江南山水位于朝阳区最南部的小红门商圈，位于南四环和南五环之间。该商圈东至博大路，距离京沪高速不到一公里，西与丰台区旧宫商圈接壤，南至亦庄经济技术开发区，北邻南四环。

亦庄线穿过该商圈东侧，17号线预计2021年年底开通南段，届时将设十八里店站，位于该商圈东侧。该地区的城外诚家居文化广场是全北京比较有名的家装市场，另外还有城外诚汽配城，有一定工业气息。该商圈内没有大型医院，但是小红门社区卫生服务中心是一所一级甲等综合医院，还设有保健科和透析中心，满足大部分医疗所需。大型综合医院方面，对于该商圈比较方便的是位于亦庄经济技术开发区的同仁医院，距离该商圈约9公里。商业方面，该商圈内有华创生活广场，可以满足基本购物需求，如果需要更大型购物中心，可以去亦庄经济开发区，4-5公里外有BHG Mall北京华联力宝购物中心(荣华中路店)、亦庄创意生活广场，还有沃尔玛山姆会员店。

该地区回迁房较多，比如鸿博家园作为小红门地区的定向安置房，提供给当地拆迁居民。该地区多为小红门当地原住民，还有很多业主和租户来自城外诚地区的商户。该商圈二手房较多，新房目前只有柏林郡（二期）。生活气息较浓，银行、超市、菜市场齐全，修自行车、配钥匙等小店也比较多，很多邻居在住进楼房前就认识，邻里关系比较融洽。

该商圈近年来没有住宅用地供应，虽然有新房柏林郡（二期）在售，但此项拿地时间为2004年。我们参考一下周边土拍情况。与该商圈接壤的旧宫地区，2021年1月26日土地拍卖中，大兴旧宫南郊农场地块，起拍价42亿，溢价率为10.9%，楼面价约为35000元/平，但如果除去21%的自持，实际楼面价约为44500元/平。目前来看，小红门地区已经多年无新土地入市，对二手房价格的冲击较小。

小红门商圈居住环境方面仍在逐步改善，比如在粗放型产业疏解方面，该商圈北侧的汽配城疏解问题已经纳入小红门乡工作范围之内，此前有居民抱怨汽配城存在安全隐患等问题，目前为止已进行做疏解的前期建设手续,预计2022年全部疏解完成，未来居住属性将会更好。该商圈属于亦庄经济技术开发区进城的必经之路，亦庄的发展也会带动该商圈价值的提高。

根据规划，该商圈在2021年底还有17号线地铁将会通过，与亦庄地区的联系将更加紧密。2024年，17号线中段和北段将会通车，该地区可以直达望京、天通苑等地区，届时再交通便利程度将会提高，利好商圈靠近东侧小区。

另外，该商圈内还有集体土地租赁项目，目前正处于建设当中，项目规划出现几次调整，建成后预计对本地房租价格会有一定冲击。

1、小区环境优美，绿化率高，景观布局合理，水系、树木、灌木、草地、花卉错落有致，亭台、假山、儿童游乐设施齐全。小区品质在小红门商圈内属于较高水平。

2、小区外观非常新，楼栋建筑虽然已经过了十年左右时间，但无论建筑外立面还是楼内大堂、电梯设施，品质和保养皆上乘，与新建小区并无二致。

3、物业较为负责。小区环境干净整洁，花草树木修剪及时，大门安保认真负责，物业反应及时。从物业收到的众多锦旗可以看出，小区用户对物业是比较满意的。

4、户型布局合理，小区虽然板楼塔楼别墅都有，但大部分户型布局都比较合理，多为方正户型，在通风和采光方面都考虑的比较周到。

目前小区挂牌房源共12套，涵盖一居室、两居室、三居室和四居室。据幸福里APP数据显示，小区7月挂牌均价54406元/㎡，与上月价格持平。观察近6个月价格波动趋势，小区挂牌价较总体平稳，不必担心小区价格大幅度变动。

购房成本方面，拿在售的151㎡三居室为例，报价830万左右。参照北京市现行的普宅和非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为332万，二套首付为664万。因小区建成时间为2002年至2015年之间，考虑银行或评估公司对房屋的估值，因而购房者需要在首付款方面做好较为充足的准备。

目前小区在售户型共12套，其中一居室2套，两居室2套，三居室4套，四居室及以上4套。

小区楼栋规整，高层和别墅区域划为明确，人员可相互通行，车辆不能互通。因别墅整体位于小区中间位置，考虑联排别墅的购房者不必对楼栋有过多考虑。对高层住宅，考虑居住舒适、采光充足的购房者可选择2、3、4号楼；考虑购物便利、家中老人步行方便可选择距离高层小区出口更近的1号楼。

该小区主要适合以下三类购房人群：

1.适合经济实力雄厚，不坐班或较少依赖公共交通出行的人群；

2.适合在亦庄、旧宫及小红门商圈及在双井、国贸等东部商圈工作、生活的人群；

3.适合对生活品质、居住环境要求高，追求安静、安全、私密生活的高品质人群。

小红门商圈内仅有一个在售新房项目柏林郡（二期），故选择柏林郡（二期）与江南山水小区进行对比。

江南山水小区周边二手房报价在4.1万元/㎡-5.4万元/㎡，其中恋日绿岛小区和鸿博家园六区区位条件接近，且有在售房源，具有一定可比性，故选择上述小区与江南山水小区进行对比。