康泽佳苑（南区）小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。

板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。

板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。

生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。

现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。

篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区内部绿化较好，绿植长势较好，此外内部还有饮料自助机、生鲜自助机等配套，居民日常购物方便，居住舒适度较高。

2、小区在售户型较多，有一居到三居三种户型，最小户型为33㎡，房产总价低，购房压力小。

3、小区周边交通便利，距离长阳地铁站861米，主要通行的路线为房山线，居民步行即可到达，出行比较便利。

4、小区附近配套齐全，有大药房、社区医疗服务中心、小饭店、生鲜店等，能够为小区居民提供日常生活服务。

2021年7月，康泽佳苑（南区）小区在售房源123套，占小区总户数的3%。该小区挂牌均价为40417元/㎡，环比6月份，下跌0.31%。从近6个月价格变动情况来看，价格没有明显的变动，处于平稳的状态，和房山长阳区域整体房价相比略高，购房者不必过分担心价格变动问题。

具体购房成本方面，拿在售的53.02㎡一居为例，报价230万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为80.5万，二套首付为138万。

小区的户型有33㎡-55㎡一居、50㎡-63㎡两居、63㎡-65㎡三居，其中53㎡和54㎡两居为主力户型。

小区6号楼、3号楼紧邻长泽北街道，附近小商铺较多，有福润为民大药房、老太太烟酒、客满多烟酒超市，晚间人流量较大，环境相对嘈杂。

小区只有北门和东门两个出入口，位于西南角的9号楼、14号楼、15号楼和20号楼-22号楼距离出入口较远，步行需3分钟左右，周边配套的使用体验相对较差。

7号楼、10号楼、11号楼、16号楼位于小区中心位置，环境相对安静，可以更好地享受小区的绿化环境，推荐优先选择。

小区内部绿化较好，道路两侧均有绿化，绿植郁郁葱葱，非常茂盛；内部还配备了蔬菜自助售卖机、饮料售卖机，购物方便，适合看重方便与舒适度的用户考虑。

小区周边医疗配套丰富，周边药房较多，距离小区较近的药房有富润为民大药房，距离小区较近的医院有长阳镇卫生服务中心，小区居民买药、就医方便，适合注重医疗配套的家庭考虑。

小区距离长阳地铁站较近，有房山线路通行；周边公交站也较多，出行便利，适合在房山长阳商圈、附近商圈以及地铁沿线工作的人群考虑。

截至2021年7月，房产长阳区域新房项目较多，本次选择距离康泽佳苑（南区）较近的长阳光合作用项目、中海寰宇视界项目进行对比。

长阳光合作用项目为北京玉亭房地产开发有限公司开发的住宅项目，小区容积率低，为1.6，绿化面积大，房源售价为36000元/㎡起，户型主要以两居、三居为主，面积在89㎡-114㎡之间，物业为北京鑫荣腾物业公司，物业费用为2.00元/㎡/月，和康泽佳苑（南区）小区相比，内部环境较好，小区品质较高，适合注重生活品质的人群考虑。

中海寰宇视界是北京中海盈顺房地产开发有限公司打造的普通住宅项目，产品为53㎡-59㎡一居、72㎡两居、96㎡三居和135㎡四居。截至2021年7月，售价58000元/㎡起，总价320万/套起。该项目距离地铁房山线很近，公共交通出行比较方便，小区周边没有太多的商业和医院，但附近有很多公园，休闲资源充足。小区价格相对康泽佳苑（南区）较贵，适合具有一定经济实力的家庭。

房山长阳区域的二手房源较多，本次选择与该小区同样位于长阳板块的金域缇香小区和天资璟庭小区进行对比，金域缇香小区与本小区单价相近，天资璟庭小区与这两个小区存在一定差异可形成对比。