珠江丽景家园小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州潞苑商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、珠江开发楼龄较新

小区由珠江地产开发，品牌开发商，在通州口碑较好。2014年建成交付，设计偏欧式，比较美观。楼栋均为10层和11层的小高层，楼间距较大，大部分户型通透性良好。有22种户型，涵盖了一居到五居，购房者的选择也更丰富。

2、物业服务类目全，管理也规范

小区内有三个独立的中庭花园，每个花园物业都精心打理，道路和楼道都打扫的很干净，保安比较负责，这个在小区感受里提到过，物业费1.00元/㎡/月-1.98元/㎡/月，相较于周边同年代的次新小区通瑞嘉苑2.69/㎡/月的物业费，生活成本低一些，总的来说品牌开发商的物业值得信赖。

3、单价有优势 首付约束力低

小区均价为3.4万/㎡，低于商圈均价4.2万/㎡，周边同年代小区珠江国际城八区、珠江国际城一区、通瑞嘉园等均价比珠江丽景家园高1万左右。和2000年左右的小区东潞苑、潞潮佳苑、上潞园相比较，均价也要低1000元到4000元/㎡不等。一样的配套设施，次新社区，不错的绿化，较低的价格。

4、生活配套丰富 有医疗资源优势

小区附近有物美大型商超和福源生活超市，都是大型商超。餐饮有东潞苑美食城和福源美食一条街，小区北面有东潞苑体育馆，可以满足日常锻炼的需求。社区北门马路对面是三甲综合医院---友谊医院，就医看病非常的方便。尤其是有老人的家庭，危急时刻，争取几分钟的时间，就有可能挽回不可承受的代价。

2021年7月，珠江丽景家园的挂牌均价是34486元/㎡，总价区间为259万-590万，挂牌均价环比上月上涨0.03%。挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“非常平稳”的趋势。

购买成本方面，以77㎡一居室为例，报价259万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为104万，二套首付约为207万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区共有十多种户型、主力户型为78㎡全南两居室、80㎡南北通透两居室和75㎡东西向两居室。本区独有八角窗设计，采光好。本小区属于改善型社区，小编取两个有代表性的两居户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为77㎡东西两居室，其优点有四：

1、东西向通风，比单向户型透气性要好一些。

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、两卧分开，家庭成员之间互不打扰；

4、厨房和卫生间独立分区，利于污水浊气管理。

其缺点有四：

1、次卧窗户较小，客厅没有窗户，光线很暗；

2、没有做好空气对流设计，无论哪边进风，都有阻挡；

3、卫生间无窗，不利干燥；

4、厨房1.8米的宽度，不太够用。

整体上看，算是一个比较普通的户型，给6.5分。

2.2、户型二

本户型为104㎡东西朝向三居，其优点有五：

1、户型整体方正，利于家具陈设；

2、功能分区较多，满足多种需求；

3、厨房和卫生间独立分区，整体利于污水浊气管理；

4、A、B卧室大窗户，采光透气性好；

5、C卧可做书房，可做储物，也可临时居住。

其缺点有五：

1、暗卫，不利于干燥和通风；

2、A、B卧相连，家庭成员之间会有影响，不利于隐私；

3、客厅不规则，面积不好利用，也不好挂电视。

4、主卧向内的窗户设计是为了采光考虑，但牺牲了私密性；

5、客厅光线较差，常年无阳光。

整体上看，算是一个普通户型，给7分。

小区共29栋楼，其中只有3栋是商品房，分别是32栋1单元、35栋1单元和36栋1单元，虽然商品房是东西朝向，但是楼道和墙壁都铺有瓷砖，卫生打扫的也干净，其余楼栋都是水泥地，设施维护很一般，当然物业费用也不一样，这些客观事实可以作为购买时的参考。

本小区为刚需楼盘，单价低，可选户型多，主力户型是75㎡左右的两居，低单价小面积，首付约束和总价约束力都不高，适合刚需人群。小区北门约100米就是三甲医院，适合有老人的家庭。小区距离运河商务区约3公里左右，公交便利，适合在运河商务区上班人群。

潞苑商圈的在售新盘只有新潮嘉园二期一个，是由北京翔程房地产开发有限公司开发，在售户型有65.77㎡的一居和80㎡的两居，绿化率30%，容积率1.4，车位户数比1:0.8，单价58000元/㎡，总价384万--468万之间。相比珠江丽景家园而言，外部配套稍弱一些，新房是低密度小区，户型有优势，居住体验更好，单价较高，预算充足的朋友可以考虑新潮嘉园二期。如果考虑首付预算因素，则珠江丽景家园优势明显。

珠江丽景家园小区周边二手房报价在3.4万/㎡-3.6万/㎡，其中上潞园和东潞苑距离接近，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。