沿海赛洛城二、三期小区位于朝阳区百子湾商圈内,该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈,南侧为垡头商圈,西侧为华威桥商圈,北侧为四惠和高碑店商圈。
百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”,因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山,另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签,是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。
尤其是沿海赛洛城,是二线明星和广告导演的聚集区;苹果社区南区,大量网红租住在这里,苹果社区北区,影视公司编剧、制片汇聚于此,因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方,也是年轻人更新换代很快的地方,租房、买房频繁发生。
商圈发展成熟,交通方面,东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈,地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线,会有一定的影响。
商业方面,无知名大型购物广场,仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场,但是商圈距离国贸3公里左右,可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样,医疗资源也需要依托周边商圈。
生态休闲方面,商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所,可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。
楼市方面,截至2021年6月,商圈内暂无新房供给,主要以二手房为主,二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主,职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。
商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主,随着城市发展,越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。
百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。
根据北京市规划和自然资源委员会网站显示,商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地,为建工动力港项目。
百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟,开发程度较高,土地稀缺性明显,预计短时间内依旧不会有新的土地入市,暂不会对板块内的二手房市场造成冲击;预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段,且随着未来城市的外延发展,未来稀缺性还将继续被放大。
综上,小区土地资源将变得更加稀缺,价值进一步凸显。
北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布,共包括8个方面30件民生实事。
重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件,通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学,新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式,新增幼儿园、中小学各类学位1万个,普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。
此外,还将继续加大养老设施建设,新增养老床位1000张,培训养老护理员1000人。
实施5项交通疏堵工程,建成10条主次支路,优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源,建设5处立体停车设施,推进24处建筑停车位有偿错时共享,在居住区域新增地上停车位3000个,利用人防地下空间提供停车位1500个,缓解百姓停车难问题。
保障公共安全方面,将推进电动自行车充电设施建设,在全区建设7000个电动自行车充电接入口。
综上,未来的百子湾将享受到相关重大民生利好,为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。
1、居住人群以明星与导演为主,人群素质较高,邻里关系和睦,居民生活舒适度较高。
2、沿海赛洛城二期、三期房源充足,而且户型较多,主要以两居、三居户型为主,可选择较强。
3、小区周边交通网络密集,通行的线路较多,出行便利。
4、小区周边商业配套齐全,生活购物方便。距离小区最近的购物点有世纪华联生活超市、成爱利民超市、MT进口超市等,能够满足居民日常生活需求。
据幸福里APP显示,2021年6月,沿海赛洛城二期在幸福里挂牌房源19套,占二期总户数的1.6%;三期挂牌房源7套,占三期总户数的0.2%。
沿海赛洛城二期挂牌均价为68029元/㎡,环比5月上涨1.21%,整体价格有所上涨。从近六个月价格变动来看,沿海赛洛城二期呈上涨趋势,但是涨幅在可控范围内,高于朝阳区百子湾区域内房产均价,略低于朝阳区房产均价,因此对于购买者而言,无需过分担忧房价问题。
具体购房成本方面,拿在售的73.52㎡一居为例,报价515万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为206万,二套首付为412万。
据幸福里APP显示,2021年6月,沿海赛洛城三期挂牌均价为66955元/㎡,环比5月上涨0.49%,整体价格有所上涨,涨幅不大。
从近六个月价格变动来看,海赛洛城三期呈上涨趋势,但是涨幅在可控范围内,从整体价格变动来看,高于朝阳区百子湾区域内房产均价,略低于朝阳区房产均价,因此对于购买者而言,无需过分担忧房价问题。
具体购房成本方面,拿在售的89.19㎡一居为例,报价610万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为244万,二套首付为488万。
沿海赛洛城二期有49㎡-74㎡一居、74㎡-164㎡两居、164㎡三居,主力户型有90㎡两居;沿海赛洛城三期有46㎡-72㎡一居、89㎡两居、132㎡三居,主力房型有89㎡两居。
面积/居室 | 二期90㎡两居 | 三期89㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型中设计了15平左右的小院,阳台面积较大,居住舒适度好 2、此外户型功能分区合理,有餐厅、衣帽间等功能区间 | 1、主卧、次卧、厨房、客厅朝南,采阳较好 2、有朝南阳台,可作为晾晒区域 3、客厅面积大,生活空间充足 |
户型缺点 | 1、入门处通道较大,存在面积浪费 2、卫生间属于暗卫,通风效果差,品质需求者需要慎重考虑 | 1、卫生间属于暗卫,容易产生异味 2、厨房开间进深比较大,厨房北侧光照不足 |
314号和321号楼栋北侧为运动公园,窗外景色较好,321号楼栋邻近篮球场,可能较为嘈杂,购房者需自行斟酌。
小区外围楼栋为临街楼栋,环境较为嘈杂,比如321号、324号、416号、418号楼栋,建议慎重考虑。
316号楼栋-319号楼栋位于小区中心区域,能够较好地享受小区内部配套资源,推荐优先选择。
小区在售户型较多,有小面积一居户型,户型通透性好,总价低,适合刚需者购买。
居住人群中有大量的导演,推荐有明星梦和想走演艺之路的人士购买。
小区绿化面积大,活动空间充足,周边生活配套丰富,购物、就医方便,有养老需求的人群可以考虑。
小区周边交通便利,交通网络密集,出行者可以自由选择出行路线,适合在北京朝阳区和地铁7号线沿线通勤上班的人群选择。
截至2021年6月,朝阳区百子湾区域没有新房入市,距离沿海赛洛城二、三期最近的新房有和锦薇棠小区、恭和家园(养老社区),故选择这两个小区和沿海赛洛城二、三期进行对比。
其中和锦薇棠小区为北京致泰房地产开发有限公司开发的住宅项目,房产均价为68921元/㎡,户型面积为183㎡-290㎡之间,户型面积大,房产最低报价1261万/套。从均价和户型角度来看,该小区与沿海赛洛城二期、三期小区目标人群不一致,可比性不大。
恭和家园(养老社区)为乐成老年事业投资有限公司开发的住宅项目,房产均价为50000元/㎡,户型面积为82㎡-105㎡之间,户型面积小,周边交通便利,地铁有双桥地铁站、传媒大学地铁站,公交有杜仲公园、咸宁侯南站公交站等,小区绿化率高,内部设有老年活动中心,定位群体为老年人群体,和沿海赛洛城二期、三期定位不同,因此户型设计、小区设施设备等有所不同。
朝阳百子湾发展较早,旧小区相对较多,这里选择距离沿海赛洛城二、三期较近的朝阳园小区、世纪东方嘉园南区小区进行对比。
小区名称 | 沿海赛洛城二期、三期 | 朝阳园 | 世纪东方嘉园南区 |
位置 | 朝阳百子湾 | 朝阳朝青 | 朝阳百子湾 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 二期68029元/㎡ 三期66955元/㎡ | 59087元/㎡ | 60547元/㎡ |
建筑时间 | 2007年-2008年 | 1999年-2003年 | 2000年 |
建筑类型 | 板楼 | 塔楼 | 塔楼 |
户型面积 | 二期 49㎡-74㎡一居 74㎡-164㎡两居 164㎡三居 三期 46㎡-72㎡一居 89㎡两居 132㎡三居 | 80㎡-82㎡一居 81㎡-123㎡两居 113㎡-174㎡三居 125㎡-174㎡四居 | 61.7㎡一居 49㎡-133㎡两居 103.74㎡-168㎡三居 |
物业 | 美佳物业管理(深圳)有限公司北京分公司 | 北京德利中天物业管理有限公司 | 北京森茂物业管理有限公司 |
物业费 | 2.40元/㎡/月 | 4.95元/㎡/月 | 1.35元/㎡/月 |
优点 | 1、绿化面积相对较大 2、小区内部活动空间充足 | 1、小区内人车分流 2、小区内活动空间充足 | 1、物业费低,后期养房费较低 2、停车位充足 3、独特景观园林设计 |
缺点 | 1、门卫管理不严,外人可随意进出 2、车辆乱停乱放现象较为严重 | 1、户型不方正,得房率不高 2、物业服务较差 | 1、物业管理水平一般 |
分析 | 三个小区区域位置较近,小区周边配套相似,没有明显的差距。 沿海赛洛城二、三期房产均价较高,建筑年限短,社区内基础设施完好,属于新型小区,停车收费低,但是停车位数量较少,造成了乱停乱放的现象,影响小区整体品质。此外在售户型较多,可选择性较强,能够满足不同购房者需求。 朝阳园小区物业管理费较高,在售户型不方正,小户型面积偏大,购房成本较高,购买者需要慎重考虑。 世纪东方嘉园南区绿化面积大,独特的园林设计,小区内部活动空间充足,人口密度低,但是部分房源临街,非常嘈杂,对于住房品质需求较高的用户需要认真考虑。 |