房龄老、地段好的“老破小”二手房值得购买吗？

最近在了解二手房，我来回答一下吧。 如果二手房在学区里，特别是在好的学区里，那就根本不用愁，绝对值得买，因为你买了主要是为了孩子上学占个名额，等你孩子上学了，你可以在那住，也可以不住，等毕业了转手卖出去也绝对抢手，根本不存在卖不出去。 如果没有在学区里，那就不好卖了，地段是好，但是房龄时间长，不过你可以买来先租出去，然后等下一波拆迁，这样也挺好的。 如果你手里没有多余的钱，又想买房，那绝对可以买，因为价位低地段好，生活便利。 所以二手房值不值得买就看你自己怎么想，你是为了上学，还是手里钱不多想自己有套房，有个家，都可以，买了就是值得。

“老破小”严格的说应该叫老旧小，城市里平房棚户区是“老破小”，因为楼房房龄一般30年左右而平房几十年甚至百年，但是就平房而言出房就有人买，现在北京平房改造叫腾退许多人宁可住平房也不愿意搬出市里。二环以里的“老旧小”楼房出售价格不菲可是不愁卖，成交很快。因为同五环外相比较，城里有太多好处。比如：上学、看病、购物、交通、办事都非常方便，城外的房子除房子大不具备这些优点。况且现在老房子政府正在进行改造，改造后环境、停车、屋内设施提高一个档次，因此更加抢手。

. 问题补充 看中了一个海珠区的老破小，地段学位环境什么的都满意，就是楼龄有点旧了。 逼乎上的专家说老房子以后会卖不出去，银行都不给35年以上楼龄的贷款。 所以快30年的老破小能买吗？ . . 老雷地产冷知识 . 说出来大家可能不相信，以前20年的房子不能做30年按揭的。 . 想当年，老雷刚入行的时候银行的房贷红线是楼龄+房贷不能大于50年； 因为商品房的设计使用年限就是50年，所以20年楼龄的房子只能在25年房贷； 最多做到28年。 . . 然后如果你的记忆力比较好，应该记得去年广州房贷额度稀缺的时候， 的确是停止了20年以上二手房的房贷业务，先是不发同意贷款书，后来直接不收件了。 . 但停止的不是所有20年以上的老房子，只是郊区的老房子； 例如从化、增城、南沙的。 . . 而根据老雷按揭及银行的小伙伴所言，现在已经放松了。 . 城区的房子，哪怕是老房子只要是框架结构都可以办理房贷； 只不过楼龄超过30年的只能做25年或者20年房贷。 . 你超过退休年龄不行，房子超过设计使用年限可以； 换句话说银行对你退休后的还款能力没信心，对超过设计使用年限的房子有信心。 . . . 买房首要选地段 . 银行多聪明呀，人家精算过的账哪会有亏的， 要亏也是你亏，人家是旱涝保收的。 . 你买个房银行愿意掏70%出来，其实已经说明银行对房子的信心了； . 不然你可以试下买台玛莎拉蒂，或者做个什么投资； 看看银行愿不愿意给你做个30年70%贷款？实在不行20年也中。 . 老雷昨天的回答里说了，不同区域可以比作不同的车， 上好车比选好座位重要，八人大桥抬着你跑不过小汽车的。 .

买房买地段！经典因素有三：交通是否便利是否地铁物业，是否比邻热门商圈，有无优质学位；地段好不好可以参考这个标准； 针对“老破小”来讲，还要考虑以下几点： 1、建筑主体结构、外墙防水、电梯等设施是否健康安全，毕竟后期如果需要维修涉及面广，往往较难协调； 2、房子保养程度好不好，是否有硬伤，后期翻新资金投入也需要考虑到位； 3、通常“老破小”小区都会出现停车位紧张情况，后续如果自主也是烦人的事情； 4、自住房子除了房子本身还需要考察其诸如物业服务，小区邻里关系这些在“老破小”里相对容易存在的问题； 以上为“凑字瞎掰”，其实老破小关键有两点需要特别注意： 1、高层住宅在市场经济下是没有旧改价值的，随着年限增加，维护成本剧增，所以高层老破小不值得购买，甚至建议持有“老破小”趋势高层建筑的提前做好置换计划。 2.如果是多层、别墅等容积率低的，在充分了解城市更新政策且愿意接受的情况下可以考虑购买； @头条房产@头条生活@头条号@今日头条

怎么你又宣传买新房呢，你骗取老百姓呀！新房买了就跌，人民把一生的钱买新房进去就套牢。买二手房三套的钱才能买一套新房，我建议大家不要买新房，饿死开发商和卖地的，可以买次新二手房和路段好的二手房，不怕贬值，打破卖地的和开发商的套路，饿死他们。

这个，我们首先要看是什么城市的房子。再者就是，要明确买房的目的是什么。还要看买房者是什么样的人。对于“老破小”，我有以下几点看法: 第一、“老破小”一般地处市中心位置，地段好，交通便利，适合老年人居住。 为什么这样说呢？因为，“老破小”建造得一般都比较密集，楼距太近，楼下过道较窄，楼下没有几个车位。年轻人上班一般都是距离较远，大多数人都需要自己开车上下班。老破小楼房，楼下车位极少，下班回家，经常找不到车位，这样就太麻烦了。另外，晚上接上晚自习的孩子回家，更是不好找车位，如果把车停得太远，又不太安全。我以前就遇到过这样的情况，我晚上接孩子回来，楼下一个车位没有了。转了半个多小时，在500米远的一个单位门口找到了一个停车位，停上了车。我连续三天在那个单位门口停车，第四天早上去开车，发现有人在我的车门上划了一道长痕，从前门一直划到了后门。我非常气愤，可是又有什么办法呢？谁让你把车停在别人门口呢？ 我就下决心要改善住房，后来在三公里外买了房子。搬到新房后，楼下有足够的车位，再也没有找不到车位的烦恼了。所以，要想居住“老破小”，就得有不开车的打算才行。而年轻人不开车是不大可能的吧。因此，我才说老破小不适合年轻人居住。老年人居住在好地段的“老破小”，出门购物更方便。老人不用开车上班，也没有接送孩子的负担，就完全可以不要私家车了，就适合居住没有车位的老破小。 第二、“老破小”的结构肯定不如新房，居住体验肯定不如新房。只是老破小一般地处闹市，对于喜欢步行的人来说，居住体验还可以。 “老破小”，地处闹市区，办一般事情都步行就可以了。我原来居住的是一套老房，地处市中心，距离超市、银行、学校、民政局、公安局、市政府、医院、燃气公司、自来水公司、热电厂都很近，所有的生活问题都可以步行去解决。因此，如果退休的老人居住，的确是不错的选择。但是，年轻人不仅仅是要考虑生活，还有工作和子女上学的问题。所以，我认为:“老破小”对于年轻人，适合过渡性居住，老年人则可以长期居住。 第三、投资价值:如果“老破小”价格便宜，投资还可以。主要是用来升值或者是等待拆迁。 1、升值空间很大，但是将来也不一定好出手。随着地价的大幅度上涨，“老破小”拆迁的进行越来越难。因为，好地段的房子，房主要求的补偿很大，往往都是狮子大开口，房地产开发商也不大好接受。我以前居住的那套老房子，怎么看都应该拆迁了，就是因为代价太高，一波一波的开发商都望而生畏，拆迁就一次又一次地搁浅了。 2、如果城市人口外流严重，“老破小”就很难变现。越是人口少，老破小越难卖。毕竟“老破小”的硬伤在那摆着。我们现在这边是三线城市，小面积的住房单价最便宜。以前都是小面积的房子单价远远高于大户型的房子。因为小户型的房子贷款总额少，所以很抢手。可是现在，反过来了，小面积的没人要了。这个道理其实显而易见，就是:刚需越来越少了，改善型的需求又不会要小户型的。因此，小户型的房子现在倍受冷落。 3、出租很不划算，因为租金还不如存款利息。像我们这边的，80平方的房子租金一个月才一千块钱，而售价得60多万（去年得70万)。我今天还看到一个中介发来的微信，一套148平的精装房，租金一个月才1400元，还是市中心位置的。这个租售比，大家一目了然了。而且当个房东还得操很多心。 第四、“老破小”以前承担着过渡型的任务，现在基本不需要了。 现在人们越来越有钱了，收入也越来越高了。年轻人买房也不再需要过渡了，基本都是一步到位，直接买了大户型的新房。我们三四线城市的年轻人买房，90平方以下的似乎无人过问了。我看我们周围的年轻人的婚房，几乎都是100平方以上的，大多数是120平以上的。 我个人认为:三四线城市，随着拆迁货币化安置转为旧改，“老破小”将来很难出手；出租也不划算，所以没有什么投资价值了。一二线城市另当别论。 因为一二线城市房价很高，“老破小”就因为总价便宜，就容易出手。容易出手，具备流动性的东西才有投资理财价值，是不是这样的？