200平的小别墅值得买吗，与大平层比哪个好？

我们夫妻40岁多，老公喜欢大平层，因为他同事我朋友家的都是，他觉得不错。我家是我做主，最终买的联排别墅，产权面积203，实际使用面积285。1-5层（负2-3层），装电梯，不担心老了以后爬楼梯问题。为啥我选择小别墅，因为我不喜欢高层建筑，更不喜欢那么多人在我头顶上拉屎拉尿，就这个原因[捂脸][捂脸][呲牙][呲牙]

关键是小区、周边人文气息和环境，人影都没一个，什么都没用。现在很多卖楼的博主没下限，几乎不讲"没人"的现状，尽在那忽悠，而不见其本人买一套，可耻之极！

别墅作为很多人心目中的“终极改善”，一般价格都是按照套数来定的，至于上证的建筑面积，不管是不是200平，都未必实得面积是200平。 评价一幢别墅的大小，最主要的指征，主要有3点： 1、得房率（实得面积/建筑面积是否超过3：1）别墅最重要的是看实得面积和建筑面积（也叫“上证面积”）的比，有没有超过3，比如一套200平的别墅，如果实得面积是建面的3倍，比如说达到600平，那就说明，这个200平的别墅并不小，而且空间上还是比较好用、是符合性价比的 因为如果只拿建筑面积，作为别墅的大小标尺，并不明显，也并不准确，关键还是要看得房率。 别墅的建筑面积，和未来的持有、维护成本有着很大的关系，比如说，超过144平米的，就不能算普通住宅了，贷款方面或者是未来的税费方面，可能就会有一定的差别的分化，而且，物业费一般也是按照建筑面积来算，建筑面积越大，持有和维护的成本越高。 2、别墅的首层（或单层）面积大小，是否能够满足一家人的衣食住洗需求市面上的别墅，以3~5层居多，楼层多，实得面积也大，开发商往往也以此作为宣传噱头，但是，楼层越多，说明这套别墅的实得面积里面，越是向天空（或地下）垂直方向要空间，而不是在水平地面上平摊开要空间，向天空（地下）要面积，地产商固然可以节约用地，创造利润空间，但是对于居住的业主而言，上下楼梯过于频繁的别墅，体验往往不如单层面积大的别墅更便利。 所以，考察别墅单层面积，特别是首层室内面积的实得大小，也是衡量别墅横向空间够不够用的一个指标，一般至少要满足一家三口的客餐厅、起居卧室、洗浴等需求，也就是单层最好就是两厅三室的功能布局，但是市面上一些小别墅，大多是首层只有1间卧室，要么是楼上各层难以满足客餐厅的功能需求，这样就会造成上下楼梯的频次增加。 最好的功能分区和结构布局，是要在每一层都能独立完成一家人的衣食住洗的需求，或者是每个人住一层，在自己那一层就能有洗浴、餐厨、卧室等功能，比如实得单层面积70~90平左右，就不用在一天之内无数次上下楼，这样的别墅，在横向空间和面积上就会很好用。 3、庭院（或花园）的大小懂行的人都知道，买别墅其实就是买花园，花园要足够大，别墅的一些个性化功能需求才能够释放出来，比如做车库、阳光房、池塘、菜园等。 但是，由于开发商往往考虑利润因素，会把单套别墅的实际占地面积，限定到一定范围内，所以有的别墅，花园越大，则室内空间就越小，有的就是另一个极端：室内空间很宽敞，但是花园的面积却被挤占了。 一般来说，宁愿选择花园大、室内面积小的，因为业主后期入住，可以自己把花园加一个顶，扩充为室内面积的一部分，而如果是室内面积大，花园面积小，那么后期改动的空间就不大了。 所以，一套合格的别墅，庭院（或花园）和室内空间的面积比例，最好还是要协调，一般来说，前院和后院的比例以7:3为宜，而庭院（或花园）和首层室内面积的比例，在3：7或者4:6左右的范围，都算是比较协调的。 至于别墅和大平层的优劣势，我们在之前的很多文章里面都提到过，大平层现在都在打造一种“平墅”的概念，也就是把别墅摊平，实得面积甚至还更大一些，但是，别墅终究还是有一些它不可替代的地方的，比如楼上无人的清净、抬头能看到天空的院落和露台、能够直接承接雨水的庭院菜园等。 大平层对于别墅的优势，更多的不在于面积，也不在于房型，而是在于配套和地段。 配套和地段，与产品形态、面积等要素对比，其实主要就是看业主的关键需求是什么，如果关键需求还是配套和地段（比如教育、医疗和交通等），那么肯定是大平层更好。 但是，如果业主的经济水平达到一定层次，不需要再考虑这些配套，或是已经拥有了这些市区核心资源配套的，那么就可以回归到产品形态上来，更加关注别墅的面积、庭院室内面积比例等需求了，所以，这个关键看个人的需求侧重点不同而已。严格意义上的好坏，立场不同的话，很难有一个标准的结论。

小别墅没公摊 小联排别墅最大的好处就是没公摊，现在房价这么高，一寸面积一寸金，公摊太大不划算，光公摊费就得十几万。就算是房价不高的小城市，房价再低也是钱啊，没理由浪费！ 要是按北上广大城市地段的房价，五、六万一平的房子，就按最小公摊10平米算，公摊费就得50万~60万。 200平大平层虽然听起来很美好，但这种公寓公摊面积很大。200平减去公摊，全屋实际面积也就180多平左右。这还算好的，还有公摊更大的，也许实际面积只有165平左右，100多平的房子叫大平层是不是有点牵强？ 买房子是大事，但在买房子的时候要避免中商家的套路。联排别墅最大的好处就是没公摊，钱都花在房子上了，最起码心里觉得不亏。 200层大平层听起来好像很大，但去掉公摊，再去掉主卧、次卧、卫生间、厨房等空间，其实跟普通住宅差不多。 小联排别墅设计空间很大，因为它同时具有纵深的深度和横向的广度，不像普通公寓只有横向的广度，纵深深度基本是固定的，发挥空间较小。

想想一个人在家，三楼打游戏，一楼有人敲门，打开门，发现是京东送快递上门，马上奔跑到三楼继续战斗，三分钟后家里人回家没带钥匙，继续下楼。一楼自带院子，苍蝇，蚊子极多，久居后老鼠，黄鼠狼，蟑螂，马蜂各种昆虫造访，下大雨有进水风险，楼顶温度高，容易漏雨，相对于洋房小偷拜访别墅更加轻松些

房子不具体到房子很难比，房子核心价值在于地段，因为钢筋水泥的价格都差不多。如果我选择，位置，小区环境，物业，安防，最后才是房子的户型和结构。除非对私塾性要求高以外，200大平层基本在居住上完爆200别墅的，200平别墅不可能是单层200平的大独栋的，最多就是个双拼，而且基本是个大进深小面宽的房子。别墅是私塾性产品，独栋是根本，双拼，联排都是中间化的产品，什么都有，但是什么也做得不是很好。具体买什么房子还得看自己了，我两房子都有，我更喜欢位置好，物业好的平层，联排也就是周末带孩子住一下子，其实也就是院子和露台，剩下就是没有楼上楼下的滋扰而已。上有天下有地只是一种感觉，实际意义其实不大，建议选择位置好物业好的平层。