介（朋友介绍的一个朋友在那里上班），花了7000元签合同了，合同上写的房本下来之后房东要积极配合过户，在两个月之内过完户，并且剩余贷款要房东还清，如果房东违约，赔偿违约金50万（后来才知道那合同纯属狗屁）。就这样这个房子就算是成交了。剩下之后就是给房东支付了房款的一半，并且让房东直接先还了贷款15万（本来说要还贷款20万，结果房东小后生哭穷，说家里他爸住监狱了，急用钱，咱也就感觉挺不容易的，让少还了5万）。最后才知道对敌人的仁慈绝对是对自己的惩罚。 就这样赶紧开始装修房子，准备入住（赶紧搬过来，把原来的房子租出去，省点费用），中间也相安无事，和原来的房东后生也经常联系，一切只等着本下来过户即可。事情出现第一个意外是在2017年10月份，房本下来了，就等的房东下来签字缴税领本了，结果房东一直不下来，催了好几次，结果人家说他没钱缴税（一共12500多，居然说没钱，难道每天在家就是吃死喝尿了？），我说你赶紧下来，我先给你垫上，到时房款里扣就好。不错，这样一说，效果挺好，没过两天下来了，我赶紧去地税和把税交了，他拿着税票办本去了。结果没过几天，本是办下来了，太原二手房限购政策出台了，房本不满两年的房子不能过户，一下把我们这些不是炒房的人给闹住了，没办法，等着吧，不能怨人家房东后生呀。（其实这个事情已经和他有关系了，房本本来可以在政策下来一个月之前就办下来的，就因为他一直不下来，结果耽搁了）。 令人更加害怕的意外出现在2018年4月下旬，这一天，中介通知说政策有变，现在不满两年的房子可以过户了，抓紧办理，不然政策哪天一变，就又闹不成了。我听了这个消息是既兴奋又害怕啊。兴奋的是政府终于可以让过户了，害怕的是这个房东后生能不能下来，结果怕什么来什么，从此的一个半月，就踏上了催房东的道路，房东今天说忙了，明天说他爷爷百天了，后天又和领导出差了，而且电话都不接，只给你发微信。后来终于敲定说下来办呀，我赶紧安抚人家说拿上身份证，户口本，下来咱们一天就办了，结果人家说怎么还拿户口本呢，他家户口本不在，而且等回来还的想办法偷出来，我说为什么要偷？房东后生说因为他爸知道他当时卖了这个房子了，但不知道赔钱卖了，所以要想办法偷。我听了他这么一说，当时就想骂娘了，你妈的，你也是快30岁的人了，一不是3岁小孩，二不是弱智脑残，你赔不赔钱卖，你爹回去还逼住数你的钱了。这让我感觉到事态比较严重，这个鸟人可能有点想反悔了。没办法，也只能让中介也帮着催促。中介也是软硬兼施，软磨硬泡。 事情在6月初有了转机，房东后

我问:这里是张三家吗？ 李大姐:不是，这是我们买的房子，房子买了三年了，他一直不来过户，我们已经全部房款都付给他了。 我:当时你们没找中介吗？ 李大姐:怎么没找，找了的，当时看了这房子，觉得可以，先交了3万定金，本来喊他来签合同时，就有点啰嗦，想不买了又觉得3万块可惜。哪个晓得是这个样子嘛。 我:对方是个啥情况，为什么不来过户？ 李大姐:我们买了房三年了，一直催他来过户，就是不来，后来连电话都不接了。 我:他在哪里上班，去单位找他。 李大姐:他就是一个老汉儿在家，这个人又在浙江上班，说是按揭这套房，结果不来住就卖。早晓得根本不买二手房，你看周围好多新房子，当时占地赔款后，想着马上买房子，哪个晓得成这样？ 我:那现在怎么办？ 李大姐:我们又花了一万块请律师打官司，律师总能把它处理好。我们在这里坐着，也付了钱的，也没有谁敢赶我们走。 我:还是尽快的过好户，心里才踏实。 因为工作关系，上门做一些登记。这是李大姐见面和我说的话，初次见面，说起这房子，也能感觉她内心的压力和痛苦:房款付了，房主跑了，没有过户，中介也不作为，等于付了款，没凭证，这房子心里怎么住得踏实？ 而且，就我听的这三言两语，是真担心房子过户不了，因为李大姐提到“按揭”，如果这房真是按揭的，可怎么办？如果是张三收了房款就跑了，根本没有去还银行贷款呢？真替李大姐担忧，不知道多久才能过好户？ 3月份的时候我也有卖二手房，我始终记得中介给我说过的一句话:二手房交易，前期买家担忧，后期卖家担忧。此话怎么理解？前期，买家付了首付款或者全款，担心卖家不过户；后期，过户手续办好后，担心买家不付尾款，不去办理按揭。 所以在这个过程中，我一直有压力，特别是后期，房产证已经过户了，开始怕买家不去银行办按揭，后来怕买家贷不了款，再后来怕银行不放，一个多月时间，睡觉都不踏实，直到最后按揭尾款到账，心里的大石头才终于落了地。 老百姓买卖二手房，如果遇到心术不正的人，大宗交易的损失，会让一个好好的家庭突然陷入困境里。比如李大姐，近百万的房产啦，可卖家就是不来协助过户，一晃已经拖了三年。 而今，李大姐说起二手房就深恶痛绝，如果时光能倒流，估计李大姐怎么都不会买二手房吧。 曾经我也觉得自己永远不会和二手房有关，可当我有天自己也卖房时，才真切的体会到，二手房始终是会存在的，所以如果我们要买卖二手房，更多的是要去学会掌握好其中的程序，相关的法律，才不至于让自己掉坑里。 二手房的坑究竟有多少，你身边有朋友掉在这坑里过吗？如果是你，还愿意买二手房吗？

1、首先要承认的是，只要你不是做二手房买卖的，就根本斗不过二手房买卖中介。要知道你是偶尔为之，而中介是把这个当吃饭生活的根本，事关生存，见过想到的猫腻远比你想象到的多。 2、包价买卖。比如说必须到手100万，其他费用一概不管。作为房产中介答复一定是没有问题。但很可能在办理交易的时候会让你降低交易房屋的报价（实际到手价格不会改变），以降低需要缴纳的费用，促成你到手价100万。 3、合同陷阱。有的中介签合同，但也有个别中介不签合同，促成交易以后才补合同。签订的合同文本内容一定不能多，字数要精也要全，不能存在定义不清的文字内容。这里不赞成交易完成后补签合同。避免出现双重中介费（为了尽快促成交易，中介之间也会相互合作。交易成功后，需要支付双重的中介费用）。产权不清晰（中介没有做房产评估）。必要维护费用（交易完成后应留下一部分质保款）。还有交易过程中的具体细节流程。

俗话说：明坑易躲，暗坑难防。要说买二手房的坑，那就太多了，有如赵本山小品里说的，大坑套小坑，小坑套老坑，坑里还有水，水里还有釘。 房产买卖，原本是一个愿买一个愿卖，付款过户，银证两讫，双方皆大欢喜。然而现实中往往没这么简单，楼市调控风向多变，诚信在利益面前不堪一击，房产交易背后往往隐藏了诸多的变数，一房多卖、多种产权纠纷交织，导致不能正常交易过户的事情屡见不鲜，有的甚至卷入漫长的诉讼之中，其间投入的人力物力，以及因此给双方造成的损失，甚至超过了房产交易本身。 二手房的坑主要来自四个方面：房产本身的的问题，卖方的问题，中介的问题，买方的问题。 排名不分先后，因为每一个坑都会带来非常大的问题。 一、交易之前房产的所有权属于卖方，卖方最清楚房产本身的情况，所以这里我们将二者合并讲述。 1、房产产权问题。 我国不允许动的房产权利证明有两种，《房屋所有权证》和《中华人民共和国不动产权证》，在这两种证明的内页中的每一项都是非常重要的内容，买房的时候一定要仔细查看。 不动产权证书内页 共有情况：其含义是指这处房产的所有权人是几个人。 家庭成员把房子卖了，从法律上属于家庭成员对家庭共同财产的重大处分。 现在社会上有很多的“啃老族”，也有很多面和心不和的夫妻，家庭成员瞒着其他人私自交易，最后事件暴露，导致合同无法正常履行引起的诉讼特别多。 所有权人为甲单独所有，若甲已经结婚，交易的时候需要甲夫妻双方的签字。甲若没结婚，则需要甲及其家庭成员的签字。 所有权人为甲和乙，但是甲乙不是夫妻关系，就是合伙买房的那种，那么需要甲和乙双方家庭成员的共同签字。 有的房子进行了出租，新生效的《民法典》设立了居住权，买卖不破租赁，有没有出租和设立居住权，只有卖方清楚。设立了居住权或出租的房子价值会大打折扣，甚至过户了都收不了房。 有纠纷的房子 所以合同中应当有卖方对房产所有权及出租、设立居住权情况完全告知的义务及相应的违约责任。 带小院或者平台的房子一定要看产权证上是否有登记，如果没有登记，卖方自盖的阳光房很可能是违建，后期会面临被拆除的风险，拆除也会产生很多费用，到时候就是赔了夫人又折兵，得不偿失了。 没有专业知识，千万不要购买法拍房。法拍房是进入法律纠纷中的财产，可以说本身已经是一滩浑水了，而且法拍房法律程序复杂，清退困难，甚至产权都不完整，没有专业知识和足够的经济能力，千万不要涉足。 2、房产质量问题。 是否有漏水，房子隔音效果如何，水、电、暖、燃气是否能正常使用，维修基金等相关费用是否有拖欠，票据是否齐全。 我买二手房的时候，有一房主告诉我他的房子好，诡异的告诉我他家电表转的慢，我一听这个赶紧找了个理由就走了。 要了解一下小区的物业服务怎么样，毕竟物业服务关系到后期居住的舒心不舒心。 还要了解一下卖方和周围邻居的关系是否和睦，有些就是因为有奇葩的邻居才卖房的。 不要买风水禁忌宅，风水禁忌宅包括凶宅，正冲马路的小区，临近庙宇、骨灰堂、坟场、寺院的房子等。 我们这边有一个小区，小区方方正正，周边既没有正冲马路，也不临近坟场寺庙，不知道的人根本看不出这个小区风水上有什么禁忌，这个小区建于90年代，最东侧的2号楼，每次旁边村里有人去世都会在2号楼旁边的外墙边哭丧，因为这个地方原来是旁边村老庙的位置，虽然隔着外墙，但是时不时的来群人在那哭一场，不管是谁见到这样的阵仗心里也会膈应。 现在有些地方在商品房里存放骨灰盒，天津有个小区就“入住”了3000多个家族，骨灰盒近10万个，这样的邻居你受的了吗？买了这样的二手房敢住吗？ 楼下是商用房的，特别是开饭店的，楼上易有蟑螂、老鼠等。 二、中介的问题 中介一般会先了解买方的需求，然后有针对性的推荐，中介也是满满的套路。 上海中介在小面包上拉广告 用假房源，骗取买方定金。中介不只做二手房交易，也做房屋租赁业务，很多业主会把房子托管给中介出租，中介的竞争压力又比较大，为了拴住客户，会通过很多途径发布低价高品质的假房源信息，然后催促买方以意向金、定金的名义赶紧定下来，后期告诉你卖了，会给你介绍其他的房源，但是意向金想要回去就没那么容易了。 即便房源是真实的，中介介绍的房源情况也不能完全相信，因为中介了解到的信息也是卖方提供的，房子的真实情况只有卖方清楚，中介不会花费大量的人力物力去调查清楚的，后期发生纠纷中介会把问题推向卖方。 有的中介为了促成交，会以避税少掏钱为诱惑鼓励买卖双方签订阴阳合同，这种操作方式买方承担了很大的法律风险。 三、买方的问题 现在国家调控越来越密集，政策也在不断变化，可以说，房子不是说你有钱想买就能买的。有很多人走交易流程的时候才发现自己没有购房资格，或者因为征信不良造成不够贷款资格，最后无法进行交易，这样给卖方的定金和中介的中介费都是不退的，白白损失了一大笔费用。 如何避免买二手房的坑： 首先，做最全的准备。 1、买房之前要先了解清楚本地的购房政策，包括买方、卖方、中介三方。 关于买方方面：是否有购房资格，买方需要承担的税费包括什么，税率是多少。银行征信是否不良，银行目前执行的贷款政策是什么。落户政策是什么，等等。 关于卖方方面：能不能交易，满几年的房子可以交易，满几年的房子各自的政策是什么，哪些费用是需要卖方承担的。 关于中介方面：中介能提供什么样的服务，收费标准是什么；未还完放贷的房子和无放贷的房子交易的流程具体包含什么，走流程的过程中哪些环节最容易出问题。 2、针对自己的需求，划出大致范围，不打无准备之仗。 现在有很多二手房交易的APP，在上面先找到符合自己需求的小区，然后多实地走访，多看房，跟该小区的业主多交流，想购买学区房的去该小区对应的学校了解一下入学要求，买了学区房不代表一定能上这个学校，能有学籍，关键看入学要求是怎么规定的。 其次，做最坏的打算。 所有的纠纷最终结果只有两种，要么认了，要么走法律程序，所以房产交易，最能保证我们利益的就是合同。 要自己草拟合同，谁草拟合同谁就占有主动权。网上有很多合同，可以下载多份，进行对比拼凑，我说的拼凑不是简单的拼凑，而是根据自己的实际情况，去借鉴不同合同中对不利结果的违约条款内容，不同合同中的不利结果的内容就是现实中会发生最坏的情况的表述，这就是我们要加倍小心的地方，违约条款就是发生不利结果的应对方案，我们要学习其思路。对卖方、中介方侵害自己的行为一定要写明违约责任。 交易完成后，手里的合同一定不要交给中介，相关的税票、证明要保存好。 中介不想给买方留下任何证据，我买完房后，中介给我打电话说他们公司规定合同他们要收回去，我说合同是一式三份的，咱们之间是平等的，你们有什么资格收回我的那份合同，你们想收回我的合同，我还想收回你们的那份合同，大吵了一架。 总 结： 买二手房是特别劳心劳力的一件事，办好了家庭幸福，办不好麻烦上身，一定要选择靠谱的中介公司，大小事要做到自己心中有数，以资金安全为先，关注细节，减少购买过程当中产生的金钱损失和合同纠纷。 我是三猪一虎，欢迎关注、评论、点赞。谢谢！

我就是做过二手房买卖的来回答你这个问题。 1装修好的房子 一般二手房里都有装修，不过装修的特好里面沙发家电都配齐的你要小心，这样的房子都是倒卖房屋的人为了卖个好价格而装修的，装修的材料都是用的便宜的。只不过表面富丽堂皇而已。还有里面的用的水管电线和灯具都容易坏。所以尽量不要选这样的房子。要买装修好的房子买房主装修的并且住过几年的这种。它用的材料比较好。而且住过几年的装修房子没有味道。 2顶楼的房子 一般去看顶楼的二手房房主说不漏，大多数是假的，八九十年代的房子的顶楼漏的很多，因为年代很久了，那时候建楼用的材料不够防水。还有很多房主自己在卖房之前都刮一下大白把漏的地方修好你是看不出来的。 3房屋的基本信息 询问房主这个房子谁在这居住过，有没有发生过什么不好的事情，因为有很多人避讳这样的事，比如原房主在这房子住时里面有家庭成员死亡事件。就是问清卖房的原因。可以打听邻居这个房子的情况。 4签房屋买卖合同 签署二手房买卖合同时一定写清楚房主什么时候必须搬走交房。有很多房主拿到房款后还想多住几日，所以一定约好交房时间。还有一个问题就是赠送物品这里一定写清楚房主同意赠送屋内物品清单。很多房主交房搬家都搬走了，又不留下了，这样就是必须写清楚留下的物品几个和什么牌子都写上。 总之买二手房一定认真看房，不要听信房主一面之词。多观察屋内格局，采光情况。卫生间和阳台是否漏水，如果是把边的房子是否透寒。物业管理怎么样。邻居有没有不和睦的都要看。因为买房是大事一定慎重。